חשיבותו של חוזה בעסקת מקרקעין
המונח חוזה איננו מוגדר בצורה מפורשת בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973. יחד עם זאת, מקובל להגדירו כביטוי למפגש רצונות בין צדדים המעוניינים להתקשר ביניהם באופן שיוצר חיוב הניתן לאכיפה.
החוזה נכרת באמצעות הצעה וקיבול כדין: הצעה כדין הינה פניה של אדם לחברו, אשר מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה, ואשר הינה מספיק מסויימת, כלומר מספיק מפורטת לגבי התנאים המהותיים והחיוניים של העסקה, כדי לאפשר את כריתת החוזה באמצעות קיבול ההצעה.
קיבול כדין הינו הודעה המעידה על גמירת דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בהסכם לפי הצעתו.
כאשר מדובר בחוזה בהקשר של עסקאות במקרקעין, יש לזכור כי עסקה במקרקעין מוגדרת כעסקה אשר עוסקת בהקניה של זכות במקרקעין, למעט באמצעות הורשה על פי צוואה כך לפי סעיף 6 לחוק המקרקעין.
גמר עסקה במקרקעין מתבצע באמצעות רישומה בלשכת רישום המקרקעין המוכרת גם בשם טאבו. כל עוד העסקה לא הסתיימה ברישום, רואים אותה כהתחייבות בלבד לעשות עסקה, כך קובע סעיף 7 לחוק המקרקעין.
חוזה מקרקעין, הינו, איפוא, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין.
מטבע הדברים, חוזי המקרקעין הנפוצים ביותר הינם חוזים למכירת נכסים כמו דירות או בתים פרטיים וחוזים להשכרת נכסים.
דרישת הכתב במקרקעין
עקרונית, חוזה איננו חייב להיות בכתב על מנת שהוא יכנס לתוקף, והוא יכול להיכרת גם בעל פה, אך זאת למעט מקרים מסויימים בהם החוק דורש דרישת כתב כתנאי לכריתת ההסכם.
המקרה הנפוץ והידוע ביותר של דרישה זו מתקיים לגבי חוזה מקרקעין, לגביו קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
דרישת הכתב הספציפית לגבי חוזי מקרקעין מבטאת את החשיבות הרבה שמייחס המחוקק להתחייבויות לעשיית עסקאות במקרקעין ובצורך להבטיח את קיומן.
דרישה זו נובעת מההכרה בעובדה כי עסקה במקרקעין הינה עסקה חשובה ומהותית מאין כמוה, כאשר לא פעם מדובר בעסקה החשובה והיקרה ביותר בחייו של האדם, ועל כן מן הראוי כי המחוייבות ליצירתה לא תיעשה בחיפזון ובקלות דעת, כי אם ברצינות בכובד ראש בלבד.
לפיכך, ועל מנת להבטיח שההתחייבות לעסקה במקרקעין אכן תיעשה ברצינות, קבע המחוקק כי היא תיערך בכתב בלבד, ואין להסתפק בהסכם בעל פה לשם יצירתה.
יתרה מכך: בית המשפט העליון קבע בשורה ארוכה של פסקי דין כי דרישת הכתב בחוזי מקרקעין איננה דרישה דקלרטיבית-ראייתית בלבד, אשר דרושה כדי להעיד בלבד על עצם קיום החוזה בין הצדדים, כי אם דרישה מהותית וקונסטיטוטיבית, שהינה הכרחית כדי ליצור את החוזה.
כלומר: בהעדר כתב – אין חוזה מקרקעין מחייב ובר אכיפה וראו לצורך כך הליך ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. ואח' נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן.
מגמת ריכוך דרישת הכתב בפסיקה
בעבר שררה בפסיקה גישה פורמליסטית נוקשה אשר קבעה כי על מנת שדרישת הכתב הקונסטיטוטיבית לגבי בהסכם מקרקעין תתקיים במלואה, על החוזה בכתב להכיל את כל הפרטים והתנאים היסודיים והמהותיים של העסקה: "כאשר החוק דורש עשיית מסמך לשם קיום העיסקה, מן ההכרח שכל התנאים היסודיים ייקבעו במסמך גופו ויתברר מתוכו" – הליך ע"א 169/74 הווארד נ' עזני.
פרטים אלו כוללים פרטים כגון שמות הצדדים, פרטי הנכס, מהות העסקה, מחיר, זמני תשלום, הוצאות וכן תשלומי מיסים – כך לפי הליך ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ.
ברם, ברבות השנים התפתחה בפסיקה מגמה אשר מרככת מעט את הגישה הפורמליסטית, וזאת על מנת למצוא את האיזון הראוי שבין דרישת הכתב המהותית לבין מניעת אפשרות ניצולה לרעה בידי צד להסכם שמעוניין להתחמק באמצעותה מקיום התחייבותו בהסכם, וזאת שלא בתום לב.
בהתאם לכך נקבע כי על מנת שדרישת הכתב תתקיים כדין, מספיק שהחוזה בכתב יכיל את הפרטים המעטים והבסיסיים של העסקה בדבר "פרטי העסקה ותחומיה" וראו הליך ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה (1982) בע"מ נ' מקסימה.
בנוסף הוכרה האפשרות להשלים את הפרטים החסרים על פי דין או על פי נוהג לפי פסיקת בית המשפט העליון בהליך ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, או על פי הסכמות בעל פה שהושגו בין הצדדים בקשר לפרטים החסרים כפי שנקבע בהליך ע"א 196/87 שוייגר נ' לוי, ולרבות לגבי מחיר העסקה כפי שנפסק בהליך ע"א 504/83 זיתון נ' זערורה.
עוד נקבע בהליך ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת כי אין לראות בהכרח בהיעדר חתימת הצדדים על ההסכם כגורם המפחית מתוקפו עקב העדר גמירת דעת.
בית המשפט העליון אף הרחיק לכת במסגרת הליך ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, שם נקבע כי כאשר עובדות המקרה מעידות כי בוצעה עסקה לכל דבר ועניין, ינתן תוקף מחייב להתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין גם כאשר אין בכלל מסמך בכתב, וזאת במקרים מיוחדים ויוצאי דופן בהם "זעקת ההגינות" ועקרון תום הלב מצדיקים זאת.
אין חולק כי חוזה בעסקת מקרקעין הנו אחת מן הפעולות המשפטיות, המשמעותיות, המורכבות, והיקרות ביותר בחייו של האדם. חוזים אלה נושאים משמעות כלכלית, משפטית ומשפחתית ראשונה במעלה.
לאור מורכבותם ומשמעותם הגדולה, יש להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין מיומן ובעל ניסיון בתחום, על מנת לצלוח את עסקת המקרקעין בהצלחה.
משרדו של עו"ד יואב קומבליס מעמיד לרשותכם ניסיון משפטי רב שנים בתחום, ואנו נשמח להעניק גם לכם את השירות המשפטי הטוב ביותר שבנמצא בכל הנוגע לניסוח חוזים וניהול משא ומתן לצורך כריתת חוזה כאמור.