המדריך המלא לרישום בטאבו
מאות אלפי בעלי דירות בישראל אינם מודעים לכך שזכויות שיש להם בנכס אינן רשומות כראוי באגף רישום והסדר מקרקעין (בטאבו). זאת, למרות שיש בידיהם חוזה רכישה ועל אף ששילמו את מיטב כספיהם בעבורו.
חשוב ביותר לדעת כי כל עוד הנכס אינו רשום על שמכם באגף רישום והסדר המקרקעין אינכם בעלי הזכויות בנכס ואף מסמך אחר אשר נמצא בידיכם אינם מהווים ראיה רשמית שהנכס שרכשתם אכן רשום על שמכם. בנוסף, במקרים מסויימים אף ניתן יהיה למכור, לעקל או להעביר את הנכס לבעלות גורם אחר.
טאבו הינו הכינוי לאגף לרישום והסדר מקרקעין אשר עוסק בכל הקשור לניהול ורישום זכויות במקרקעין במדינה. לשכת רישום מקרקעין אחראית על ניהול פנקסי המקרקעין, התעודות והמסמכים ששימשו יסוד לרישומים.
בלשכות הרישום נרשמות עסקאות ופעולות בפנקסי המקרקעין, כדוגמת עסקאות מכר, חכירות, הערות אזהרה, ירושות, משכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בתי משפט ועוד.
חוק המקרקעין קובע כי סיומה של עסקה במקרקעין חייב להיות ברישום - זוהי הלכה משפטית המוכרת בשם חובת הכתב.
רק לאחר אישור בקשת הרישום ניתן להכריז על סיום העסקה. מכאן שיש לבצע רישום של עיסקה במקרקעין בפנקסי המקרקעין ומשכך יש לפנות לטאבו. הרישום בטאבו מעיד על זכויות הבעלים בנכס. בלעדי רישום בטאבו יש צורך להוכיח את הזכויות באמצעות בית משפט.
מדוע חשוב לרשום את הזכויות?
לכל בעל זכות במקרקעין קיימת חשיבות עליונה ואינטרס מובהק שזכותו תהיה רשומה בפנקסי המקרקעין מאחר והרישום הוא המעניק תוקף חוקי לקיום הזכויות הלכה למעשה.
רישום הזכות בנכס הינה תנאי הכרחי להעברת בעלות, לכן רישום זכויות מוסדר מעלה את ערך הנכס שאז ניתן להעביר את הזכויות בו במהירות יחסית ומהווה חיסכון בזמן ובהוצאות.
רישום זכויות מקצר הליכים ומעניק הקלות בקבלת משכנתא בכל בנק בישראל.
אילו זכויות ניתנות לרשום?
החוק הישראלי מגדיר חמישה סוגי זכויות במקרקעין:
בעלות היא הזכות החזקה ביותר. בעל זכות זו יכול לבצע בה כל סוג של עסקה חוקית, מבלי להדרש להסכמתו של גורם נוסף.
שכירות היא זכות להחזיק במקרקעין תמורת תשלום, אשר מעוגנת בהסכם בין השוכר והמשכיר המגדיר את חובותיהם וזכויותיהם.
משכנתא היא שיעבוד של מקרקעין על ידי בעל הזכויות בה לטובת אחר כשבדרך כלל נרשמת משכנתא על מנת לטובת בנק על מנת להבטיח את החזרה של הלוואה שניתנה לבעל הזכות.
זיקת הנאה היא זכות להשתמש במקרקעין בהתאם לזכות ו/או בהתאם להסכם בין הצדדים.
זכות קדימה הינה זכות אשר ניתנת לאדם שאינו בעלי הזכות במקרקעין להיות הראשון לו תוצע הזכות לקנות את הזכות. יצויין, כי זכות זו זה אינה מחייבת את בעל הזכות למכור אותה.
כיצד רושמים נכס בטאבו?
את הבקשה לרישום יש להגיש באחת מ-12 לשכות הרישום האזוריות על גבי טופס בצירוף מכתב נלווה. לבקשה יש לצרף את המסמכים הבאים: אישורי תשלום מיסים או פטור (מס שבח, מס רכישה), אישור מהרשות המקומית על העדר חובות ועל תשלום היטלי השבחה, 5 העתקים של שטרי מכר חתומים, עותק מקורי של הסכם המכר חתום ונסח טאבו.
במידת הצורך יש לצרף גם ייפויי כוח, אישור ממנהל מקרקעי ישראל, מסמכי משכנתא ו/או אישורים נוספים.
הגשת הבקשה כרוכה בתשלום אגרה בסכום המשתנה לפי סוג הפעולה הדרושה לכם. יש לצרף לבקשה אישור על תשלום האגרה.
האם ומתי צריך עורך דין?
בגדול, כל אדם יכול לבצע את הרישום לבדו וגם ללא עורך דין. עדיין, הגשת בקשה לרישום בלשכות רישום והסדר מקרקעין הינה תהליך מורכב, הדורשת ידע משפטי ונסיון בהגשת בקשות ובהתנהלות מול הלשכות השונות.
הגשת בקשה הינה הליך מוקפד אשר עובר ביקורות, אימותים ובדיקות יסודיות על ידי בעלי תפקידים בלשכה. מומלץ להגיש את הבקשה באמצעות עורך דין המתמחה בהגשת בקשות והתנהלות מול לשכות רישום והסדר מקרקעין.
עורך דין בעל נסיון מתאים בתחום המקרקעין ידע כיצד לערוך בקשה לרישום וכיצד להתמודד מול כשלים בירוקרטיים ביעילות מירבית. מעבר לכך, עו"ד בעל נסיון מתאים מכיר את נהלי הלשכות, שיטות העבודה ואופן הגשת הבקשות בפועל בלשכה המתאימה.
ניסיון החיים מלמד כי יצוג של עורך דין בבקשות רישום בטאבו יעיל ומקצר זמנים, כל שכן חוסך בעלויות, שכן אי הגשת הבקשה כראוי כרוך בתשלומי אגרה נוספים.
לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון משפטי רב שנים בתחום המקרקעין, והכרות אישית עם הגורמים האחראיים בכל אחת מלשכות רישום המקרקעין בכל רחבי הארץ. בכל עניין הנוגע לרישום בטאבו ניתן לפנות ולהתייעץ.