פירוק שיתוף במקרקעין לפי חוק

כאשר קיים מצב של שיתוף בעלים בנכס מקרקעין, כלומר, כאשר קיים יותר מבעלים אחד של המקרקעין, מתעוררים לא פעם סכסוכים ומחלוקות בין הצדדים, באופן לפיו המשך השיתוף ביניהם הופך למעשה לבלתי אפשרי עוד.

אחד המקרים הנפוצים ביותר בהקשר זה הוא כאשר בני זוג, שהינם הבעלים המשותפים של דירת מגורים עומדים להתגרש, מעוניינים לחלק את הדירה ביניהם.

הפיתרון הבלתי נמנע במקרה כזה הינו פירוק השיתוף, בהתאם לסעיפים 37–45 לחוק המקרקעין וזאת כפי שנפרט בסקירה שלפניך.

מי זכאי לתבוע את פירוק השיתוף?

סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף זכאי לדרוש את פירוק השיתוף וזאת בכל עת. כלומר, כל עוד אדם הינו שותף בנכס מקרקעין הוא רשאי לדרוש את פירוקו, ולא קיימת התיישנות בעניין זה.

אולם, במידה ובין הצדדים היה הסכם שיתוף, ובהסכם הייתה תניה אשר שוללת מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף, אזי לא ניתן יהיה לבקש את פירוק השיתוף.

יחד עם זאת, במידה והגבלת הזכות לדרוש פירוק הינה לתקופה העולה על 3 שנים, אזי בית המשפט רשאי לצוות על פירוק השיתוף כעבור 3 שנים, למרות התניה הנ"ל, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין, וזאת כפי שקובע סעיף 37 (ב) לחוק המקרקעין.

כמו כן, במידה ואחד השותפים הקים מחוברים במקרקעין, מבלי שהיה זכאי לכך על פי הדין או הסכם שיתוף, אזי רשאי כל אחד מיתר השותפים, על אף כל הגבלה בהסכם השיתוף, לדרוש פירוק השיתוף בהתאם לסעיפים 37–45 לחוק, וזאת כאמור בסעיף 46 לחוק.

יחד עם זאת, בית המשפט אינו מחויב לדון בבקשת פירוק, במידה והיא הוגשה בחוסר תום לב, מתוך כוונה להפעיל לחץ על השותפים או לשם עשיית רווח לא הוגן, וכן במקרה של נכסים בהם יש עדיפות לבעלות משותפת, כמו שביל גישה משותף.

כיצד נעשה הפירוק הלכה למעשה?

פירוק השיתוף במקרקעין יכול להיעשות בשתי דרכים: באמצעות הסכמה בין הצדדים או באמצעות צו בית המשפט.

פירוק השיתוף בהסכמה

פירוק השיתוף בהסכמת הצדדים, יכול להתבצע באמצעות הוראות הסכם שיתוף שהיה קיים ביניהם מלכתחילה, או באמצעות הסכמה אליה הגיעו בדיעבד, סמוך להתגבשות החלטתם לפרק את השיתוף.

יחד עם זאת, ככל שהמדובר בהסכמה הקובעת חלוקה בעין של נכס מקרקעין, יש לדאוג כי הסכמה זו תקבל את אישור המפקח על רישום המקרקעין, לפיו החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, וכן כל חיקוק רלוונטי אחר, וזאת כפי שקובע סעיף 38 לחוק המקרקעין.

צו בית משפט

במידה ולא קיימת הסכמה בין הצדדים בדבר פירוק השיתוף ביניהם – בכלל, ו/או בדבר אופן פירוק השיתוף ביניהם - בפרט, רשאי כל שותף רשאי להגיש תביעה לקבלת צו לפירוק שיתוף מטעם בית המשפט.
 
מבחינת הסמכות העניינית לדון בתביעה כזו, יש להבדיל בין נכס מקרקעין אשר הינו מוסדר ורשום בלשכת רישום המקרקעין - טאבו, שאז תוגש התביעה לבית משפט השלום, ללא תלות בשווי הנכס, לבין נכס מקרקעין שאינו מוסדר ורשום כאמור, שאז הסמכות העניינית לדון בתביעה כזו תהיה לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי, בהתאם לשווי הנכס.

בית המשפט רשאי לצוות על דרכים שונות לפירוק הנכס, בהתאם לאמור בסעיפים 39–43 לחוק המקרקעין, תוך מתן עדיפות לשיטת החלוקה בעין במידה והדבר אפשרי בפועל:
 
פירוק באמצעות חלוקה בעין – כאשר הדבר אפשרי, ותוך ביצוע תשלומי איזון בין השותפים, במידה והדבר נראה בית המשפט יעיל וצודק בנסיבות העניין.

כאמור, הדרך העדיפה ביותר לפירוק השיתוף במקרקעין הינה חלוקה בעין, דהיינו, חלוקה פיסית של הקרקע בין השותפים, וזאת בהנחה שאופי הנכס והוראות חוקי התכנון והבנייה מאפשרים זאת.

במידת הצורך, בית המשפט רשאי גם לקבוע תשלומי איזון לשם השוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים בנכס קודם החלוקה.

לדוגמא: נניח שנדרש פירוק שותפות לגבי שתי דירות בעלות ערך שונה, בין שני שותפים בעלי חלקים שווים בדירות.

במקרה כזה כל אחד מהשותפים יקבל דירה אחת, כאשר השותף שקיבל את הדירה בעלת הערך הגבוה יותר ישלם לשותף השני שקיבל את הדירה בעלת הערך הנמוך יותר, את מחצית ההפרש בין ערכי הדירות, לשם השוואת חלקו בנכסים.

פירוק באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון – כאשר לא ניתן לחלק בעין את המקרקעין, או כאשר בית המשפט נוכח כי חלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או חלקם.

במידה והמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין, או במידה וחלוקה כזאת תגרום נזק או הפסד ניכר לאחד השותפים או כולם, ניתן למכור את הקרקע לצד שלישי.

במקרה כזה בדרך כלל יועמד המקרקעין למכירה פומבית על ידי כונס נכסים, תוך חלוקת הפדיון בין השותפים, בהתאם לחלקיהם במקרקעין.

יחד עם זאת, בית המשפט רשאי להורות על אופן ביצוע המכירה בדרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר.

לדוגמא: במקרה שאחד השותפים מעוניין להישאר כבעלים של הנכס ומוכן לשלם שווי שוק או יותר, באופן מיידי, לשאר השותפים, או כאשר השותפים מעוניינים לבצע התמחרות ביניהם.

פירוק באמצעות הפיכת הנכס לבית משותף - כאשר עיקר המקרקעין ראוי להירשם כבית משותף, ותוך ביצוע תשלומי איזון בין השותפים, במידה והדבר נראה בית המשפט יעיל וצודק בנסיבות העניין.

פירוק במקרים מיוחדים – כאשר קיימות נסיבות שונות המאפשרות חלוקה בעין לגבי חלק מהנכס בלבד.

לסיכום, נציין כי הליכים לפירוק שיתוף במקרקעין מצריכים ליווי של עורך דין מקרקעין מיומן, ולמשרדנו ניסיון רב שנים בתחום. בכל שאלה הנוגעת לנושא פירוק השיתוף ניתן לפנות ולהתייעץ באופן אישי עם עורך הדין יואב קומבליס.