משמעותו ודרך הרישום של הערת אזהרה

הערת אזהרה הינה רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל זכות אחרת במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

את רישומה של הערה האזהרה יכול לערוך כל אדם בגיר אך תמיד מומלץ לפנות ולבצע את הרישום באמצעות עורך דין מיומן.

מטרות רישום הערת האזהרה

לרישום הערת אזהרה ישנן 3 מטרות עיקריות:

  1. להזהיר ולהתריע בפני כל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות בדיקת פנקסי רישום המקרקעין בטאבו הפתוחים לעיון הציבור בדיוק למטרה זו. בהתאם לכך, קבע ביהמ"ש העליון כי צד ג' אשר לא בדק את פנקסי המקרקעין אינו תם לב (פס"ד 842/79 נס נ' גולדה, פס"ד לו (1), 204).
     
  2. למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה כלשהו, לעשות עסקה נוגדת עם אדם אחר באותם המקרקעין. לפיכך, עסקה זו תתאפשר אך ורק בכפוף להסכמת הקונה הראשון, למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו, או בכפוף לקבלת צו מתאים מבית המשפט, אשר יורה על מחיקת הערת האזהרה שלטובת הקונה הראשון, במידה והוא לא יסכים לכך מרצונו החופשי (סעיף 127 (א) לחוק המקרקעין).
     
  3. להגן על הקונה מפני עיקול המקרקעין, פשיטת רגל או פירוקו של בעל המקרקעין (סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין).

עם זאת, יש לזכור כי הערת האזהרה איננה נמנית על רשימת הזכויות הקנייניות במקרקעין, אלא המדובר בזכות שלילית בלבד.

בעצם רישומה היא חוסמת רישום עסקאות במקרקעין הסותרות את תוכן ההערה (ע"א 205/83 חובני נ' דקלה, פס"ד מ"א(3), 96).

חובת רישום הערת האזהרה בהקשר של עסקאות נוגדות

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי כאשר נערכו שתי עסקאות נוגדות באותו הנכס, אזי תגבר זכותו של הקונה הראשון בזמן, אלא אם כן הקונה השני פעל בתום לב ובתמורה, כלומר: לא ידע על העסקה הראשונה, שילם את התמורה בעד הנכס, והשלים את הרישום על שמו בטאבו.

בפסק הדין בפרשת גנז (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש קולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385), קבע ביהמ"ש העליון כי ככל שמדובר בעסקאות נוגדות שנעשו באותו נכס, אזי על מנת שהקונה הראשון יגבר על הקונה השני, מוטלת עליו החובה לרשום הערת אזהרה לטובתו תוך זמן סביר לאחר עריכת העסקה.

באותו פסק דין נדון מקרה בו בעל הנכס מכר את הנכס פעמיים, לשני קונים שונים, בהפרש של 17 שנה ביניהן. ברם, בעוד הקונה הראשון נמנע מלרשום הערת אזהרה לטובתו במשך כל התקופה שבין שתי העסקאות, על אף שלא הייתה לו כל מניעה לעשות כן, רשם הקונה השני הערת אזהרה לטובתו.

ביהמ"ש העליון קבע כי הימנעות הקונה הראשון מלרשום הערת אזהרה לטובתו במשך תקופה כה ארוכה, מהווה למעשה הפרה של חובת תום הלב שלו כלפי הקונה השני, ועל כן זכותו של הקונה השני גוברת על שלו.

התוצאה הייתה שהקונה השני היה זכאי לאכיפה, כלומר, למימוש הבעלות על הנכס, בעוד הקונה הראשון קיבל פיצויים בלבד.

מקרים נוספים של רישום הערת האזהרה

חוק המקרקעין מפרט שלושה מקרים נוספים בהם ניתן לרשום הערת אזהרה:

  1. הערה על הצורך בהסכמת צד שלישי לביצוע עסקה במקרקעין, כאשר הסכמה זו נדרשת על פי חיקוק, צו בית המשפט, או התחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין, ולבקשת הצד השלישי.
  2. הערה על הגבלת הכשרות המשפטית של בעל הזכות במקרקעין, על פי צו בית המשפט או תעודה ציבורית, לבקשת צד מעוניין או היועמ"ש לממשלה.
  3. הערה על פי צו בית משפט, לגבי כל הליך שמתנהל בפניו בעניין זכות במקרקעין.

הפרוצדורה לרישום הערת האזהרה

כדי לרשום הערת אזהרה, יש להגיש לטאבו את המסמכים הבאים:

  • טופס בקשה לרישום הערת אזהרה, חתום ע"י המתחייב ו/או הזכאי, ומאומת על ידי עורך דין או רשם המקרקעין.
  • הסכם או ייפוי כוח בלתי חוזר, אשר כולל את התחייבות בעל הזכות  במקרקעין לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה.
  • אישור על ביצוע תשלום האגרה.
  • מסמכים נוספים בהתאם לנסיבות. לדוגמא: כאשר אחד הצדדים לעסקה איננו כשיר משפטית – יש לצרף אישור מטעם בית המשפט, ואם הינו תאגיד - עליו לצרף תעודת רישום התאגיד, פרוטוקול ישיבת הדירקטוריון של התאגיד, ואישור מטעם עורך הדין או רואה החשבון של התאגיד.

כאמור, כל אזרח במדינה יכול לבצע את הרישום בעצמו, אך מומלץ לפנות ולהעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בדיני המקרקעין, על מנת להימנע מטעויות שעשויות לעלות ביוקר ולגזול זמן רב בהמשך הדרך.