לא קיבלת את המפתחות לדירה במועד?
כאשר עורכים הסכם לרכישת דירה, האינטרסים העיקריים שיש להבטיח מבחינת הרוכש הינם קבלת החזקה הפיזית בדירה ובמועד המוסכם, ורישום הזכויות בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין – טאבו.
אינטרסים אלו זהים בין אם המדובר ברכישת דירה יד ראשונה מקבלן ובין אם רוכשים דירה יד שניה, מגורם פרטי, ועל כן יש להבטיח את שניהם היטב במסגרת נוסח הסכם המכר.
כל עורך דין המתמחה במקרקעין ומייצג רוכשי דירות, יודע כי זהו אחד החלקים החשובים בחוזה שעליו עתיד לחתום הלקוח.
יחד עם זאת, קיים הבדל בסיסי בין שני המקרים: בעוד שברכישת דירה יד ראשונה, הסכם המכר נחתם לרוב בטרם החלה או הושלמה בניית הדירה, אזי במקרה של רכישת הדירה השניה, בניית הדירה הינה כבר בגדר עובדה מוגמרת, כך שהסיכון של איחור במסירת הדירה לידי הרוכש הינו נמוך בהרבה.
ונתחיל במקרה הפשוט יותר של רכישת דירה יד שניה: במקרה זה, מועד מסירת החזקה בדירה הינו בדרך כלל בטוח למדי, אלא אם כן קיים מצב בו הדירה עדיין מאוכלסת על ידי דיירים כלשהם, בין אם הם הבעלים המוכרים של הדירה, ובין אם הם שוכרים מטעמו, ואלו עוד לא מצאו להם דיור חלופי כלשהו עד למועד המסירה המוסכם, או שהם מסרבים לפנות את הדירה מסיבה אחרת כלשהי.
על מנת להבטיח כי מסירת החזקה תתבצע במועד המוסכם, נהוג לקבוע בהסכם המכר כי יתרת התמורה תשולם למוכר אך ורק כנגד מסירת החזקה בפועל.
כן נהוג לקבוע כי איחור במועד המסירה מעל מספר ימים מסויים, לרוב כ-7 ימים, יזכה את הקונה בפיצוי כספי בגין כל יום איחור במסירה, ואילו איחור מעל מספר רב יותר של ימים, נניח 14 ימים, יחשב כהפרה יסודית של ההסכם, המזכה את הרוכש בפיצוי מוסכם, שהינו לרוב בשיעור של 10% מסכום התמורה בגין ההסכם.
לעומת זאת, כאשר מדובר על רכישת דירה יד ראשונה מקבלן, המצב נעשה רגיש ומסוכן בהרבה, ככל שהדירה נמצאת בשלבי הבניה המוקדמים שלה, אם בכלל.
במקרה כזה, הסיכון לאיחור במסירת הדירה הינו מוחשי ביותר, באופן שעלול להימשך מספר חודשים מעבר למועד המוסכם, ולעתים אף מעל לשנה.
במקרה כזה, יחול סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, אשר נכנס לתוקף ביום 6.4.2011, ולפיו במידה והמוכר-הקבלן איחר למסור את הדירה בתקופה שהינה מעל 60 יום ביחס למועד החוזי, אזי עליו לשלם לקונה פיצוי ללא הוכחת נזק, עבור כל חודש או חלק ממנו של איחור במסירת הדירה ביחס למועד החוזי המוסכם.
כל זאת בהתאם לסכומים המפורטים בסעיף 5א(א) לחוק או לסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר, לפי הגבוה מביניהם:
איחור בן 8 חודשים - פיצוי בסך של 150% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
איחור בן 9 חודשים ואילך - פיצוי בסך של 125% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
חקיקת סעיף 5א לחוק נועדה לשנות את המצב ששרר לפני התיקון, דהיינו, לגבי דירות שנרכשו לפני יום 6.4.2011, ולפיו קבלנים שאיחרו איחורים ניכרים במסירת הדירות, נהגו לפצות את הקונים באופן בלתי הולם ולפי שיקול דעתם.
לרוב נקבעו סכומי הפיצוי בסכומים שהיו קטנים בהרבה מדמי השכירות המקובלים באותה עת עבור אותן הדירות, אף זאת בדרך כלל עבור החודש השלישי או החמישי לאיחור ואילך, כאשר מועד ביצוע התשלום נעשה במועד המסירה בפועל בלבד.
סעיף 5א(ב) לחוק קובע כי הפיצויים בגין 60 הימים הראשונים של האיחור ישולמו בתום 60 הימים הללו, ולאחר מכן הם ישולמו מדי חודש בחודשו, בתום כל חודש ועבור אותו החודש.
המשמעות של סעיף זה הינה שהקבלן יכול כאמור לאחר ב-60 יום ללא תשלום פיצוי כלשהו, אולם במידה והוא איחר מעל 60 יום ואילך, הוא יאלץ לשלם את הפיצוי רטרואקטיבית, החל מהיום הראשון לאיחור במסירה.
על מנת למנוע מחלוקות מיותרות באשר לקביעת סכום דמי השכירות עבור הדירה בהתאם לסעיף 5א (א) לחוק, רצוי להקדים תרופה למכה ולקבוע כבר במסגרת הסכם המכר מנגנון מפורש לעניין זה.
לדוגמא, היעזרות בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסכם או משרדי תיווך מסויימים. כמו כן, מומלץ לקבוע מועד מסירה ספציפי ומפורש, ולהימנע מקביעת מועד מסירה ערטילאי, כגון "36-18 חודשים מועד קבלת היתר הבניה" או "12חודשים מחתימת 20 הסכמים נוספים" וכדומה.
ככל שהצדדים מעוניינים לקבוע הסדר אחר מזה הקבוע בסעיף 5א (א) לחוק, הם יכולים לקבוע אך ורק הסדר שמיטיב עם הקונה דהיינו, הסדר שקובע סכום פיצוי חוזי בגין איחור במסירה שהינו גבוה מסכום הפיצוי החוקי הקבוע בסעיף 5א (א) לחוק, ו/או גם בגין איחור במסירה שהינו מתחת ל-60 יום.
דבר זה גם עולה בקנה אחד עם סעיף 7א לחוק המכר (דירות), אשר קובע כי הוראות החוק הינן הוראות קוגנטיות, כלומר, הוראות שלא ניתן להתנות עליהן בהסכם בין הצדדים, אלא לטובת הקונה.
יחד עם זאת, סעיף 5א(ג) לחוק קובע כי הצדדים להסכם המכר רשאים לקבוע במסגרת הסכם המכר כי סכום הפיצוי החוקי כאמור לא יחול בנסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ותוצאותיהן איננו מוטל עליו.
נסיבות כאלו נהוג לכנות בכינוי כח עליון, כגון שביתות, אסונות טבע, רעידות אדמה, מצב בטחוני שאינו מאפשר עבודה, מחסור בכח אדם ו/או חומרי בניין וכדומה.
ברם, ישנם קבלנים רבים שמנסים לנצל ככל הניתן את האמור בסעיף זה, ולהרחיב כמה שיותר את תחולת ההגדרה של נסיבות שהינן בגדר כח עליון.
במסגרת הליך ע"א 345/89 נאות דברת נ. מעליות ישראליפט, תיאר בית המשפט העליון תופעה זו במילים הללו:
"רעה חולה היא במקומותינו - ולתופעה זו הדים רועמים בפסיקה - שקבלנים נוטלים על עצמם חבויות אלו ואחרות, הגם שיודעים הם כי לא יוכלו לעמוד בהן אלא בעזרת שמיים, ומכל מקום, כי יקשה עליהם במאד-מאד לעמוד בלוח הזמנים שקבעו לעצמם. ואולם ברצותם למשוך את ליבם של קונים-בכוח, ובאומרם אל-ליבם ואל אותם קונים בכוח, בלשון העם: "יהיה בסדר", עומסים הם על שיכמם נטל זמנים שאין ביכולתם לעמוד בו...
ובבוא יום פקודה, יום בו אין הם עומדים במשא הכבד, מוצאים קבלנים תירוצים וטעמים לרוב מדוע החטאת לא לפיתחם הוא רובץ אלא לפיתחיהם של אחרים. דומה כי רק מיצוי הדין אפשר יעמידנו על רגלינו ויוליכנו קוממיות על דרך הישר; וכך נאמר: הסכמים יש לכבד - זו כל התורה כולה - והמפר ישלם."
לפיכך, מומלץ מאד להקפיד ולסייג ככל הניתן את סעיף הכח העליון שבמסגרת הסכם המכר. כך, לדוגמא, כאשר מדובר בשביתה, יש לסייג זאת כך שהמדובר בשביתה כללית במשק בלבד, וכאשר המדובר במחסור כח אדם ו/או חומרים לבניה – רק כשמדובר במקרה של מחסור ארצי וכדומה.
במסגרת אותו הליך ע"א 345/89 הנזכר לעיל, נקבע כי "נסיבות שאינן בשליטת הקבלן" אינן כוללות נסיבות הידועות בעת כריתת ההסכם, אלא אך ורק סיבות, גורמים ומניעות אשר אין יודעים עליהם בעת כריתת ההסכם.
על פי גישת הפסיקה המקובלת, ניתן לצפות את מרבית סוגי העיכובים במועד עריכת ההסכם, ולפיכך על הקבלן לקחת אותם בחשבון מראש.
כך לדוגמא, נקבע לגבי איחור הנובע מעיכוב בהוצאת היתר בניה כי עיכוב כזה אינו יכול להיחשב ככח עליון, הואיל והמדובר בעיכוב צפוי, שעל הקבלן לקחתו בחשבון מראש, גם אם העיכוב נגרם שלא באשמתו.
במסגרת אותו הליך ע"א 345/89 נקבע כי קבלן שהתחייב במסגרת הסכם המכר להוציא היתרי בניה תוך 45 יום, וזאת בשעה שהוא ידע שצפויים לו קשיים בהוצאת אותו היתר מטעם הוועדה המקומית, צריך לשאת בסיכון של איחור בהוצאת היתר הבניה, בכפוף לקיום הוראות ספציפיות שבהסכם בין הצדדים, ולהוראת סיכול החוזה הקבועה בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.
עוד יש לציין בהסכם כי סעיף הכח העליון יחול רק במידה והקבלן הוכיח כי הנסיבות שהוגדרו ככח עליון אכן התקיימו בפועל, וכי הוא השקיע מאמצים סבירים כדי למנוע או לצמצם את השפעתן.
כך, לדוגמא, במסגרת הליך ת.א. 183232/02 ליכטמן ואח' נ' ש.י. ישר קבלנים בע"מ, נקבע כי קבלן המבקש להצדיק איחור במסירת דירות מחמת המצב הבטחוני, אינו יוצא ידי חובתו בכך שהוא מאזכר את עצם קיומו של המצב הבטחוני, אלא עליו להוכיח זאת, לפרט מה היתה מצבת כח האדם הדרושה לפרוייקט המסויים, כמה מבין העובדים היו תושבי שטחים, כמה מהם היו דרושים אותה שעה לביצוע העבודה, אילו מאמצים נעשו כדי למצוא תחליף לאותם תושבי שטחים שלא התייצבו לעבודתם ועוד.
כמו כן עליו להראות כי המצב הבטחוני, ולא סיבה אחרת, הוא שגרם לאיחור במסירה.
גם במסגרת ת.א 10002/00 הר-לב נ' קו רקיע חב' לבניין בע"מ, נקבע לאין להכיר במחסור בפועלים עקב סגר בשטחים כסיבה שהינה בגדר כח עליון, מאחר שנראה שהקבלן יכול היה להעסיק עובדים אחרים.
ונסיים באמור בשלהי פסק הדין אשר ניתן בהליך ת.א.183232/02 הנזכר לעיל: "קבלן המתחייב למסור דירה במועד מסויים, כמו הנתבעת, חייב להפנים את העובדה שמועד המסירה הקבוע בהסכם אינו מועד מומלץ או משוער, אלא מועד מחייב לכל דבר וענין".
משרדנו עומד לרשותכם, ניתן לפנות בכל עניין רלוונטי בטלפון: 054-3199015