טיפול משפטי בהכשרת חריגות בניה
נתחיל מכך שנספר כי לאורך השנים טיפל משרדנו במאות תיקים של חריגות בניה, בכל רחבי הארץ. לעיתים הטיפול המשפטי הסתיים בהתנהלות מול הרשות ולעיתים במסגרת דיון והליכים משפטיים בפני שופט.
לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון משפטי רב בניהול הליכים לצורך הכשרת חריגות בניה, ביטול קנסות וקבלת היתרים להמשך הבניה - גם במקרים שעל פניו נראים מורכבים וכמעט בלתי אפשריים.
ועכשיו להסברים: חריגות בנייה הנן כל סוג של בניה המתבצע ללא קבלת היתר כדין מלכתחילה או תוך סטיה מהיתרי בניה קיימים.
היתר הבניה הינו אישור לבניה המונפק על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, שהינה בעלת סמכויות רישוי הבנייה במסגרת מרחב התכנון מקומי עליו היא מופקדת, אשר לרוב חופף את שטחה של רשות מקומית אחת.
חריגות בניה מהוות עבירה פלילית על פי חוק התכנון והבניה. הדבר נובע מהחשיבות הרבה שמייחס המחוקק לעמידה בחוקי הבניה והתכנון, לבל יווצר בארץ מצב כאוטי שבו כל אחד בונה ככל העולה על דעתו, וללא התחשבות בחוק ובזולת.
הדבר חמור במיוחד כאשר המדובר במקרים ביצוע חריגות בניה תוך כדי השתלטות או חדירה לקרקעות ציבוריות או פרטיות, גרימת מטרדים וכיעור הסביבה, העמסת יתר על תשתיות משותפות, ועוד.
חריגות הבנייה הקלות יחסית, הינן לא פעם עבודות בניה אשר מתבצעות ללא מודעות הציבור לצורך להוציא היתר בניה לגביהן, כגון הצבת גדר, סגירת מרפסת, בניית פרגולה, מדרגות, מעלית וכדומה.
בהקשר זה יוער כי לא רבים מודעים לעובדה כי גם פתיחת חלון ודלת בקיר חיצוני מהווה חריגת בניה, מאחר וכל שינוי בקירות חיצוניים של מבנה קיים מחייב היתר בניה.
לעומת זאת, ככל שהמדובר בשינוי פנימי תוך המבנה, כגון חלוקה פנימית חדשה, הסרת קירות או הקמת מחיצות חדשות, אין צורך בהיתר בנייה, למעט במקרים בהם השינוי משנה את שטח הדירה, פוגע בשלד הבניין, במבנה משותף, בצנרת משותפת, במראה השטח או ברכוש המשותף.
חריגות הבנייה החמורות יותר הינן חריגות מקווי הבניין או גבולות המגרש המוגדרים, חריגות משטח הבניה מבחינת אחוזי הבניה המאושרים, סטייה מגובה ומידות המבנה, שינוי יעוד הקרקע ועוד.
הכשרת חריגות בניה ביעילות ובמהירות
כדי להכשיר חריגות בניה, ניתן לבצע הליך לגליזציה, במסגרתו ניתן לקבל היתר בניה בדיעבד לחריגה שכבר בוצעה. הסיכוי להצליח בהליך ההכשרה מבלי להעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין עתיר ניסיון בתחום שואף לאפס ואולי לא קיים הלכה למעשה.
למעשה, המדובר בהליך דומה מאד להליך של קבלת היתר בניה רגיל לכל דבר ועניין. מאידך, מורכבות הליך הכשרת חריגת הבניה תלויה בנסיבות המקרה הספציפי שלך ובמהות החריגה.
במידה והמדובר בחריגת בניה אשר בוצעה ללא היתר או תוך סטיה ממנו, אך בהתאם לחוקי התכנון והבניה והתב"ע החלים על המקום, אזי מדובר בהליך מהיר ופשוט יחסית, ללא עיכובים מיותרים.
ברם, במידה והחריגה בוצעה לא רק ללא היתר או תוך סטיה ממנו, אלא גם בניגוד לחוקי התכנון והבניה והתב"ע החלים על המקום, אם כי תוך סטיה קלה הניתנת להקלה, אזי ההליך יהא מורכב יותר, הואיל ויש לקבל גם אישור לביצוע הקלה, במסגרת ההליך לקבלת היתר הבניה.
המקרה המורכב ביותר הינו כאשר החריגה בוצעה תוך סטיה ניכרת מהתב"ע החלה במקום, אשר לא ניתן לאשרה במסגרת הליך הבקשה להיתר בניה. במקרה כזה יכול המפר לנסות להעביר תב"ע נקודתית, אולם המדובר בהליך מסובך ויקר, אשר מאפשר לציבור להגיש התנגדויות באופן רחב יותר מאשר במסגרת בקשה להיתר.
מבחינת שיקול הדעת של המוסדות העוסקים בבקשות ללגליזציה של חריגות בניה, נקבע כי למרות שיש לייחס משמעות גם לעובדה שמדובר בבקשה להכשרת עבירה על החוק, אין לשלול באופן קטגורי וגורף בקשות מסוג זה, אלא יש להביא בחשבון את מכלול הנסיבות של כל בקשה באופן ספציפי, כולל העובדה שהמדובר בבקשה להכשרת בניה בלתי חוקית.
כך, לדוגמא, נקבע בהליך עת"מ 42132-02-10 בלינקיס נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב.
בין השיקולים הנוספים שנקבעו בפסיקה לצורך בחינת בקשות אלו, הינו מבחן המגרש הריק. לשם כך יש לבחון האם ניתן היה לאפשר בניה זו או לאו במידה והיא לא הייתה מבוצעת.
שיקולים נוספים הינם מידת חומרת עבירת הבניה, וכן האם חריגת הבניה בוצעה במזיד או שמא ללא ידיעת מי שרכש את הנכס, מאחר והתרשל ולא טרח לבדקו כראוי.
חריגות הבניה ותחולת הדין הפלילי
כאמור, על פי חוק תכנון ובניה והתקנות מכוחו, נחשבות חריגות בניה לעבירה פלילית. בהתאם לכך, כנגד מי שנמצא חשוד בחריגת בניה, יוגש כתב אישום והוא צפוי לעמידה לדין, ולקבלת עונשים במידה ויורשע, כגון קנס, מאסר, צו מניעה להפסקת העבודה או צו הריסה.
מטרת ההליכים הללו הינה החזרת המצב לקדמותו, הגשמת דיני התכנון והבניה ועל מנת שהחוטא לא יצא נשכר.
לחלופין, קיימת אפשרות של מתן צו הריסה ללא הרשעה בהתאם לסעיף 212 לחוק העונשין, אשר מאפשר לרשויות המקומיות לטפל ישירות במבנה עצמו ללא הרשעת בעלי הזיקה אליו.
מטרת סעיף זה הינה לשמור על הסדר הציבורי ולמנוע מטרדים מציבור. לפיכך, ניתן להשתמש בסעיף זה, בין היתר, כאשר מבצע העבירה נפטר, או לא ניתן לאתרו, או אינו ידוע, או איננו עוד בעל המבנה.
אחד היתרונות המרכזיים בשימוש בסעיף זה הינו שניתן לבקש את צו ההריסה גם כאשר עבירת הבניה התיישנה לכאורה כלפי מי שאחראי לה.