הגיע הזמן לזכרון דברים
זיכרון דברים הינו סיכום כתוב של משא ומתן לקראת התחייבות בעיסקה הנרקמת בין צדדים ומהווה מסמך ראשוני לקראת חתימה על חוזה מפורט ומסודר.
גם בעת ביצוע עסקאות מקרקעין, או יותר נכון, לאחר סיום המשא ומתן ובטרם ניסוח החוזה הסופי, נהוג בהחלט לכתוב ולחתום על זכרון דברים מחייב.
מתי חותמים על זכרון דברים?
תהליך רכישת דירה אינו עניין של מה בכך ולעיתים משך החיפושים נמשך זמן רב. לעיתים לצדדים קיים אינטרס משותף להתחייב לעיסקה באופן מיידי.
לדוגמא, לאחר חיפושים ארוכים זוג מצא את דירת חלומותיו וחושש שהמוכר ימכור לאחר, או כשקונה רוצה להבטיח שמחיר הדירה לא יעלה, או מוכר אשר מעוניין להבטיח שהקונה לא יוותר על העיסקה.
במצבים אלו, אינטרס הצדדים להתחייב להתקשר בעיסקה באופן מיידי גדול והם מעדיפים שלא להמתין לעריכת חוזה מסודר ומפורט ומעדיפים ליצור התחייבות משפטית ראשונית לקראת קיום העיסקה.
מה תוקפו המשפטי?
זכרון הדברים הינו מסמך משפטי הכפוף לדיני החוזים, מחייב את הצדדים החותמים עליו וניתן לאכיפה בבית המשפט אשר יפרש אותו על פי דיני החוזים ובהתאם לרצון הצדדים במועד בו נוסח ונחתם זכרון הדברים.
כלומר, בית המשפט יבדוק האם מתקיימים שני מבחנים עיקריים בזכרון הדברים. האחד, האם היתה גמירות דעת. במילים אחרות, האם בעת ניסוח זכרון הדברים הצדדים גמרו בדעתם והתכוונו להתקשר בקשר חוזי מחייב.
השני, מבחן המסויימות, האם הפרטים החשובים והעקרוניים לעסקה ולהתחייבות מצוינים בו. בנוסף, בית המשפט יבחן את התקיימותה של נוסחת הקשר בין זכרון הדברים שנחתם לבין החוזה המלא והסופי שצפויי היה להיחתם בעתיד.
מאחר וזכרון הדברים מהווה חוזה העוסק במקרקעין, הוא גם כפוף לחוק המקרקעין לרבות סעיף 8 לחוק אשר קובע כי הסכם הנוגע למקרקעין (זכויות, חזקה, בעלות וכדומה) דורש מסמך בכתב.
כך, גם כשם שהסכם במקרקעין דורש דיווח לרשויות המס תוך 40 ימים מיום המכירה, במקרים מסויימים ידרש דיווח לרשויות המס בהסתמך על זכרון הדברים.
המגבלות החוקיות בעסקת מקרקעין
מגבלותיו של זכרון הדברים רבות. מאחר והמדובר על סיכום ראשוני של התקשרות הצדדים, לרוב חסרים בו פרטים, אשר עלולים להיות לרועץ לאחד הצדדים בהתקיימן של נסיבות מסוימות או בהתגלע סיכסוך בין הצדדים בעניין ההתקשרות.
לדוגמא, במקרה בו זיכרון הדברים חסר פרטים מהותיים על העיסקה הדבר עלול לחשוף את הצדדים לבעיות שונות. לדוגמא, אי התייחסות לסוגיית מס השבח עלולה לחשוף את הצדדים לסיכון.
זכרון הדברים בדרך כלל נחתם לפני ביצוע בדיקות מעמיקות של הדירה ושל הצדדים.
עובדה זו מעמידה את הצדדים לסיכונים למשל, העדר בדיקות מעמיקות ימנע גילוי של פגמים בדירה אותם היה לשקול ולשערך במחיר או מקרה בו זכרון הדברים יחתם בזמן שקיימות מגבלות על הזכויות בדירה או במקרה בו לא היה ידוע אודות פרטים אשר ידיעתם היתה מניאה את הצדדים מלהקשר בעיסקה.
כלומר, זכרון הדברים מהווה מסמך משפטי מחייב ולעיתים אף קובע ומדגיר מנגנון פיצוי בסכום גבוה ומצד שני אינו מפורט דיו ואינו מכיל התייחסות או פרטים מהותיים להתכנות וכדאיות ההתקשרות לכל אחד מהצדדים.
מה צריך להיות כתוב בזכרון הדברים?
מאחר וזכרון הדברים בדרך כלל נערך ומנוסח על ידי אנשים שאינם מתמחים בעריכת חוזים הדבר עלול להסב נזק רב (הפסדים, הליכים משפטיים, פיצויים) מאשר מתועלת, ככלל, לא מומלץ לערוך זכרון דברים ללא ליווי משפטי, שהרי כבכל מסמך משפטי כל שכן בתחום המקרקעין יש נחיצות ברורה לידע מקצועי ולהתמחות בהסכמי מקרקעין בפרט.
על זכרון הדברים לכלול פרטים מהותיים אודות העיסקה. הפרטים שנקבעו כמהותיים וחיוניים בכדי ליצור התקשרות מחייבת במקרקעין הינם: מהות העיסקה, תאור הנכס, מועד העברת החזקה, מחיר הנכס ותנאי התשלום. המחמירים מקפידים להתייחס גם לסוגיית ההוצאות והמיסים.
עורך דין מקצועי יוסיף התייחסות לנושאים נוספים בהתאם לעיסקה ובהתאם לאינטרסים של הצד אותו הוא מייצג תוך הבטחת והגנה על זכויות.
כמו כן, עורך הדין יבחן באם יש צורך בהוספת תנאי מתלים לכניסתו לתוקף של זכרון הדברים ו/או צורך ברישום הזכויות והדיווח לרשויות המס.
כלומר, במידה והצד אותו הוא מייצג חשוף לסיכון, עורך הדין ידע לקבוע בזכרון הדברים תנאים מתאימים אשר יקבעו את תוקפו של זכרון הדברים. כך גם ידע עורך הדין להוסיף במידת הצורך הסתייגויות, הוראות ביטול וכדומה.