תנאים לקבלת פטור מתשלום מס שבח
 
 
מס שבח הוא אחד ממסי המקרקעין שצריך לשלם על מכירת נכס מקרקעין, כלומר כל נכס שמחובר לקרקע באופן קבע, אלא אם כן חל פטור מתשלום מס.
המס המחויב הוא רק על הרווח הנקי שנותר מהנכס, לאחר הפחתת ערך הגרט (פחת על הנכס), והוצאות שונות.
השבח, כלומר הרווח הנקי ממכירת הנכס מחושב בצמוד למדד, כאשר ההוצאות כוללות את שכר טרחת עורך הדין והמתווך, עלויות שיפוץ והשבחה של הנכס, עלויות מיסים ואגרות, עלויות ריבית משכנתא ועלויות נוספות. לחישוב ההוצאות תפקיד חשוב ובמקרה זה לעורך הדין עמדת מפתח קריטית.
החוק מגדיר את ההוצאות השונות שנכללות בחישוב השבח, והוא מגדיר גם את המקרים שבהם ניתן לקבל דחייה כמו גם פטור מתשלום מס שבח. רק היכרות מעמיקה עם החוק תוכל לאפשר למוכר למקסם את כל התנאים והסעיפים הרלוונטיים אליו, באופן שיאפשר חסכון מקסימאלי בגובה המס.
לעיתים מס שבח עלול להפוך עסקה כדאית לכזו שאינה, ובזמן שהתנאים השונים שמותירים פטור הם רבים ומסועפים, מימוש הזכות עלולה להיות משימה לא פשוטה, במיוחד עבור מי שאינו בקיא ברזי החוק.
 
למרות ובגלל שהתיקונים השונים שנערכו בשנים האחרונות ביטלו חלק מהפטורים, סיוע של עורך דין הוא הכרחי בכל תהליך מכירת הדירה, ובפרט בבחינת גובה תשלום מס השבח, והאפשרות לקבלת פטור ממנו.
למעלה מכך, גם ברמה הפורמאלית, לעריכת שומת מס נכונה, כפי שיכולה להתבצע רק על ידי עורך דין מקרקעין, יש חשיבות מכרעת בעצם בקבלת הפטור.
 
 
איך אפשר לחסוך או להמנע מתשלום?
 
חשוב לבחור מתי ואיך משתמשים בזכות לקבל פטור ממס. ישנם קריטריונים רבים ושונים שעל בסיס כל אחד מהם ניתן לקבל פטור, כאשר לבחירה בקריטריונים השונים יש חשיבות הן על קבלת הפטור הסופי, והן על היכולת לממש זכויות באופן עתידי.
הרפורמה בחוק ההסדרים שינתה את סעיפי החוק, ואיתם שונו גם הקריטריונים.
דירת מגורים - על פי החוק, דירת מגורים מזכה את בעליה בפטור מס שבח, כאשר זו בבעלות פרטית, לאחר סיום בנייתה, והיא שימשה למגורים בארבע שנים האחרונות שלפני המכירה, בשטח שעולה על מחצית משטחה של הדירה לפחוות, או ב 80% מהתקופה שעבורה מחשבים שבח.
 
מכירת דירה יחידה - בעל דירה בודדת, או זכויות בדירה שמחזיק בזכויות במשך תקופה של 18 חודשים לפחות, ובארבע השנים האחרונות לא הייתה בבעלותו יותר מדירה אחת ופחות משליש מדירה נוספת בכל רגע נתון, יוכל ליהנות מפטור על מס שבח. ההתייחסות לדירה הנוספת מכסה בעיקר מקרי ירושה, כך שאדם יוכל לקבל פטור ממס שבח על ירושה שקיבל (אם היא חלק מנכס מגורים), מבלי שזה יפגע בזכות שלו לפטור עבור דירתו שלו היחידה, במקרה שינה.
 
מכירת דירה מירושה - סעיף זה הוא סעיף מומלץ למימוש על פני סעיפי פטורים אחרים, זאת לאור שלא חל בו שינוי במסגרת הרפורמה. ניתן לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה, במקרה שבו המוכר הינו בן זוגו של המוריש או צאצא שלו.
 
מכירה של שתי דירות באופן חד פעמי - באופן חד פעמי יכול המוכר למכור שתי דירות ולקבל עבור שתיהן פטור ממס שבח, וזאת במקרה שבו מכירת הדירות הייתה לשם קנית דירה אחת גדולה יותר, וזאת בתנאי ששווי הדירה החדשה הוא לפחות 75% משווי מכירת שתי הדירות יחד, וזאת בתנאי שבבעלותו של המוכר הייתה רק הדירה הנוספת בלבד.
 
העברת דירה במתנה - העברה של דירה במתנה פטורה ממס שבח, כאשר במידה ומדובר על העברת דירה במתנה בין אחים, הפטור יהיה רק בתנאי שאותו נכס התקבל גם הוא ללא תמורה, במתנה או בירושה. בסעיף זה ישנו תיקון המתייחס למקבל הדירה, שיוכל לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירה זו רק במידה ומכר אותה לאחר שלוש שנות מגורים בדירה, או במידה ולא התגורר בה כלל, בתום ארבע שנים מקבלת הדירה במתנה.
 
הרפורמה בחוק ההסדרים הביאה לשינוי סעיפים רבים של החוק, ועל מנת להקל על בעלי הנכסים ניתנה תקופת הסתגלות, עד לשנת 2018, שבמסגרתה השינויים אינם נאכפים באופן מלא, אלא ישנן התאמות הדרגתיות לקראת יישומה המלא של הרפורמה.
 
יש לך שאלות לגבי האפשרות לזכות בפטור מתשלום מס שבח? רוצה לבדוק האם ניתן להפחית את התשלום?
לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון רב שנים בהתנהלות מול רשויות המס, וידע נרחב בנושא מיסוי המקרקעין בישראל, כולל בכל הנוגע לתשלומי מס שבח והאפשרות להקטין את התשלומים או לזכות בפטור מלא ומוחלט!
לאור העובדה כי המדובר על תשלומים בסכומי כסף ניכרים ביותר, מומלץ בחום לפנות להתייעצות לפני שמקבלים החלטה לשלם, ובמיוחד לאור העובדה שישנן דרכים חוקיות להפחתת התשלומים או למתן פטור מלא כאמור. משרדנו עומד לשרותך!