רגע לפני עסקת קומבינציה...
עסקת קומבינציה מכונה גם עסקת מכר חלקי ולמעשה מהווה עסקת חליפין בין בעל קרקע ליזם שעתיד לבנות עליה.
במסגרת העסקה בעל המקרקעין מוכר חלק מן הקרקע ליזם ובתמורה הקבלן בונה לבעל הקרקע דירות על השטח שנותר בבעלות בעל הקרקע ו/או מתחלק עם בעל הקרקע בתמורה שתתקבל ממכירת הדירות.
לדוגמה, שני אחים קיבלו בירושה שטח אדמה ועליה בית שאינו ראוי למגורים. האחים אינם מעוניינים להחזיק בקרקע ואינם מעוניינים לבנות עליה.
האחים יכולים למכור את הקרקע והבית, אך הם גם יכולים להיקשר בעסקת קומבינציה עם יזם ובתמורה יקבלו 4 דירות ראויות למגורים בבניין החדש שיבנה.
על האחים לבחון מי מבין האפשרויות תהייה רווחית יותר, שהרי ערך הקרקע יהיה נמוך מערך הקרקע בתוספת בנין הבנוי עליה פחות הוצאות הבניה בה.
האחוז מתוך הפרויקט אותו יקבל בעל הקרקע בסיומו של הפרויקט נקרא אחוז הקומבינציה ונקבע במסגרת ההסכם עצמו.
אחוז הקומבינציה נגזר מהיחס בין שווי הקרקע ובין עלות הבניה, ונתון מן הסתם למשא ומתן בין הצדדים - בעלי המקרקעין והיזם.
לדוגמה, בעסקת קומבינציה של 60/40, הקבלן יקבל 60% מהדירות שיבנו על ידו על הקרקע ובעל הקרקע יקבל 40% מהדירות.
מאחר ועלות הבניה שווה בכל רחבי המדינה ושווי הקרקע נקבע בהתאם למיקומו, ישנם איזורי ביקוש גבוהים (מרכז הארץ) ששם מאחר ושווי הקרקע גבוה, גם אחוז הקומבינציה יהיה גבוה ויכול להגיע גם ל-50%, לעומת איזורי שאינם מבוקשים (פריפריה), שם אחוזי הקומבינציה יהיו נמוכים ויגיעו לכ-15%.
חלוקת האחוזים בין בעל הקרקע והיזם הינה גרעין המשא ומתן המתנהל בין צדדים בעסקת קומבינציה, תוך שיקלול ערך הקרקע עלות הבניה, שכר הבניה לקבלן וערך הדירות שיבנו.
בשל העובדה כי הקבלן מקבל את הקרקע מבעל הקרקע היום, לעומת בעל הקרקע אשר יקבל את התמורה לקרקע רק בתום הבניה, אחוז הקומבינציה ישקלל בתוכו גם את מרכיב אי הוודאות, או הסיכון שלוקח על עצמו בעל הקרקע באי הוודאות הכיצד ישתנה השוק, ערך הקרקע ומשך הבניה.
זיכרו כי בעצם קביעת שיעור הקומבינציה נקבע הלכה למעשה ערך העסקה. ככל שמי מהצדדים לעסקה הנרקמת מעסיק עורך דין מיומן ומנוסה יותר, כך סיכויו לזכות בחלק ניכר יותר בעסקה עולים.
בהתחשב בעובדה שכל 1% נוספים עשוי להיות שווה מאות אלפי שקלים, נוכל להבין עד כמה חשוב לבחור את עורך הדין הנכון לליווי העסקה.
תשלומים והיטלים בעסקאות קומבינציה
כבכל עסקה במקרקעין גם על עסקת קומבינציה חלים מיסים והיטלים.
לדוגמא, בעל הקרקע יתבקש לשלם מע"מ בעבור שירותי הבניה, היטל השבחה, דמי היוון, מס שבח. היזם ישא בתשלומי כדוגמת מס רכישה עבור הדירות שלו, מס הכנסה ואגרות הכרוכות בקבלת היתרי בניה.
תשלומי המיסים ידונו ויחולקו בין הצדדים במסגרתו של המשא ומתן ויקבעו במסגרת ההסכם שיחתם ביניהם.
יתרונות סיכונים וחסרונות
היתרונות בעסקת הקומבינציה לבעל המגרש הינן הימנעות מהצורך לשאת בהוצאות כספיות ניכרות עבור הבניה, ניהולה והפיקוח עליה.
במסגרת העסקה מעביר בעל הקרקע את האחריות לנושאים הנ"ל ליזם או הקבלן, שיהיו אחראיים למימון בניה מיטבית ולניהול הביצוע בפועל. בעל הקרקע הופך לשותף לרווחי הבניה וזאת בתמורה לאחוזים מהקרקע.
בעל הקרקע לא יצטרך לשאת בתשלום מס רכישה מאחר ובעסקה לא רכש את הדירות, כי אם קיבל שירותי בנייה על החלק שלו בקרקע.
מבחינת הקבלן או היזם, יחסכו תשלומי מיסים, מאחר ולא רכש את הקרקע בתמורה לכסף. מאחר והשטח עומד לרשותו ומבלי ששילם עליו, יוכל לשעבד את הנכס ולקבל מימון בנקאי לכיסוי הוצאות הבניה.
מן הסתם, קיימים גם סיכונים בכל עסקת קומבינציה העולים על הסיכונים שבעסקת מכר רגילה של הקרקע תמורת תשלום.
אחד מהם היא בחירה היזם או קבלן איתו מתקשרים, שהינו בעל הבטחונות הכלכליים המתאימים לביצוע הבניה וחלקו בהסכם הקומבינציה, שהרי במידה והקבלן יפר את החוזה או יבטלו, בעל הקרקע עלול למצוא עצמו נגרר להליכים משפטיים לא רק מול הקבלן אלא גם מול רוכשי הדירות ו/או הבנק המלווה.
עורך דין מנוסה שווה לך הרבה כסף!
עסקת קומבינציה הנה עסקה מורכבת, ממושכת וכרוכה בסיכונים לא מעטים. יש חשיבות קריטית לליווי על ידי עורך דין המתמחה בתחום, על מנת שיבחן את כדאיות העסקה ויסייע בניהול מו"מ ראשוני, ניסוח הסכמים בין הצדדים לעסקה ובמהשך בקבלת החלטות והתנהלות מול הרשויות.
לדוגמא, רק עורך דין מנוסה יוכל להמליץ ללקוח מתוך ניסיונו איזו הצעה טובה יותר ועם איזה יזם להתקשר בחוזה. כמובן שלעורך הדין יכולת לנהל משא ומתן על אחוז הקומבינציה, ללוות ולפקח אחר תהליך שערוך שווי החלק, שוויו של המוצר המוגמר ושווי הנתח שאותו יקבל בעל הקרקע.
עסקת קומבינציה הינה עסקה מתמשכת האורכת לעיתים שנים, קיים צורך מהותי בליווי התהליך מבחינה משפטית ולפיקוח על קיום ועמידה בתנאי ההסכם ובדרישות החוק, שהרי במידה ולא יקויימו תנאי היתר הבניה, האחריות המשפטית תוטל גם על בעל הקרקע מעצם היותו הבעלים של הקרקע בה התבצעה ההפרה.
בנוסף, בסיום תהליך הבניה הממושך, מגיע שלב סיום העסקה אשר דורש התאמה לתנאי הסכם הקומבינציה ודורש רישומי זכויות ו/או מכירת הדירות המוגמרות. כי אז נחיצות עורך דין לצורך פיקוח ו/או ביצוע רישומי הזכויות כדין הינה גרעין מימוש עסקת הקומבינציה.
מומלץ לבצע את עסקת הקומבינציה עם קבלן רשום שעבר רישום ברשם הקבלנים עם היחידה לרישום קבלנים האחראית לרישום הקבלנים ברשם הקבלנים.
לעו"ד יואב קומבליס ניסיון רב שנים בליווי עסקאות קומבינציה מורכבות בכל רחבי הארץ והנכם מוזמנים לפנות לשיחה ולקבל ייעוץ משפטי בנושא בכל עת.