ירידת ערך מקרקעין והאפשרות לתבוע פיצויי
ירידת ערך נכס מקרקעין הינה שינוי בשווי הקרקע או המבנה ביחס למצבם הקודם או למצב שצריך היה להיות. מן הסתם, מי שנפגע מירידת הערך הנם בעלי המקרקעין וברוב המקרים אין באפשרותם להשפיע על הפגיעה.
לאורך השנים משרדנו טיפל ומטפל במאות תביעות שהוגשו בשם לקוחות, בעלי מקרקעין, בעקבות פגיעה בנכסים שהובילה לירידת ערך משמעותית.
ברוב המקרים, המדובר על תביעות מורכבות, המצריכות התמחות משפטית ספציפית ועשויות לגרור דיונים משפטיים ארוכים ומרובים. אם קיים חשש לפגיעה בערך המקרקעין שבבעלותך, מומלץ בהחלט להקדים ולפנות לקבלת ייעוץ משפטי פרטני, על מנת להתכונן לעתיד לבוא ולתכנן את הצעדים הראויים להגנה על רכושך.
בפועל ישנם שני סוגים עיקריים של ירידת ערך מקרקעין:     
  • ירידת ערך מקרקעין עקב אישור תוכנית פוגעת
  • ירידת ערך מקרקעין עקב ליקויי בניה
  • ירידת ערך מקרקעין עקב אישור תוכנית פוגעת
בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, כל בעל זכות במקרקעין שנפגע מאישור תוכנית, תב"ע, שלא בדרך הפקעה, זכאי להגיש תביעת פיצויים לוועדה המקומית תוך 3 שנים מיום תחילת תקופה של התוכנית, אך זאת בתנאי שאין המדובר בפגיעה לפי סעיף 200 לחוק.
ירידת ערך מקרקעין עקב אישור תוכנית כאמור בסעיף 197 לחוק, יכולה לנבוע למשל כתוצאה של שינוי יעוד של מקרקעין ממגורים / מסחר / תעשיה ליעוד של דרך חדשה או שטח ציבורי פתוח, חסימת נוף, צמצום זכויות הבנייה, הגדלת הצפיפות, וכד'.
יובהר כי המדובר בפגיעה אשר עלולה להיגרם עקב אישורה של כל תוכנית מתאר, לרבות תוכנית מתאר מחוזית או ארצית, וזאת למרות שהתביעה מוגשת בפני הועדה המקומית, אשר איננה מוסמכת לאשר תוכניות אלו.
סעיף 200 לחוק מונה 11 מקרים בהם לא ניתן להגיש תביעת פיצויים כאמור, במידה והפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין, ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים:
שינוי בתחום אזורים, קביעת מרווחים, הגבלת מספר בניינים, הסדרת בינוי, הגבלת בנייה הטומנת בחובה סכנה, הגבלת שימושים בבניינים, קביעת קו בניין, חיוב התקנת מקומות פריקה וטעינה בתעשייה, חיוב התקנת מקומות חניה ומקלוט, הגבלת בנייה בשל פגיעה בבטיחות טיסה.
תקופת ההתיישנות להגשת התביעה הינה 3 שנים ממועד כניסת התוכנית לתוקף, כלומר, ממועד פרסומה ברשומות. יחד עם זאת, שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, וזאת אף אם כבר עברה התקופה.
קראו בהרחבה: הגשת תביעה בנושא מקרקעין
לגבי ההגדרה מהי פגיעה סבירה כאמור, אין עדיין תשובה חד משמעית כיום, הגם שהסוגיה נדונה פעמים רבות בבתי המשפט ובוועדות הערר.
באופן כללי ניתן לומר, אם כי במשנה זהירות, כי המדובר כפי הנראה בטווח פגיעה שנע בין 2% ל-15%, בהתאם לנסיבות המקרה.
כך למשל נקבע בהליך ע"א 1188/92 הועדה המקומית י-ם נ' ברעלי, כי ירידת ערך של 20% אינה סבירה, ובהליך ע"א 1514/80 משה"ב נ' הועדה המקומית טבעון, נקבע כך לגבי הפחתת 1/6 מאפשרויות הבניה של  הנכס.
במסגרת הליך דנ"א 1333/02 הועדה המקומית רעננה נ' יהודית הורוויץ נדונה לראשונה הסוגיה של קביעת שיעור הפגיעה המינימלי, שמתחתיו לא יהיה זכאי הבעלים לפיצוי.
ביהמ"ש העליון קבע: "הוועדה המקומית מבקשת... שייקבע שפגיעה עד אחוז מסוים מערך הנכס לעולם תיחשב סבירה. אין לקבל טענה זו... תנאי הסבירות ייקבע על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה ואין לקבוע אחוז שהוא יפה לכלל המקרים".
מבחן הסבירות, לדעת ביהמ"ש, צריך להיעשות תוך כדי עריכת איזון בין זכות הקניין לאינטרס טובת הציבור:
"ביסוד חובת הפיצוי עומדים שני שיקולים. האחד, שיקול של צדק חלוקתי, לפיו על הציבור בכללותו לשאת בנזק שנגרם לבעל המקרקעין... השני, שיקול של יעילות, לפיו הפנמת עלויות התכנית על ידי הרשות מתמרצת אותה להפעיל שיקול דעת הולם טרם שתאשר תכנית מתאר הפוגעת בזכויות של בעלי מקרקעין..."
"...יש לפעול להקטנת הנזק במידת האפשר... כיום, יותר מבעבר, צריך לפעול בכיוון של צמצום הפגיעה בזכות הקניין".
עוד יובהר כי החוק אינו מחייב את הועדה המקומית להודיע לבעלי הזכויות בנכס על הפגיעה שעלולה להיגרם לערך הנכס שלהם, כך שעל בעלי הזכויות לגלות מיוזמתם את היווצרות הפגיעה, ככל שנוצרה כזו.
הזכאות לתביעה מוקנית לא רק לבעלי נכס המקרקעין, אלא לכל מי שהיו בעל זכות במקרקעין ביום בו אושרה התוכנית, ולרבות חוכרים, דיירים מוגנים וכד'.
את התביעה יש להגיש לוועדה המקומית, בצירוף חוות דעת של שמאי מקרקעין אודות שווי ירידת הערך אשר נגרמה לנכס בעקבות מימוש התוכנית, ותשלום אגרה.
הוועדה המקומית יכולה לדחות את התביעה, לקבלה במלואה, או לקבלה באופן חלקי. התקבלה התביעה בחלקה, והתובע חולק על הסכום שנפסק לו, ימונה שמאי מכריע בהסכמה, ובהעדר הסכמה - ע"י ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה.
על החלטות הוועדה המקומית והשמאי המכריע ניתן להגיש ערר תוך 30 יום בפני ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה.
על החלטות ועדת הערר המחוזית ניתן להגיש ערעור מנהלי, בשאלה משפטית בלבד, תוך 45 יום בפני בית המשפט המחוזי.
בהקשר זה מן הראוי להזכיר כי בעלי מקרקעין שעלולים להיפגע מתוכנית כלשהי, יכולים לתקוף אותה גם בטרם אישורה, וזאת באמצעות הגשת התנגדות מנומקת בצירוף חוות דעת של שמאי מקרקעין, תוך 60 יום ממועד ההודעה על הפקדת התכנית.
ירידת ערך המקרקעין עקב ליקויי בנייה
כאשר מתקיימת ירידת ערך המקרקעין עקב ליקויי בנייה מהותיים, ניתן להגיש תביעת פיצויים אזרחית בגינם בפני בית המשפט.
כך לדוגמא, בעלי דירות זכאים להגיש תביעה בגין ירידת ערך עקב ליקויי בניה שהתגלו בדירות המגורים שלהם כנגד החברה הקבלנית שמכרה להם את הדירות.
בהתאם לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 ניתן להגיש תביעות במהלך תקופת בדק, אשר אורכה נע משנה ועד שבע שנים ממועד קבלת הדירה, בהתאם לסוגי הליקוי, כגון: צנרת, חדירת רטיבות וכד'.
במהלך תקופת הבדק על הקבלן להוכיח שלא הוא הגורם לליקוי אלא רוכש הדירה. כמו כן ניתן להגיש תביעה במהלך תקופת האחריות, אשר חלה שלוש שנים מתום תקופת הבדק, אך הפעם על הרוכש הנטל להוכיח כי מקור הליקוי בקבלן ולא בו.
לאחר תקופת האחריות, ניתן לתבוע בגין אי התאמה יסודית, במקרים בהם הדירה אינה מתאימה כלל לשמש למגורים, כגון במקרה של יסודות בנין רעועים, ובתנאי שרוכש הדירה הודיע על כך לקבלן במועד החוקי, תוך שנה או בזמן סביר, ונתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקוי.
לצורך הגשת תביעה נגד קבלן יש להצטייד בחוות דעת מקצועית אשר תאמוד את שווי הליקוי. על פי רוב, גם הנתבע יצטייד בחוות דעת מטעמו, אשר סותרת את האמור בחוות הדעת שמטעם התובע.
במקרה כזה יטה בית המשפט למנות מומחה מטעמו. יש לזכור כי בית המשפט איננו מחוייב לקבל את קביעת המומחה מטעמו, אך הדבר נעשה בפועל במקרים נדירים בלבד.
לגבי סוג ליקויי הבניה שבגינם ניתן להגיש תביעת פיצויים בין ירידת ערך הנכס, יש להבהיר כי אין המדובר בליקויי בניה אשר ניתנים לתיקון בצורה סבירה ומעשית, ואשר עם ביצועם בפועל, לא ניתן כלל להבחין בהם, ועל כן ממילא אין בהם כדי להשפיע על ערך הנכס.
המדובר בליקויים מסוג שונה, וזאת כפי שיפורט להלן:
ליקויים שאינם ניתנים כלל לתיקון
קיימים ליקויים אשר פיזית אינם ניתנים לתיקון כלל. לדוגמא, כאשר התקרה של דירה בבניין משותף נבנתה בגובה שהינו נמוך מהנדרש על פי תקנות התכנון והבניה.
במקרה כזה לא ניתן יהיה לתקן את הליקוי מבלי להרוס את כל הבניין ולבנותו מחדש, דבר שאינו סביר כלל.
לפיכך, במקרה כזה, בית המשפט לא יורה על ביצוע הגבהת התקרה, אלא יפסוק תשלום פיצויים בגין ירידת הערך, וזאת כפי שנקבע בהליך ע.א. (י"ם) 68/86 71/85 סולל בונה בע"מ נגד ברקן ואח.
ליקויים או שאין כדאיות כלכלית לתקנם
קיימים ליקויים אשר לכאורה ניתן לבצעם, אך תיקונם אינו כדאי כלכלית, מאחר שעלות תיקונם הינה גבוהה ביותר, ולעיתים אף עולה על שווי הליקוי עצמו.
לדוגמא, כאשר מסדרון הדירה נבנה באופן צר ממידת המינימום. במקרה כזה, על מנת להרחיב את המסדרון כנדרש, יש צורך לפרק את כל הקירות הגובלים במסדרון, להעביר נקודות חשמל / מים / טלפון, ולבצע פעולות נוספות אשר מייקרות את התיקון באופן ניכר, שאף עלול לעלות על ירידת הערך הנובעת מהליקוי כשלעצמו.
ירידת ערך פסיכולוגית
ירידת ערך פסיכולוגית של הנכס נגרמת כאשר המדובר בליקויים חמורים יחסית, אשר למרות שהם תוקנו בפועל, עלולה להיווצר ירידת ערך עקב 'השם הרע' שמלווה את הדירה בעטייה של 'ההיסטוריה' שלה, וזאת כפי שנקבע בהליך ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' נ ג ד מאיוסט ואח'.
כך, לדוגמא, במסגרת ת.א. 159/93 אביסרור רפאל ואח' נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פסק בית המשפט פסק כי הוא מכיר בירידת הערך הפסיכולוגית עקב ליקויי הרטיבות שהתגלו בדירה, על אף שהם תוקנו, מאחר שקונה פוטנציאלי אשר יידע על ליקויי רטיבות בדירה ידרוש הנחה במחיר, בשל עברה של הדירה, בהשוואה לדירה תקינה.  
כמו כן, במסגרת ת"א 12158/00 שטרן נ' גרינברג, שבו נדונה ירידת ערך פסיכולוגית עקב שקיעת יסודות הבניין, קבע בית המשפט כי יש לפצות את התובע בגין ירידת ערך אותה ניתן להגדירה כ-'ירידת ערך פסיכולוגית', שכן, גם בהנחה כי התיקון יבוצע כהלכה, עלול הפגם ביסודות הבניין להשפיע על שווי הדירה.
קונה בכח עלול להירתע מלרכוש את הדירה בכלל או במחיר המוצע בפרט שהרי תמיד יקנן בלבו החשש פן ישפיע ליקוי העבר על יציבות הבניין.