הגיע הזמן לעשות בדק בית
בדק בית הינו מונח עממי/מקצועי המתייחס לבדיקות לגילוי ליקויי בניה בנכס מקרקעין, כגון ליקויי אינסטלציה, חשמל, איטום ובידוד, רטיבות ונזילות, שקיעת רצפות וכדומה, לרבות לצורך גילוי ליקויים סמויים מהעין.
בדיקות בדק הבית מתבצעות הן לגבי דירות חדשות שנרכשות מקבלן בניה, והן לגבי דירות יד שניה שנרכשות בדרך כלל מגורמים פרטיים.
בדיקות בדק הבית לגבי דירות יד שניה נערכות בדרך כלל בזמן ניהול המו"מ למכר הדירה, ובטרם נחתם הסכם המכר עם מוכר הדירה, וזאת על מנת לגלות את כל הגילויים שקיימים בדירה, לרבות כאלו שלא גולו לקונה על ידי מוכר, בין אם הוא ידע עליהם ובין אם לאו.
ממצאי בדיקות אלו ישפיעו על החלטת הקונה האם לרכוש את הדירה, ובמידת הצורך גם על מחירה.
בדיקות בדק הבית לגבי דירות יד ראשונה שנרכשו מקבלן בניה, מבוצעות לאחר חתימת הסכם המכר ובדרך כלל עוד לפני כניסת הקונה לדירה, מאחר וגילוי הליקויים לאחר מכן עלול לגרום לאי נעימות לקונה ומשפחתו וכן לסרבול והארכת תקופת התיקון של הליקויים.
לפיכך, מומלץ מאד לערוך את הבדיקות בטרם המעבר לדירה, ולהגיש את חוות הדעת המקצועית של המהנדס שערך את הבדיקה לקבלן הבניה, על מנת שהוא יתקן את הליקויים שהתגלו במסגרתה עוד בטרם כניסת הדיירים נכס.
בדיקות בדק הבית לגבי דירות יד ראשונה נערכות גם לצורך מימוש האחריות החוקית המוטלת על קבלן הבניה כלפי רוכשי דירות יד ראשונה, לגבי ליקוי בנייה אשר מתגלים בדירה במהלך תקופות האחריות השונות הקבועות בסעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. ליקויי הבנייה הללו מכונים בלשון החוק אי התאמה.
להלן תקופות האחריות השונות על פי סעיף 4 לחוק:
תקופת הבדק בגין אי התאמה רגילה, אשר מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, ואורכה נקבע במסגרת התוספת לחוק, משנה אחת ועד שבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי הספציפי.
לדוגמא: ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים, ליקויים ונזילות במערכות הצנרת – ארבע שנים, סדקים בקירות ובתקרות - חמש שנים, קילופים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים, ועוד.
החוק מטיל אחריות על המוכר במידה והתגלתה אי התאמה בדירה במשך תקופה זו, אלא אם כן המוכר הוכיח שהוא נגרם בשל מעשה או מחדל של קונה הדירה.
תקופת הבדק בגין אי התאמה יסודית, אשר מתחילה אף היא ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, אך אורכה נמשך 20 שנה לאחר מכן.
אי התאמה יסודית מוגדרת בחוק כ-"אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו".
החוק מטיל אחריות על המוכר במידה והתגלתה אי התאמה יסודית בדירה במשך תקופה זו, אלא אם כן המוכר הוכיח שהוא נגרם בשל מעשה או מחדל של קונה הדירה.
כמו כן, החוק מטיל אחריות על המוכר במידה והתגלתה בדירה אי התאמה יסודית גם לאחר תקופה זו, וזאת במידה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, עבודה, או החומרים מהם נבנתה הדירה. כלומר, המדובר לכאורה באחריות לצמיתות.
תקופת האחריות בגין אי התאמה שמקורה בתכנון, עבודה, חומרים, אשר מתחילה מתום תקופת הבדק הרגילה, ונמשכת 3 שנים לכל סוגי הליקויים, אך זאת בתנאי שהקונה אכן הוכיח שמקורה בתכנון, עבודה, או החומרים מהם נבנתה הדירה.
יחד עם זאת, יש לזכור כי בהתאם לחוק ההתיישנות, ניתן להגיש תביעה בגין ליקויי בניה כנגד המוכר רק תוך 7 שנים ממועד לידת עילת התביעה, דהיינו ממועד היווצרות ליקוי הבניה, יהא סוגו אשר יהא.
שנת בדק
בנוסף לתקופות האחריות הקבועות בחוק המכר דירות כאמור לעיל, קיים מונח נוסף בשם שנת בדק, אותו נהוג לעתים לבלבל עם המונחים של תקופת הבדק או תקופת האחריות שעל פי חוק המכר דירות.
המונח שנת בדק איננו מונח חוקי אלא מונח חוזי, אשר הומצא והוטבע על ידי החברות הקבלניות במסגרת חוזי המכר, ולפיו מתחייבות החברות לערוך רק בתום שנת המגורים הראשונה של הקונה בדירה את כל התיקונים לגבי הליקויים שהתגלו בדירה במהלך אותה שנה.
למעשה, המדובר למרבה הצער על קבלנים אשר משתמשים בו לא פעם כדי לבלבל ולהוליך שולל את הדיירים, וזאת בכדי להתנער (!) מאחריותם החוקית לביצוע תיקוני ליקויים בדירות בהתאם לתקופות הבדק והאחריות שעל פי חוק המכר הדירות.
כך לדוגמא, דייר הפונה לקבלן בבקשה לתקן ליקויים לפני שהסתיימה שנת המגורים הראשונה, נענה על ידי הקבלן בתשובה לפיה "שנת הבדק טרם הסתיימה".
זאת בשעה שעליו לתקנם תוך זמן סביר על פי החוק, ואילו במידה והוא פונה לקבלן לאחר שנת המגורים הראשונה, הוא נענה בתשובה "שנת הבדק כבר הסתיימה" – וזאת למרות שעל פי החוק, תקופות הבדק השונות נמשכות כאמור בין שנה אחת לשבע שנים (!) ואילו תקופת האחריות נמשכת אף לאחר מכן, כפי שצויין לעיל.
אולם יש לזכור, כי הסעיף החוזי בדבר שנת הבדק איננו גובר על הוראות חוק המכר דירות, מאחר שלא ניתן להתנות במסגרת חוזה המכר על הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר דירות, אלא לטובת הקונה בלבד, וזאת כאמור בסעיף 7א לחוק זה.
לפיכך, אין הקונים חייבים להמתין לתום שנת הבדק כדי שהקבלן יבצע את תיקון הליקויים שיתגלו בדירה, במיוחד כשהמדובר בתיקונים דחופים שאין לדחותם, וזכותם לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים הללו תוך זמן סביר, כאמור בסעיף 4ב לחוק.
זאת, הן על מנת לצמצם את הנזק והסבל שנגרמים לדיירים, והן על מנת למנוע את הסיכון לפיו הקבלן יפשוט את הרגל בטרם הוא יטרח לבצע את התיקון בפועל.
כמו כן, אין על הקונים להסתפק בתיקונים שמבוצעים ע"י הקבלן בתום שנת המגורים הראשונה, וזכותם לדרוש ממנו לבצע את התיקונים בהתאם לכל תקופות האחריות השונות והממושכות שעל פי החוק.
כיצד מתבצע בדק בית?
בדיקות בדק הבית מתבצעות על ידי אנשי מקצוע המומחים בתחום, ובעיקר מהנדסים. בדרך כלל מדובר במהנדס בניה או מהנדס אזרחי, אך לעתים נדרשים מהנדסים המתמחים ספציפית בסוג הליקוי הנבדק בנכס, כגון קונסטרוקציה, אינסטלציה, איטום, חשמל, אקוסטיקה וכיו"ב.
בדיקות בדק הבית כוללות, בעיקרן, את הבדיקות הבאות:
בדיקות תכנוניות לצורך השוואת תוכנית הבניה של הנכס, לתוכניות הבנייה, התקנים, והחוקים המוניציפאליים ואף הארציים.
בדיקות הנדסיות לצורך איתור מפגעים וליקויים מסוגים שונים, כגון ליקויי חשמל, אינסטלציה, איטום, רטיבות, נזילות, ריצוף, חומרים ועוד.
בדיקות סביבתיות לצורך איתור קרינה וראדון, מקורות רטיבות, ובדיקת מערכת החשמל, אשר לרוב נערכות באמצעות מצלמה תרמית.
בדיקות אזוריות לצורך אפיון אזור המגורים והתנהגות השכנים במקום. בדיקות אלו נעשות לעתים באמצעות מצלמות אבטחה אשר מתעדות את התנהלות הדיירים בבניין המגורים ובסביבתו בשעות הלילה.
ממצאי בדיקות בדק הבית נאספים במסגרת חוות דעת הנדסית שנערכת על ידי המהנדס שביצע את הבדיקות.
כפי שצויין לעיל, במידה ומדובר בבדק בית לגבי דירה יד שניה, הקונה יכול להשתמש בחוות הדעת ההנדסית כדי להחליט האם ברצונו לרכוש את הדירה, ובמידת האפשר גם לנסות להוריד את מחירה בהתאם לליקויים שיתגלו מסגרת המו"מ עם מוכר הדירה.
במידה ומדובר בבדק בית לגבי דירה יד ראשונה, על הקונה להגיש את חוות הדעת ההנדסית לקבלן הבניה, על מנת שהוא יבצע את תיקון הליקויים שהתגלו במסגרתה.
במידה והקבלן מסרב או מתמהמה לעשות זאת מסיבה כלשהי שלא כדין, ניתן לפנות אל עורך דין ולהגיש תביעה אזרחית כנגד הקבלן בגין ליקויי בניה.
בהקשר זה ראוי לזכור כי לצורך הגשת חוות הדעת ההנדסית לבית המשפט, יש לערוך אותה כדין בהתאם לדרישות פקודת הראיות, על מנת שהיא תהיה קבילה בבית המשפט.