תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין
תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, אשר בוצע במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2013–2014, חולל רפורמה מקיפה בכל הנוגע למיסוי דירות למגורים, וליתר דיוק, בכל הנוגע לפטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה.
מטרת הרפורמה הינה להגדיל את ההיצע בשוק לרכישת דירה יחידה באמצעות הגדלת המיסוי על דירות להשקעה, קרי, דירות שהינן בנוסף לדירה היחידה המשמשת למגורים של הבעלים.
רוב השינויים נכנסו לתוקף ביום 1.1.2014, וחלקם נכנסו לתוקף כבר ביום 1.8.2013.
יש לזכור כי הגדרת דירת מגורים מזכה לצורך קבלת הפטור ממס שבח בעת מכירתה, לא השתנתה: הדירה בבעלות יחיד, איננה מלאי עסקי, בנייתה הסתיימה, והיא מיועדת ומשמשת למגורים ונעשה בה שימוש למגורים ב-4 שנים האחרונות או ב-80% מהתקופה בגינה מחושב השבח.
כמו כן, על המוכר למכור את כל הזכויות בדירה המזכה, כאמור בסעיף 49א(א) לחוק.
עיקרי השינויים שבמסגרת הרפורמה
ביטול הפטור לתושבי חוץ
מס שבח – החל מיום 1.1.2014, הפטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה ינתן רק לתושב ישראל, או לתושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב (בכפוף לקבלת אישור מרשויות המס של מדינת תושבתו לפיו אין לו דירת מגורים כאמור).
מס רכישה - החל מיום 1.8.2013, שיעורי מס הרכישה המופחתים בגין דירת מגורים יחידה יחולו רק על תושב ישראל או על מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה, או לתושב חוזר ותיק.
כלומר: יחיד ששב והיה לתושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ במשך עשר שנים רצופות לפחות. תושב חוץ יאלץ לשלם מס רכישה מלא, החל מהשקל הראשון של התמורה.
ביטול הפטור על מכירת דירה להשקעה פעם אחת בארבע שנים (סעיף 49ב(1) לחוק)
החל מיום 1.1.2014, בוטל סעיף 49ב(1) לחוק, אשר מעניק פטור לבעלי יותר מדירה אחת בעת מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים.
לפי סעיף זה, ניתן היה למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח, אחת לארבע שנים, ללא כל קשר למספר הדירות שהיו בבעלות המוכר, אך כעת הוא בוטל.
תחתיו נקבע הסדר חדש, לפיו באופן עקרוני בעת מכירת דירת מגורים, שאינה דירתו היחידה של המוכר, ישלם המוכר מס מוטב, לפיו המס יחושב באופן ליניארי בשיעור של 25%, וזאת בגין השבח שנוצר לו החל משנת 2014 ואילך בלבד.
כלומר, כל השבח עד ליום 1.1.2014 לא יחויב ויהיה פטור ממס שבח, ואילו השבח שנצבר החל מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.17, יחוייב במס בגובה 25%.
יחד עם זאת, במסגרת התיקון לחוק נקבעה הוראת מעבר, לפיה במהלך תקופת המעבר, אשר חלה בין 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017, ניתן יהיה למכור דירות לפי החישוב הלינארי רק בכפוף למגבלות הבאות:
ניתן למכור 2 דירות בלבד לפי החישוב הליניארי. בגין יתר הדירות שיימכרו על ידו בתקופת המעבר, יחול מס שבח מלא.
החישוב הליניארי יינתן רק אם המוכר היה זכאי לפטור על אחת הדירות לפי סעיף 49ב(1) אילו החוק הישן היה עדיין בתוקף.
החישוב הליניארי יינתן רק אם המכירה אינה לקרוב כהגדרתו בסעיף 1 לחוק.
בדירה שהתקבלה במתנה ערב תקופת המעבר, הפטור הליניארי יחול רק אם הסתיימה תקופת הצינון בה על פי החוק הישן.
בתום תקופת המעבר, החל מיום 1.1.2018 ואילך, לא תחולנה יותר ההגבלות הללו, וניתן יהיה למכור את הדירות בהתאם למס המוטב ועל פי החישוב הליניארי ללא כל הגבלה כאמור.
שינוי הפטור על מכירת דירת מגורים יחידה (סעיף 49ב(2) לחוק)
החל מיום 1.1.2014, כדי להיות זכאי לקבלת הפטור לדירת מגורים יחידה, נוסף תנאי חדש לפיו המוכר חייב להחזיק בדירה 18 חודשים לפני מכירתה, ולא למכור בתקופה זו דירה אחרת בפטור.
מטרת התנאי היא למנוע מכירה של דירת מגורים בפטור ממס שבח בסמוך לסיום בנייתה, אפילו אם היא דירתו היחידה של המוכר.
לדוגמא, מי שרכש דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה או מקבלן, לא יהיה זכאי למוכרה בפטור ממס שבח מיד עם קבלת המפתח, או טופס 4, אלא ידרש לתקופת החזקה מינימאלית של 18 חודשים מיום קבלתה.
לעניין הדירה היחידה, בהתאם לסעיף 49ג לחוק, יראו את הדירה הנמכרת כדירת מגורים יחידה גם אם יש למוכר דירת מגורים נוספת במקרים הבאים:
הדירה נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
חלקו של המוכר בדירה אינו עולה על 1/3.
הדירה הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.
דירה בירושה שמתקיימים בה שני התנאים הבאים: המוכר הוא צאצא או בן זוג של המוריש, והמוריש בעת הפטירה היה בעל דירה אחת. לצורך סעיף זה, גם אם יש לך 2% בדירה אחרת זה לא ייחשב דירה יחידה. לא בודקים את התנאי השלישי של סעיף 49ב(5) לחוק, לפיו אם המוריש היה חי בעת המכירה הוא היה זכאי לפטור.
דירה בבעלות חברה שלמוכר יש בה זכויות החזקה מעל ל-33%, לפי סעיף 49ד לחוק.
כמו כן, הפטור הוגבל בכל מקרה ל–4.5 מיליון שקל ומעבר לסכום זה ישולם מס שבח.
מטרת הגבלה זו הינה למסות דירות יוקרה. בהתאם לכך, נוספה תקרת שווי לפטור, לפיה הפטור יחול עד לסך של 4.5 מיליון ₪, והיתרה מעל סכום זה תמוסה במס מוטב, לפי החישוב הליניארי.
כמו כן, נוספו שתי מדרגות מס רכישה בגין רכישת דירת יוקרה, באופן לפיו בגין רכישת דירה בשווי של 4.5 עד 15 מיליון ש"ח, ישולם מס רכישה בשיעור של 8%, ועל שווי העולה על 15 מיליון ש"ח ישולם מס רכישה בשיעור של 10%.
פטור חד פעמי במכירת שתי דירות מגורים (סעיף 49ה לחוק)
לפטור החד פעמי נוסף תנאי לפיו במועד מכירת הדירה הראשונה תהיה למוכר דירה נוספת אחת בלבד.
יתר תנאי הסעיף המצטברים נותרו ללא שינוי: תושב ישראל רשאי למכור בפטור פעם אחת בחייו בלבד שתי דירות מגורים, בתנאי ששוויין לא יעלה יחדיו על 1,986,000 ₪, וכן בתנאי שהוא מכר את הדירה השניה בפטור ממס בתוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה, וכן בתנאי שהוא רוכש דירה שלישית תוך שנה שלפני מכירת הדירה השנייה או לאחריה בסכום השווה ל- 75% לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו.
הארכת תקופות הצינון לצורך קבלת הפטור במכירת דירות שהתקבלו במתנה (סעיף 49ו לחוק)
במידה והמוכר קיבל את הדירה במתנה, תחול תקופת צינון עד לקבלת הפטור מיום הגיעו לגיל 18.
תקופת הצינון שהיו בעבר של שנה ושנתיים בוטלו, ומעתה אין רלוונטיות לזהות נותן המתנה, ולשאלה אם מקבל המתנה נשוי או לא.
מיום 1.1.2014 יש שתי חלופות בלבד: אם הדירה משמשת דרך קבע למגורים של המוכר - תחול תקופת צינון של 3 שנים עד לקבלת הפטור. אם לא - תחול תקופת צינון של 3 שנים עד לקבלת הפטור.
ביטול הפטור ממס שבח במכירה ללא תמורה בין אחים (סעיף 62(א) לחוק)
החל מיום 1.8.13, הפטור ממס שבח לגבי מכירה ללא תמורה של דירת מגורים בין אחים ואחיות, יינתן רק לגבי דירה שהתקבלה מההורים או הורי ההורים במתנה וללא תמורה או בירושה.
סיכום עיקרי הרפורמה, במילים פשוטות:
יש עדיין פטור לבעלים של דירה יחידה אם כי הוא חלקי כאשר מדובר בדירת יוקרה.
אין יותר פטור למי שהינו בעלים של יותר מדירה אחת, וכן לתושבי חוץ שיש להם גם דירה בחו"ל.