נחלה במושב או משק חקלאי - מדריך
משק חקלאי המכונה גם נחלה, הנו קרקע אשר כוללת בעיקרה חלק המיועד למגורים, וחלק המיועד לעבודות חקלאות לפרנסת בעל המשק, המכונה גם חלק משקי.
המשק החקלאי נמצא על קרקע שבבעלות המדינה, ובתוך ישובים המאוגדים באופן שיתופי כלשהו, כגון אגודה חקלאית שיתופית, קיבוץ וכיו"ב.
במסגרת הליך ע"א 6483/10 קק"ל נ' ספיר, קבע בית המשפט העליון כי על מנת שקרקע תוגדר כנחלה, חייבים להתקיים בה ארבעה רכיבים הכרחיים: (א) גודל מסוים שנקבע על-ידי שר החקלאות; (ב) בעלות לאומית; (ג) חכירה לתקופה ארוכה; (ד) מטרתה לספק פרנסה מחקלאות למתיישב בה.
מאפיינים נוספים שניתן לזהותם מתוך תנאי החכירה המקובלים בחוזי נחלות: קרקע המהווה יחידה משקית אחת, הקרקע נמסרת בתנאי חכירה לדורות עם זכות חידוש לתקופה נוספת, הקרקע תהא בגודל שוויוני לכל יחידות המשק ביישוב מסוים, דמי החכירה ישולמו לפי החלטות המועצה, בעל הנחלה מחויב לגור בה ולעבדה בהתמדה ועוד.
המשקים החקלאיים נמצאים כאמור על קרקע שבבעלות המדינה ועל כן מנוהלים ע"י מנהל מקרקעי ישראל.
לעתים המינהל מחכיר את הקרקע ישירות לבעלי המשקים, ובהתאם לכך מוקנות להם זכויות חכירה לדורות בקרקע.
אולם, ברוב המקרים המינהל מחכיר את הקרקע לסוכנות היהודית, שמעניקה לאגודה השיתופית של המושב זכות להשתמש בקרקע, וזו מעניקה לחבריה את הזכות להשתמש בקרקע כברי רשות.
כמו כן, קיימים מקרים בו המינהל מחכיר את הקרקע ישירות לאגודה השיתופית, ללא תיווך הסוכנות היהודית, וזאת כאשר מדובר במושבים שפרעו את חובותיהם לסוכנות היהודית.
כתוצאה מכך נוצר מצב לפיו רישום הזכויות לגבי חלק נכבד הדירות בארץ מתבצע בלשכות רישום המקרקעין – טאבו, ובאופן לפיו בעלי הדירות רשומים לגביהן כבעלי זכות בעלות או זכות חכירה מטעם המינהל, בעוד שרישום הזכויות לגבי משקים חקלאיים מתבצע בעיקרו במינהל מקרקעי ישראל, ולעתים קרובות גם בסוכנות היהודית, וכן גם במשרדי האגודה השיתופית במושב, ובאופן לפיו בעלי המשקים רשומים כברי רשות בלבד, ורק לעתים נדירות כבעלי זכויות חכירה.
כללים לביצוע עסקה למכר משק חקלאי
נתחיל ונציין כי עסקאות קניה / מכירה של משקים חקלאיים (נחלות) במושבים או ישובים חקלאיים אחרים, הנן מורכבות באופן משמעותי מעסקאות קניית דירה או בית פרטי.
למעשה, קיים הכרח לפנות לייצוג משפטי של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, כזה שבעברו ניהול עסקאות מכר / רכש של משקים חקלאיים והכרות מעמיקה עם התחום.
כאשר רוצים לבצע עסקה למכירת משק חקלאי, על שני הצדדים - המוכר והקונה, לקחת בחשבון את הנקודות הבאות:
מכירת זכויות המשק החקלאי מצריכה את קבלת הסכמת מנהל מקרקעי ישראל, ולעתים גם את הסכמת הסוכנות היהודית, וכן את הסכמת האגודה השיתופית של המושב בו נמצא המשק.
הסכמת המינהל - לשם קבלת הסכמת המינהל, על המוכר לשלם לו דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הנחלה, אך למעט כאשר מדובר בהעברת הזכויות לקרובי משפחה או כאשר הקרקע מהוונת.
ישנה אפשרות לקבל הנחה / פטור בדמי הסכמה בכפוף לתנאים שקבע מנהל מקרקעי ישראל, כגון בעלי עיטורי גבורה, נכים וכדומה.
הסוכנות היהודית - לשם קבלת הסכמת הסוכנות היהודית, לעתים על המוכר לפרוע הלוואות שניתנו לו על ידי הסוכנות לצורך רכישת ציוד חקלאי וכיו"ב, אם וככל שניתנו לו כאלה.
במקרה כזה ניתן לפנות לועדה מיוחדת או לפרוע כרבע מגובה ההלוואה, כאשר היתרה הופכת להלוואה עומדת, שבסופו של דבר הופכת למענק.
הסכמת האגודה השיתופית – לשם קבלת הסכמת האגודה השיתופית של המושב בו נמצא המשק, על הרוכש להפוך למעשה לחבר במושב, ולעבור את כל הליכי אישור החברות לשם כך. בתחילה עליו לקבל את אישור ועדת קליטה בהתבסס על מבדקי קבלה, ולאחר מכן את אישור ועד הנהלת המושב. בשלב זה הוא הופך למועמד לחברות במושב. כעבור שנה עליו לקבל גם את אישור האסיפה הכללית של המושב, ורק כאשר התקבל אישור זה, הופך הרוכש לחבר במושב.
סילוק חובות במסגרת חוק גל - לחלק מהמוכרים ישנם חובות העומדים בברור מול שופטים / משקמים במינהלה להסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, אשר פועלים מכח החוק המכונה חוק גל. במקרה כזה, יש לקבל גם את הסכמת השופטים לביצוע עסקת מכירת המשק, ולהסרת צווי עיקול / מניעה ככל שהוטלו כאלה, כנגד פרעון כל החובות.
מס שבח ומס מכירה - מאחר והנחלה מורכבת מבית מגורים וחלק חקלאי, המכונה גם חלק משקי, יש לזכור כי על פי ע"א 5434/98 מנהל מס שבח נ' ללזרי, יש לפצל בין החלקים, באופן לפיו מכירת בית המגורים יכולה להנות מפטור ממס מכירה, ככל דירת מגורים, וכן להנות מפטור מס שבח, במידה ומתקיימים התנאים לכך בחוק, וזאת להבדיל מהחלק המשקי שאינו זכאי לכך.
מע"מ - חוק מס ערך מוסף מחייב בתשלום מס עסקאות ממכירת נכס השייך לעוסק ומשמשו במהלך עסקיו לרבות מכירת ציוד. בפסק דין שניתן בהליך ע"ש 1499/93 מרלי נ' מנהל מס ערך מוסף, קבע ביהמ"ש המחוזי כי המחיר המשולם עבור המשק החקלאי הינו מעורב, ומשולם הן בעבור הזכויות במשק החקלאי, שמורכב מבית מגורים וחלק חקלאי, והן בעבור זכויות החברות באגודה השיתופית. בהתאם לכך נקבע כי התמורה עבור בית המגורים וזכות החברות באגודה לא חייבות במע"מ, ואילו התמורה עבור החלק החקלאי, עלולה להיות מחוייבת במע"מ, במידה והתקיימה בו פעילות עסקית, שאז החלק החקלאי יוגדר כנכס המשמש לייצור הכנסה מעסק, על פי החוק.
היטל השבחה - בעת מכירת המשק החקלאי יש לשלם היטל השבחה בגין זכויות תכנוניות שהתווספו למשק החקלאי ועדיין לא מומשו, וזאת בשיעור מחצית מההשבחה. במסגרת הליך רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' בלוך, אשר ניתן על ידי בית המשפט העליון ביום 3.9.2014, נקבע שגם בעל משק שהינו בר רשות חייב בתשלום היטל השבחה, מאחר שמעמדו הינו כשל חוכר לדורות כאמור בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
קראו בהרחבה: על העברת הזכויות במשק חלקאי לבן ממשיך
החלטה 979 של מינהל מקרקעי ישראל
החלטה 979 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל, אשר תוקנה במסגרת החלטה 1155, נועדה לעגן את זכויותיו של בעל נחלה בחלק המגורים שלו, כך שהוא יוכל לרשום אותו בנפרד בספרי המקרקעין, ואף שלא תחול עליו חובת השבת הקרקע למנהל בעת שינוי יעודה.
החלטה זו אושרה במסגרת פסק הדין אשר ניתן ביום 9.6.2011 במסגרת בג"צ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל.
החלטה זו קבעה, בין היתר, כי מתוך הנחלה, יוגדר שטח של עד 2.5 דונם כשטח למגורים, עם זכויות בנייה של שלושה בתי מגורים בשטח בנוי כולל של 375 מ"ר, וזאת כנגד היוון של 3.75% מערך חלקת המגורים.
עוד נקבע כי בעת מכירת המשק חקלאי, ישולמו בגין חלקת המגורים דמי רכישה במקום דמי הסכמה, ואילו דמי ההסכמה ישולמו עבור יתרת הנחלה.
לחצו כאן לפניה וקבלת ייעוץ משפטי מהיר!