הזכויות שלך במקרה של הפקעת מקרקעין
הפקעת מקרקעין הינה העברה חוקית כפויה של מקרקעין על ידי רשויות המדינה לצרכי ציבור בלבד.
ההפקעה בישראל מתבצעת מכמה סיבות כדלקמן:
מכח חוקים שונים, חלקם חוקים מנדטוריים מלפני קום המדינה, כגון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, ופקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, וכן חוקים מלאחר קום המדינה, כגון חוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור, 1964, חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, חוק המים, תשי"ט-1959, חוק כביש ארצי לישראל, תשנ"ה-1994, ועוד.
לגבי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 יצויין כי היא בוטלה ביום 15.2.2010, במסגרת תיקון 3 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, אם כי לא באופן רטרואקטיבי. כלומר, לא ניתן עוד להפקיע מכח פקודה זו, אך היא תקפה לגבי הפקעות שבוצעו מכוחה קודם לביטולה.
ע"י רשויות ציבוריות שונות, כגון ועדות מקומיות לתכנון ובניה של הרשויות המוניציפאליות, החברה הלאומית לדרכים - מע"צ, חברת החשמל, חברת מקורות, רשות העתיקות ועוד.
למען צרכי ציבור שונים, כגון סלילת דרכים, העברת קווי מים וחשמל, שתילת גנים ופארקים, הקמת נמלים, שמורות טבע, מבני ציבור, גני ילדים ועוד.
הליך הפקעת המקרקעין
הליך הפקעת המקרקעין מתחלק לשלושה שלבים עיקריים, כדלקמן:
הכרזה על כוונת ההפקעה
משנתקבלה החלטה להפקיע מקרקעין כלשהם, יש לפרסם על כך הודעה אשר מציינת את פירוט החלק המופקע, מטרת ההפקעה, והתאריך שבו תבוצע ההפקעה.
את ההודעה יש למסור באופן אישי לבעלים הרשומים של המקרקעין בטאבו, וכן יש לפרסמה ברשומות, בעיתון, ועל גבי שלט שיוצב על המקרקעין עצמו או בסמוך לו. בנוסף יש לרשום בטאבו הערת אזהרה על ההפקעה.
תפיסת החזקה
בשלב השני מתפרסמת הודעה נוספת ברשומות המורה למחזיק במקרקעין למסור את החזקה בהם לידי הגורם המפקיע במועד הנקוב בהודעה, ובמועד זה מתבצעת תפיסת החזקה בנכס על ידי הגורם המפקיע.
העברת הבעלות ותשלום הפיצויים
בשלב האחרון עובר רישום הבעלות ויתר הזכויות המשפטיות במקרקעין בטאבו על שם הגורם המפקיע, ומשולמים פיצויים לידי בעליו הקודמים.
במידה ובוצעה הפקעה רק של חלק מהמקרקעין, תבוצע מדידה מחודשת באופן לפיו העברת הבעלות תירשם רק על החלק שהופקע בפועל.
תשלום הפיצויים בגין ההפקעה
בעלי המקרקעין שהופקעו זכאים בדרך כלל לקבל פיצויים בגין הפקעת הנכס שלהם, אולי סכום הפיצוי לא בהכרח יהיה מלא.
כך לדוגמא, חוק התכנון והבניה קובע כי פיצוי בגין הפקעה שבוצעה מכוחו יהיה בגובה של 60% בלבד משטח המקרקעין שהופקע, ואילו פקודת הקרקעות ופקודת הדרכים קובעות כי פיצוי בגין הפקעות שבוצעו מכוחן יהיה רק עבור 75% משטח המקרקעין שהופקע.
דבר זה מתבסס על ההנחה לפיה בעל המקרקעין איננו זכאי לפיצויים מאחר והוא נהנה לכאורה מהשבחת חלק המקרקעין שלא הופקע ונותר בידיו, וזאת בשל מימוש המטרה הציבורית בחלק שהופקע, אשר מעלה בד בבד גם את ערך החלק שלא הופקע.
ברם, במסגרת הליך ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא נ' הולצמן, בו נדונו הפקעות לפי חוק התכנון והבנייה ולפי פקודת הקרקעות, קבע ביהמ"ש העליון כי יש להבדיל בין שני מצבים:
מצב בו מפקיעים רק חלק מחלקת המקרקעין, וכתוצאה משינוי יעודו של החלק המופקע, עולה גם ערכו של החלק שלא הופקע ונותר בידי הבעלים - במקרה כזה ניתן לשלם פיצוי בגובה של רק 75% משווי החלק שהופקע. שכן, הפסד 25% משווי החלק שהופקע מתקזז עם השבחת החלק שלא הופקע.
מצב בו מפקיעים את כל חלקת המקרקעין בשלמותה – במקרה כזה יש לשלם פיצוי מלא של 100% עבור כל החלקה שהופקעה. זאת מאחר שכל החלקה הופקעה ולפיכך אין חלק שנותר בידי בעל המקרקעין, ושהושבח כתוצאה משינוי יעודו של החלק שהופקע.
יחד עם זאת, אם מפקיעים רק חלק מחלקת מקרקעין, באופן לפיו ההפקעה איננה משביחה את החלק שנותר בידי הבעלים, אזי גם במקרה כזה יש לשלם פיצוי מלא בגין כל השטח שהופקע, וזאת כפי שנקבע בהליך ע"א 8622/07 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ.
כמה מילים לסיכום...
במידה והפקיעו את כל חלקת המקרקעין – יש לשלם פיצוי בשווי 100% של השטח שהופקע לפי הלכת הולצמן.
במידה והפקיעו רק חלק מחלקת המקרקעין, אזי יש להבדיל בין מצב בו החלק שנותר הושבח בעקבות החלק שהופקע – שאז יש לשלם פיצוי בגובה של רק 75% משווי השטח שהופקע, לפי הלכת הולצמן, לבין מצב בו החלק שנותר לא הושבח בעקבות החלק שהופקע – שגם אז יש לשלם פיצוי בשווי 100% משווי השטח שהופקע, לפי הלכת רוטמן.
הגשת תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעה
לצורך חישוב שווי הקרקע המופקעת וסכום הפיצוי עבורה המגיע לבעלי המקרקעין, על בעל המקרקעין לערוך שומה מקצועית באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך. את השומה יש לערוך בהתאם לשווי הנכס ביום הקובע למתן הפיצוי, וזאת במידה והוא היה נמכר מרצון ובשוק החופשי.
על בעל המקרקעין להגיש את השומה לגורם המפקיע. במידה והגורם המפקיע מסרב לקבל את אותה שומה, זכאי בעל המקרקעין להגיש תביעה בעניין זה לבית המשפט, על מנת שהוא יכריע בעניין זה.
כמובן שלצורך הגשת תביעת פיצויים חשוב לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין.
במסגרת הליך ע"א 5964/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה, נחלקו הדעות של שלושת שופטי בית המשפט העליון בשאלה מהו מועד ההתיישנות להגשת תביעת פיצויים בגין הפקעה לפי פקודת הקרקעות - כלומר, עד מתי ניתן להגיש תביעה כזו.
שלושת השופטים הסכימו ביניהם כי חוק ההתיישנות אכן חל על תביעה לפיצויי הפקעה, כך שעקרונית חלה עליה תקופת התיישנות 7 שבע שנים. אולם, הם נחלקו ביניהם לגבי המועד בו נולדה עילת התובענה, אשר ממנו מתחילים לספור את אותן 7 השנים.
הגישה המרחיבה מביניהם סברה כי העילה נולדה ביום בו סירבה הרשות המפקיעה לבקשת תשלום הפיצויים, הגישה המצמצמת סברה שהעילה נולדה ביום בו הרשות תפסה את החזקה במקרקעין, וגישת הביניים סברה כי העילה נולדה במועד מימוש המטרה הציבורית ההפקעה.
מאחר והמדובר היה בשאלה משפטית עקרונית, הוחלט לקיים דיון נוסף בתיק זה, במסגרת דנ"א 1595/06 עזבון ארידור נגד עיריית פתח תקווה.
בפסק הדין בתיק זה, אשר ניתן בהרכב של שבעה שופטים ביום 21.3.2013, פסק בית המשפט העליון כי עילת התביעה בגין פיצויי הפקעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, נולדת לכל המאוחר במועד בו תפסה הרשות חזקה במקרקעין.
יחד עם זאת, בית המשפט פסק החלטה תקדימית נוספת לפיה ההלכה דלעיל תיכנס לתוקף רק תוך 3 שנים ממועד פסק הדין, דהיינו ביום 21.3.2016, כך שהיא לא תחול על תביעות תלויות ועומדות לפיצויי הפקעה אשר טרם ניתן בהן פסק דין חלוט, ואף לא תחול על תביעות שתוגשנה עד לאותו מועד.
משמעות החלטה זו הינה כי עד ליום 21.3.2016 ניתן להגיש תביעות פיצויים לרשויות מקומיות ולמע"צ גם בגין הפקעות קרקעות שהתיישנו ונעשו אף לפני עשרות שנים, אך כי לאחר מועד זה, תינעל ההזדמנות ולא ניתן יהיה להגיש עוד תביעות פיצויים בגין הפקעה, במקרה ותמה תקופת ההתיישנות.
לחצו כאן לפניה וקבלת ייעוץ משפטי מהיר!