משמעותו ודרך הרישום של הערת אזהרה

חובת רישום הערת האזהרה בהקשר של עסקאות נוגדות

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי כאשר נערכו שתי עסקאות נוגדות באותו הנכס, אזי תגבר זכותו של הקונה הראשון בזמן, אלא אם כן הקונה השני פעל בתום לב ובתמורה, כלומר: לא ידע על העסקה הראשונה, שילם את התמורה בעד הנכס, והשלים את הרישום על שמו בטאבו.

בפסק הדין בפרשת גנז (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש קולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385), קבע ביהמ"ש העליון כי ככל שמדובר בעסקאות נוגדות שנעשו באותו נכס, אזי על מנת שהקונה הראשון יגבר על הקונה השני, מוטלת עליו החובה לרשום הערת אזהרה לטובתו תוך זמן סביר לאחר עריכת העסקה.

באותו פסק דין נדון מקרה בו בעל הנכס מכר את הנכס פעמיים, לשני קונים שונים, בהפרש של 17 שנה ביניהן. ברם, בעוד הקונה הראשון נמנע מלרשום הערת אזהרה לטובתו במשך כל התקופה שבין שתי העסקאות, על אף שלא הייתה לו כל מניעה לעשות כן, רשם הקונה השני הערת אזהרה לטובתו.

ביהמ"ש העליון קבע כי הימנעות הקונה הראשון מלרשום הערת אזהרה לטובתו במשך תקופה כה ארוכה, מהווה למעשה הפרה של חובת תום הלב שלו כלפי הקונה השני, ועל כן זכותו של הקונה השני גוברת על שלו.

התוצאה הייתה שהקונה השני היה זכאי לאכיפה, כלומר, למימוש הבעלות על הנכס, בעוד הקונה הראשון קיבל פיצויים בלבד.

מקרים נוספים של רישום הערת האזהרה

חוק המקרקעין מפרט שלושה מקרים נוספים בהם ניתן לרשום הערת אזהרה:

1. הערה על הצורך בהסכמת צד שלישי לביצוע עסקה במקרקעין, כאשר הסכמה זו נדרשת על פי חיקוק, צו בית המשפט, או התחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין, ולבקשת הצד השלישי.
2. הערה על הגבלת הכשרות המשפטית של בעל הזכות במקרקעין, על פי צו בית המשפט או תעודה ציבורית, לבקשת צד מעוניין או היועמ"ש לממשלה.
3. הערה על פי צו בית משפט, לגבי כל הליך שמתנהל בפניו בעניין זכות במקרקעין.

הפרוצדורה לרישום הערת האזהרה

כדי לרשום הערת אזהרה, יש להגיש לטאבו את המסמכים הבאים:

• טופס בקשה לרישום הערת אזהרה, חתום ע"י המתחייב ו/או הזכאי, ומאומת על ידי עורך דין או רשם המקרקעין.
• הסכם או ייפוי כוח בלתי חוזר, אשר כולל את התחייבות בעל הזכות  במקרקעין לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה.
• אישור על ביצוע תשלום האגרה.
• מסמכים נוספים בהתאם לנסיבות. לדוגמא: כאשר אחד הצדדים לעסקה איננו כשיר משפטית – יש לצרף אישור מטעם בית המשפט, ואם הינו תאגיד - עליו לצרף תעודת רישום התאגיד, פרוטוקול ישיבת הדירקטוריון של התאגיד, ואישור מטעם עורך הדין או רואה החשבון של התאגיד.

כאמור, כל אזרח במדינה יכול לבצע את הרישום בעצמו, אך מומלץ לפנות ולהעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בדיני המקרקעין, על מנת להימנע מטעויות שעשויות לעלות ביוקר ולגזול זמן רב בהמשך הדרך.