עסקאות נוגדות במקרקעין
עסקאות נוגדות במקרקעין הינן מצב בו אדם התחייב לעשות את אותה העסקה במקרקעין כלפי לפחות שני גורמים שונים, כך שהן נוגדות זו את זה ומתנגשות זו בזו.
סוגיה זו מכונה בנוסף תקנת השוק במקרקעין. במקרה שגילית כי היית צד לעסקה נוגדת במקרקעין, פני כל דבר, מומלץ להקדים ולפנות לקבלת ייעוץ משפטי אישי באמצעות עורך דין המתמחה בענייני מקרקעין ונדל"ן.
לדוגמא: כאשר אדם בעל דירה התחייב למכור את הדירה לקונה מסויים, ואף חתם עמו על הסכם מכר, אך אותו הקונה לא טרח להעביר על שמו את רישום הזכויות בדירה בטאבו. כעבור זמן מה, בעל הדירה חתם על הסכם למכור את אותה הדירה עם קונה אחר.
כלומר, יש לנו מצב של תחרות זכויות, במסגרתה מתחרים שני קונים על אותה הדירה.
כעת נשאלה השאלה: זכותו של מי גוברת? זכותו של הקונה הראשון או השני?
במקרה כזה קובע סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כך:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה".
במילים פשוטות: באופן כללי, זכותו של הקונה הראשון בזמן גוברת, אלא אם כן הקונה השני קיים את שלושת התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 9 לחוק, ואז זכותו תגבר על זכות הקונה הראשון:
הקונה השני פעל בתום לב – כלומר, הוא לא ידע שהמוכר כבר חתם על חוזה למכר הדירה עם הקונה הראשון, וגם לא יכול היה לדעת על כך, וזאת באמצעות מצב רישום הזכויות בטאבו לגבי הנכס.
יחד עם זאת, עם הקונה שהי חשד בדבר קיומה של עסקה נוגדת, ועדיין חתם על העסקה, יש גם בכך כדי לפגוע בתום לבו, וזאת כפי שקבע ביהמ"ש העליון במסגרת הליך ע"א 7643/06 אבו זיאד נ' עלי בשיר.
הקונה השני פעל בתמורה – כלומר שילם את מלוא התמורה בפועל למוכר.
הקונה השני רשם על שמו את העסקה בעודו תם לב – כלומר הקונה רשם בטאבו את זכויותיו על פי העסקה, וזאת בעודו עדיין תם לב כך שלא ידע עדיין על הקונה הראשון כאמור.
יחד עם זאת, נשאלת השאלה מה קורה במצב בו הקונה הראשון לא רשם אף לא הערת אזהרה על שמו בטאבו לגבי העסקה, והקונה השני לא השלים את רישום הזכויות בשמו בטאבו, אך לפחות רשם הערת אזהרה לטובתו לגבי הנכס?
לכאורה, על פי סעיף 9 לחוק, מאחר שהקונה השני לא השלים את רישום זכויותיו בטאבו, זכותו של הקונה הראשון גוברת.
אולם בית המשפט העליון סבר אחרת, בקובעו כי יש להחיל על לשון סעיף 9 לחוק גם את חובת תום הלב של הקונה הראשון כלפי הקונה השני.
בפסק הדין בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש קולוניאל חברה בע"מ, קבע ביהמ"ש העליון כי על מנת שהקונה הראשון יגבר על הקונה השני במסגרת עסקאות נוגדות, מוטלת עליו גם החובה לרשום הערת אזהרה לטובתו תוך זמן סביר לאחר עריכת העסקה, וזאת מכח חובת תום הלב שיש לו כלפי הקונה השני, להזהירו לפיה כבר נערכה עסקה מוקמת לגבי אותו הנכס.
באותו פסק דין נדון מקרה בו בעל מקרקעין מכר את הנכס פעמיים, לשני קונים שונים, וזאת בהפרש של 17 שנה בין שתי העסקאות.
הקונה הראשון נמנע מלרשום הערת אזהרה לטובתו במשך כל התקופה הארוכה שבין שתי העסקאות, על אף שלא הייתה לו כל מניעה לעשות כן, אך הקונה השני לפחות רשם הערת אזהרה לטובתו.
ביהמ"ש העליון קבע כי הימנעות הקונה הראשון מלרשום הערת אזהרה לטובתו במשך תקופה כה ארוכה, מהווה למעשה רשלנות והפרה של חובת תום הלב שלו כלפי הקונה השני, ועל כן זכותו של הקונה השני גוברת על שלו.
התוצאה הייתה שהקונה השני היה זכאי לאכיפה של חוזר המכר שלו, כלומר, הוא הפך לבעלים של הנכס, בעוד הקונה הראשון קיבל פיצויים בלבד מהמוכר בגין הפרת חוזה המכר שלו.
מפסק דין זה עולה כי על קונה ראשון שרוצה להבטיח את זכויותיו לגבי הנכס מוטלת החובה לפעול בתום לב כלפי קונים פוטנציאליים ומאוחרים לו לגבי אותו הנכס.
חובה זו מחייבת אותו לפחות לרשום הערת אזהרה לטובתו לגבי הנכס, ובכך להודיע לכל קונה אחר פוטנציאלי שהנכס כבר נמכר לקונה קודם.
מי שישן על זכויותיו, ולא טורח לרשום אפילו הערת אזהרה לטובתו כאמור, חוטא ביצירת תאונה משפטית וברשלנות ובהפרת חובת תום הלב שלו כלפי כל קונה שיבוא אחריו, ועל כן זכותו של הקונה המאוחר יותר תגבר על זו שלו.
יחד עם זאת, יש עדיין לזכור שזכותו של הקונה השני תגבר במקרה כזה רק בתנאי שהוא עמד ביתר תנאי סעיף 9 לחוק המקרקעין, וזאת בדבר תשלום התמורה ותום לבו לגבי הקונה הראשון.
שכן, אם למשל הסתבר שהקונה השני ידע על קיומו של הקונה הראשון, וזאת למרות שהקונה הראשון לא טרח לרשום הערת אזהרה לטובתו על הנכס, אזי יש בכך כדי לפגוע בתום לבו, ובמקרה כזה תגבר זכותו של הקונה הראשון, וזאת כפי שנקבע על ידי ביהמ"ש העליון במסגרת ע"א 7643/06 אבו זיאד נ' עלי בשיר.