כללים וטיפים לצורך הפחתת היטל השבחה
היטל השבחה נדרש בתשלום בגין אישור תוכניות בניין עיר, אישורי הקלות, והיתרים חורגים בהרחבת זכויות השימוש והבנייה במקרקעין.
בהתאם לחוק, ההיטל מוטל על בעל המקרקעין, ודרוש בתשלום בעת מימושו, כשהוטל מתוקף תב"ע, ובהסכם פנימי ניתן להעביר את תשלום ההיטל על רוכש המקרקעין. במקרים שבהם ניתנו היתרי הקלות וחריגות, הדרישה לתשלום תהיה עם קבלת ההיתר.
היטל ההשבחה מוטל על גובה ההשבחה שנוצרה במקרקעין בעקבות התוכנית או האישור שניתן, כאשר מתבצע חישוב בין ערך המקרקעין לפני ואחרי התוכנית.
הערכה זו מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין, וגובה המס המוטל הינו 50% על גובה ההשבחה, מס שמגיע לעשרות אלפי שקלים ולעיתים אף הרבה יותר, הכל בכפוף לשווי הריאלי של המקרקעין לפני ואחרי השבחתם כאמור.
חוק המקרקעין מגדיר מספר מקרים שבהם חל פטור בגין תשלום היטל השבחה, כאשר זה המפורסם שבהם מתיר הרחבה של דירת מגורים עד לשטח כולל של 140 מ"ר, ובלבד שבעלי הנכס ימשיכו להתגורר בו פרק זמן של ארבע שנים לפחות, עם תום ההשבחה.
פטורים נוספים מוענקים בשטחים שהוגדרו כפטורים מתשלום היטל השבחה, אזורים שהוגדרו כשכונות פיתוח, השבחות שנעשו למען התאמות נגישות, בניית ממ"ד, זכאות לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון ובמקרים נוספים כפי שמגדיר החוק.
בנוסף לפטורים הללו, עומדות לרשות הדרוש בתשלום היטל ההשבחה אפשרויות להפחית את גובה ההיטל.
עם זאת, מאחר והחוק מסועף, משתנה ומורכב, ולאור התהליך הפרוצדוראלי והסבוך, על מנת למקסם את מלוא הזכויות והאפשרויות להפחתת ההיטל, חשוב מאד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי, שיוכל לסייע לך למצות את הזכויות שלך בהתאם לחוק ולכללים הנהוגים בפקית בתי המשפט.
לעו"ד יואב קומבליס ניסיון של שנים ארוכות וטיפול במאות נכסי מקרקעין בכל רחבי הארץ, כאשר במצטבר הצלחנו לחסוך ללקוחות משרדנו תשלומים של מיליוני שקלים רק בחישוב היטלי ההשבחה!
אנו מזמינים גם אותך לפנות למשרדנו לצורך בחינת המקרה האישי שלך, על מנת שנוכל לייעץ לך כיצד ניתן להפחית את התשלום ולחסוך בהוצאות כספיות מיותרת.
מימוש זכויות באופן מיטבי
תפקידו של עורך הדין הוא לאפשר למעשה את המימוש האופטימאלי של זכויות בעל המקרקעין, ומאחר והמיסוי על היטל ההשבחה מגיע לסכומים כה גבוהים, ביכולתו של עורך דין מקרקעין מנוסה לחסוך ללקוח שלו לא מעט כסף.
למעשה, על מנת להביא למצב שבו הרשות תאשר הפחתת היטל השבחה שכבר נקבע לנכס שלך, על עורך הדין שמייצג אותך להצגיע בפניה סיבות טובות ומשכנעות - מאד.
להלן כמה דרכים שבהן ניתן להפחית את גובה המס, בהתאם כמובן לנסיבות הפרטיות של כל מקרה.
הוצאות - במידה שהשבחת המקרקעין דרשה הוצאות מבעלי המקרקעין, ניתן לנכות אותן מהיטל השבח ולהקטין את העלות הסופית הדרושה בתשלום.
במקרה שבו לא ניתן היה לממש את מלוא הזכות להשבחה, בהתאם לתוכנית, ניתן לדרוש הפחתה מהיטל השבח הנדרש.
מימוש תוכנית תמ"א 38 - במקרה שבו רוצים להשביח את הנכס ולהפחית את היטל השבח ניתן לממש את תוכנית המתאר למניעת רעידות אדמה, ובכך לצמצם לאחוזים בודדים בלבד את גובה המס.
שמאי מקרקעין מטעם בעלי המקרקעין - חישוב ערך ההשבחה שעליו מוטל היטל ההשבחה מתבצע על ידי שמאי מטעם הרשויות, תוך שיערוך ערך המקרקעין לפני ואחרי ביצוע ההשבחה. בעל המקרקעין יכול להביא שמאי מטעמו, ובהינתן פערים בהערכות השווי ניתן יהיה לקבל הפחתה בדרישת התשלום. מדובר על תהליך בירוקרטי, שיצריך פנייה לגורמים הדרושים וניהול תהליך לא קצר, אבל במרבית המקרים, שווה את המאמץ.
בדיקת זכאות לסיוע - אמנם מרבית האנשים שזכאים לסיוע מודעים לכך היטב, ובכל זאת, יש הרבה זכויות שאנחנו לא מודעים אליהן בכלל, ולכן תמיד כדאי לבחון גם את האפשרות של זכאות לסיוע מטעם משרד הבינוי והשיכון.
ובסופו של דבר, לרשותו של בעל המקרקעין עומדת האפשרות להגיש ערעור. את הערעור ניתן להגיש על עצם היטל ההשבחה עצמו, כמו גם על שיעור היטל ההשבחה. ניהול נכון של הערעור מבחינה משפטית, לבטח כשיש עילה מוצדקת, יוכל להביא לא רק לכדי הפחתה בגובה היטל ההשבחה, אלא אף לביטול שלו לחלוטין.
אלה הן רק מקצת מכלל האפשרויות אשר עומדות לרשותך לפי החוק, הפסיקה והחלטות שונות של בתי המשפט לאורך השנים. כל מקרה יבחן לגופו ובהתאם לכך תבחר גם שיטת הפעולה.