הגשת תביעה משפטית בנושא מקרקעין
תביעות משפטיות במקרקעין נוגעות לכאורה ומעצם טיבן, לסוגיות שונות בנושא נכסי המקרקעין שבבעלותנו או בהחזקה שלנו, כמו במקרים של שכירות או חכירה.
נדגיש כבר בתחילת הדברים כי תביעות מסוג זה הנן מורכבות ביותר והסיכוי לנהל תביעה לבד, שלא באמצעות עורך דין, ולזכות לתוצאות המצופות, אינו גבוה וזאת בלשון המעטה. לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון של למעלה מ-18 שנים בייצוג צדדים לתביעות מקרקעין ומגוון מרשים של פסקי דין והצלחות משפטיות.
לפני שיוצאים לדרך ומגישים תביעה, חשוב לאבחן ולהגדיר היטב את מהותן הספציפית של התביעות הללו, וזאת הן לעניין תקופת ההתיישנות החלה עליהן, הן לעניין קביעת הסמכות העניינית של בתי המשפט המוסמכים לדון בהן, והן לעניין קביעת הסמכות המקומית של בתי המשפט המוסמכים לדון בהן.
לעניין ההתיישנות קובע סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 כי תקופת ההתיישנות של תביעה שאינה במקרקעין – הנה 7 שנים.
מאידך, לגבי תביעה בענייני מקרקעין, יש להבחין בין התיישנות של תביעה במקרקעין שאינם מוסדרים ורשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) – 15 שנים, לבין התיישנות של תביעה במקרקעין מוסדרים – 25 שנים.
לעניין הסמכות העניינית – יש להבחין בין תביעות שבסמכות בית משפט השלום לתביעות שבסמכות בית המשפט המחוזי (סעיף 51 (א)(3) וסעיף 40 (1) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984).
להלן רשימה חלקית של תביעות מקרקעין בהן מתמחה משרדנו:
- תביעות נגד קבלני בניין
- תביעות כנגד יזמי נדל"ן
- תביעות נגד שכנים
- תביעה נגד אגודה שיתופית
- תביעות בשל הפקעת קרקעות
- תביעות נגד מנהל מקרקעי ישראל
- הפרת הסכמי מכר מקרקעין
- הפרת חוזי מקרקעין
- ועוד...
תביעות שבסמכות בית משפט השלום
המדובר לרוב על מקרים שעניינם תביעות בגין חזקה במקרקעין. כך לדוגמא: תביעה לפינוי וסילוק יד, תביעה לסעד המצהיר מי בעל הזכות החוקית להחזיק בנכס.
שימוש במקרקעין כגון תביעה בגין מטרד ליחיד לפי סעיף 44 לפקודת הנזיקין, וזאת כאשר הנתבע מתנהג או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפוסים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של התובע או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם.
חלוקת מקרקעין, כגון תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, וחלוקת שימוש במקרקעין כגון תביעה לגבי הסכם שיתוף.
יודגש כי תביעות המקרקעין אשר נדונות בבית משפט השלום אינן תלויות בשווי המקרקעין, כי אם בסוגן בלבד, כפי שפורט לעיל.
תביעות שבסמכות בית המשפט המחוזי
המדובר על כל התביעות השיוריות האחרות הנוגעות למקרקעין שאינן בסמכותו של בית משפט השלום כפי שצויין לעיל.
בין השאר המדובר על תביעות הנוגעות בעיקרן לעצם קיום הזכויות על המקרקעין כגון בעלות וחכירה לדורות, תקפותו / אכיפותו / ביטולו של הסכם מקרקעין, זכות עיכבון בנכס מקרקעין, מחיקת הערת אזהרה, הטלת עיקולים על מקרקעין וכדומה.
לגבי תביעות בשימוש במקרקעין, יצויין כי עד לשנת 2013 שררה הלכה ותיקה הידועה בשם "הלכת שמש", לפיה בית משפט השלום מוסמך לדון אך ורק בתביעות בשימוש במקרקעין שעניינן שמירת על שלמות הנכס.
כלומר: תביעות שהסעד הנדרש בהן שומר על שלמותו הפיזית של נכס המקרקעין, להבדיל מתביעות שאינן כאלה, כגון תביעות לצו הריסה, שהיו בסמכות בית המשפט המחוזי.
ברם, במסגרת הליך רע"א 3749/12 בר עוז נגד סטר, שינה ביהמ"ש העליון את ההלכה הוותיקה הנ"ל, וקבע כי בית משפט השלום מוסמך לדון בכל התביעות הנוגעות לשימוש במקרקעין, וזאת בין אם מדובר בתביעה שעניינה בשמירה על גוף הנכס ובין אם לאו.
עוד יובהר לגבי תביעות שהינן לכאורה בסמכותו העניינית של בית משפט השלום, כי יש לאבחן בהקשר זה בין תביעות במקרקעין מוסדרים ורשומים למקרקעין לא מוסדרים ורשומים.
כאשר מדובר בתביעה לגבי זכויות במקרקעין שאינם מוסדרים ורשומים בלשכת רישום המקרקעין, אזי ההתייחסות אליהן לא תהא כאל זכויות במקרקעין, כי אם כאל זכויות במטלטלין.
במקרה כזה הסמכות העניינית לדון בתביעה כזו תהא לפי שווי המקרקעין: כאשר שווי הנכס הינו עד 2,500,000 ₪ (כולל) – מדובר עדיין בתביעה שבסמכות בית משפט השלום, ומעל 2,500,000 ₪ – מדובר כבר בתביעה שבסמכות בית המשפט המחוזי.
לעניין הסמכות המקומית, קובעת תקנה 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 כי תביעה במקרקעין ניתן להגיש אך ורק בפני בית המשפט שהמקרקעין נמצאים באזור שיפוטו.
זאת, להבדיל מתביעה שאינה כולה במקרקעין, אותה ניתן להגיש בפני בית המשפט שבאזור שיפוטו נמצא מקום מגוריו או עסקו של הנתבע, מקום יצירת ההתחייבות, המקום שנועד או היה מכוון לקיום ההתחייבות, מקום מסירת הנכס, או מקום המעשה או המחדל שבגינו מוגשת התביעה (תקנה 3 לתקנות סדר דין אזרחי הנ"ל).
אופן הגשת תביעה במקרקעין
כדי להגיש תביעה בנושא מקרקעין, יש להגיש את כתב התביעה (מנוסח כדבעי) בפני בית המשפט שלו נתונה הן הסמכות העניינית והן הסמכות המקומית לדון בתביעה הרלוונטית, וזאת ללא שיהוי ותוך כדי תקופת ההתיישנות.
לכך יש לצרף טופס פתיחת הליך, אישור על תשלום האגרות, וכן יפוי כח, במידה והתובע הצטייד בעורך דין לשם הגשת התביעה.
עיננו הרואות, איפוא, כי הגשת תביעה במקרקעין הנה נושא מורכב המצריך בקיאות ומיומנות רבה, ועל כן חשוב ומומלץ ביותר להתייעץ ולהיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום, לצורך ניהול ההליכים בתביעה שכזו.
משרדו של עורך הדין יואב קומבליס עוסק בתחום זה למעלה מ-18 שנים ואנו נשמח להעמיד לרשותך את הניסיון המשפטי הרב בתחום, בכל שאלה ולצורך הגשת תביעה משפטית.
משרדנו עומד לרשותכם, ניתן לפנות בכל עניין רלוונטי בטלפון: 054-3199015
