אנחנו איתך בכל עסקה במקרקעין!
אין חולק כי עסקאות במקרקעין, המכונות גם עסקאות נדל"ן, נמנות על העסקאות המורכבות ביותר שכל אחד מאתנו יעשה לאורך חייו. אחרי הכל, לא כל יום מוכרים או קונים נדל"ן.
עסקאות אלו הנן בעלות חשיבות רבה ביותר, מכל היבט שהוא, לרבות היבטים כלכליים, משפטיים, מיסויים, משפחתיים ואחרים.
מבחינת החוק היבש, עסקה שכזאת מוגדרת כעסקה אשר עוסקת בהקניה של זכות במקרקעין, למעט באמצעות הורשה על פי צוואה. כך קובע סעיף 6 לחוק המקרקעין. 
החוק גם מגדיר 5 זכויות במקרקעין: בעלות, שכירות, זיקת הנאה, זכות קדימה, ומשכנתא.
מכאן נובע איפוא, כי כל עסקה שעוסקת בהקניית אחת מהזכויות הללו מוכרת על ידי החוק בישראל.
דוגמאות וסוגי עסקאות נפוצות
הלכה למעשה, קיימים סוגים שונים של עסקאות מקרקעין. ככלל, הנפוצות ביותר הינן עסקאות מכירה או שכירות של נדל"ן.
אולם קיימות גם רבות אחרות, שונות ומגוונות, חלקן בעלות מאפיינים של מעין עסקת חליפין, כדוגמת העסקאות הבאות:
עסקאות קומבינציה - עסקת חליפין במקרקעין, במסגרתה בעל קרקע מתקשר עם קבלן או יזם, ובתמורה למכירת חלק מהקרקע לידיהם, הוא מקבל מהם דירות שתיבננה על ידם על החלק שנותר בבעלותו.
במילים פשוטות, בעל הקרקע תורם לעסקה חלק מהקרקע, ואילו היזם או הקבלן תורם לעסקה את המימון הפיננסי והבניה בפועל.
את התוצאה, הדירות שתיבננה על ידי היזם או הקבלן, הם מחלקים ביניהם בהתאם לאחוז הקומבינציה שייקבע ביניהם, אשר משקף את החלק שייקבל בעל הקרקע באותן הדירות.
קראו עוד על עסקאות קומבינציה
תמ"א 38 - זוהי למעשה תוכנית מתאר ארצית משנת 2005 אשר מטרתה לעודד חיזוק ושיפוץ של בתים משותפים אשר נבנו לפני 1980 ואשר חשופים לסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.
במסגרת עסקת תמ"א 38, דיירי הבתים המשותפים מוכרים ליזם / קבלן חיצוני את תוספת זכויות הבנייה בבניין שהוענקה להם על פי התמ"א, בתמורה לחיזוק הבניין, הרחבתו ושיפוצו.
פינוי-בינוי - עסקה במסגרתה מתחייבים בעלי דירות, בדרך כלל המדובר על בתים משותפים, למכור ליזם / קבלן חיצוני את זכויותיהם בדירות אלו, לצורך הריסתן והקמת בניין חדש תחתן, ובו דירות חדשות שתוקצינה לאותם בעלי הדירות, אשר הינן מרווחות ואיכותיות יותר מדירותיהן הישנות.
הדרך הבטוחה והחוקית לביצוע העסקה
חוזה כתוב הנו התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין, כאמור בסעיף 7 לחוק. גמר העסקה מתבצע באמצעות רישומה בלשכת רישום המקרקעין – טאבו.
בשל החשיבות הרבה שמייחס המחוקק להתחייבויות לעסקאות אלה ולצורך להבטיח את קיומן, קבע המחוקק כי עסקאות אלו יש לערוך בכתב בלבד, ואין להסתפק בהסכם בעל פה לשם יצירתן.
דרישה זו נובעת מההכרה בעובדה כי אלה הן התחייבויות חשובות ומהותיות מאין כמותן, כאשר לא פעם מדובר בעסקה החשובה והיקרה ביותר בחייו של האדם, ועל כן מן הראוי כי המחוייבות ליצירתה לא תיעשה בחיפזון ובקלות דעת, כי אם ברצינות בכובד ראש בלבד.
יתרה מכך: בית המשפט העליון קבע בשורה ארוכה של פסקי דין כי דרישת הכתב בחוזי מקרקעין איננה דרישה דקלרטיבית-ראייתית בלבד, אשר דרושה כדי להעיד בלבד על עצם קיום החוזה בין הצדדים, כי אם דרישה מהותית וקונסטיטוטיבית, שהינה הכרחית כדי ליצור את החוזה.
כלומר: בהעדר כתב – אין חוזה מקרקעין מחייב ובר אכיפה. ראו לצורך כך הליך ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. ואח' נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן.
קראו בהרחבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה - תפקידים וסמכויות
שלבי ביצוע עסקת מכר נכס למגורים במקרקעין
בשל החשיבות הרבה הקיימת לעסקת מכר נכס למגורים במקרקעין, שהינה כאמור גם אחת מהנפוצות ביותר בארצנו הקטנה.
נדגים להלן את השלבים המקובלים לצורך ביצוע עסקה זו:
איתור הנכס הנרכש, לרבות באמצעות מתווכי דירות.
ניהול מו"מ עם בעלי הנכס לצורך קביעת התנאים המרכזיים של העסקה, לרבות סכום התמורה. יש הנעזרים בשלב זה בשמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי הנכס המדובר.
בדיקת מצבו המשפטי של הנכס באמצעות הוצאת נסח טאבו / אישור מצב זכויות מטעם מנהל מקרקעי ישראל, בדיקות במחלקת ההנדסה של הרשות המוניציפאלית בה נמצא הנכס, בדיקות ברשם המשכונות, במידת הצורך. יש הנעזרים בשמאי מקרקעין גם לצורך ביצוע שלב זה, במלואו או בחלקו.
בדיקת מצבו ההנדסי של הנכס באמצעות מהנדס מוסמך (אופציונאלי).
ניהול מו"מ על הסכם המכר, לרבות אודות לו"ז התשלומים, באמצעות עוה"ד של הצדדים.
חתימת הסכם המכר (חוזה כתוב) על ידי הצדדים.  
דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין אודות העיסקה.
ביצוע תשלומי התמורה על פי הסכם המכר.
ביצוע תשלומי המס או קבלת פטור מהם.
קבלת אישור עירייה לטאבו.
מסירת יתרת התמורה למוכר כנגד מסירת החזקה בנכס ומסמכי העברת הזכויות בטאבו לקונה.
רישום העברת הזכויות בטאבו ע"ש הקונה.
עסקה בטוחה - רק עם עורך דין מנוסה!
כפי שצויין לעיל, לעסקאות המקרקעין קיימת חשיבות ראשונה במעלה, לאור ההשלכות וההיבטים הרבים שיש להן, מבחינה כלכלית, משפטית, מבחינת מיסוי ועוד.
לכל עסקת מקרקעין יש את המאפיינים הספציפיים לה, ואת הסיכונים הייחודיים הכרוכים בה.
לפיכך, ועל מנת להבטיח כי עסקת המקרקעין תבוצע כדין, תוך הגנת הצדדים מכל הסיכונים הכרוכים בה, והבטחת זכויותיהם ככל האפשר, חשוב ומומלץ ביותר להיעזר לשם עריכתה בשירותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי.
עורך הדין יגייס במידת הצורך מהנדס בניין מוסמך, שמאי מקרקעין ואנשי מקצוע אחרים שיכולו להבטיח את העסקה הבאה שלך ולהוציא אותה אל הפועל בדרך הטובה, הבטוחה והמהירה ביותר.
למשרדו של עורך הדין יואב קומבליס ניסיון של למעלה מ-15 שנים בביצוע עסקאות במקרקעין, תוך שאנו מייצגים רוכשים ומוכרי נכסים פרטיים, חברות מהארץ ומהעולם, קבלנים, רשויות מקומיות וגופים ממשלתיים. אמו עמודים גם לרשותך בכל עניין ובכל שאלה.