ליווי במכירת דירה
 
קניית דירה בלב שקט
 
קניית דירה הנה ביצוע עסקת רכישה הנחשבת לצעד כלכלי משמעותי ורובנו עושים זאת פעם אחת בחיים. הדירה הנרכשת יכולה להיות דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה מאדם פרטי או כונס נכסים.
הרכישה נחשבת למשמעותית לא רק בגלל העלות הגבוהה אלא בגלל מורכבות תהליך קבלת ההחלטות.
טרם הרכישה על הקונה לבחור בשכונה ובקהילה בה ממוקמת הדירה, יש לבדוק האם יש נגישות למקום העבודה ולמרכז מסחרי, האם הדירה מתאימה לשלב בחיים בו נמצאת המשפחה (זוג צעיר, משפחה עם ילדים קטנים או דיירים מבוגרים).
מעבר להתאמה האישית והמשפחתית, ישנן לא מעט בדיקות משפטיות שאותן חשוב לבצע על מנת לוודא כי הדירה "נקיה" וכשירה להעברת בעלות. ברוב רובם של המקרים, את הבדיקות המשפטיות יערוך עבור הרוכשים עורך דין העוסק בדיני מקרקעין.
קחו את הנושא ברצינות!
כאמור, רכישת דירה כרוכה במשמעויות משפטיות כגון התחייבויות חוזיות וקנייניות, תכנון מס והתקשרות בהסכם רכישת דירה.
עסקת הקנייה יקרה וכרוכה בלא מעט סיכונים ולכן במהלך ההחלטה על הקניה עולות שאלות חשובות כמו מהות סביבת המגורים מבחינת אוכלוסייה ומוסדות חינוך, מהו הפיתוח הסביבתי (למשל  פארקים, גינות וכבישים), האם יש מפגעי רעש או ריח והאם קיימת תחבורה ציבורית נאותה ונגישות לצירי תנועה ראשיים ועוד.
מבחינת חברת הבנייה והבניין יש לשאול מי החברה האחראית על הבנייה ומתי הוקם הבניין, האם מתוכננת בנייה נוספת באזור, האם הבניין מתוחזק כראוי ומהו המצב הפיזי של מערכות הדירה כגון חלונות, סדקים בקירות, מיזוג אויר ורטיבות.
מומלץ לבדוק את שטח הדירה כפי שהוא מופיע בנסח הטאבו ובחשבון הארנונה ולהשוות לשטח בפועל , ועל מנת לקיים אומדן לגבי המחיר – ניתן לעיין בנתוני עסקאות רכישה שבוצעו בשנים האחרונות בבניין ובשכונה.
במקרה שהקונים מתכננים לבקש משכנתא, יש לקבל מן הבנק אישור עקרוני לקבלת ההלוואה עוד טרם החתימה על הסכם הרכישה שכן חוזי רכישת דירה כוללים לרוב סעיף הקובע שעיכוב או תקלה בקבלת המשכנתא אינם מהווים סיבה מוצדקת לביטול החוזה.
חשוב לנסות לקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר באמצעות השוואה בין הבנקים. יש לקחת בחשבון את הנחיות בנק ישראל מאוקטובר 2012 המטילות מגבלות על נוטלי המשכנתא (עד 75% מימון מתוך שווי הנכס לרוכשי דירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור, עד 50% למשקיעים וכו').
היבט נוסף בעניין זה הוא מהי יתרת הסילוק של המוכר במקרה שמוטלת עדיין משכנתא על המוכר ומתי הוא מתכוון להסירה.
מעורבות עורך הדין חשובה גם בשלב זה שכן יהיה עליו לתכנן לקונה לוח תשלומים אופטימאלי לפי פירעון המשכנתא של המוכר, ההון העצמי של הקונה וגובה המשכנתא שלו ונתונים נוספים.
בדיקות הכרחיות בטרם קניית דירה
הבדיקות המקדימות לבחירת הדירה כוללות היבטים חוקיים ותכנוניים ולכן חשוב שתבוצענה באופן המהימן ביותר על ידי עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין: מבחינת נסח טאבו, המסמך משמש מעין תעודת זהות של הדירה ובשלב הראשון יש למצוא את הנסח לפי מספרי הגוש והחלקה באתר הממשלתי של אגף הסדר ורישום.
בבדיקה יש לוודא שהדירה רשומה בטאבו, שהמוכר הוא הבעלים הרשום של הדירה, האם הדירה משועבדת במשכנתא והאם ישנן לגביה בעיות כמו הערות אזהרה לצד שלישי, עיקולים וצווים. עורך הדין יכול לעיין בנסח באופן מקצועי ולעדכן את הקונים לגבי רישום הזכויות בדירה.
נושא נוסף הוא תשריט הדירה בטאבו – הנמצא בלשכת רישום מקרקעין ומהווה תכנית מחייבת של הדירה מבחינת השטח, החלוקה הפנימית ותוספות כמו פרגולה או חדר על הגג.
באופן זה ניתן לבדוק ששטח הנכס תואם את זכויות המוכר בטאבו, את התאמתו לקומה בבית המשותף ואת נתוני הגוש והחלקה בנסח.
באמצעות התשריט ניתן גם לאמת שלא בוצעו בדירה שינויים. במקרה שהקונה מתעתד לקבל משכנתא, יש לדעת שהבנקים נוהגים לבקש תשריט על מנת למנוע עיכובים בקבלת ההלוואה.
באמצעות תכנית בניין אותה ניתן לקבל במחלקת ההנדסה שברשות המקומית ניתן לקבל מידע שימושי לגבי ייעודים מותרים במקרקעין עצמו ולגבי קרקעות פנויות סמוכות: האם מתוכננים להיבנות עליהן בעתיד בתי מגורים או מבני ציבור ומסחר.
המידע חיוני לגבי איכות המגורים וערכה העתידי של הדירה. אם מצב הדירה אינו תואם את ההיתר בתיק עלול הדבר לרמז על חריגות בנייה.
מידע נוסף הוא קיומן של זכויות בנייה בלתי מנוצלות לגבי הדירה וחיוב בגין הטל השבחה החל בדרך כלל על המוכר אך חשוב מבחינת הקונה מאחר שיש להוסיף סעיף בחוזה שיבטיח את תשלום ההיטל על ידי המוכר – נושא נוסף אשר מומלץ להפקיד בידי עורך הדין.
שירותי בדק בית ניתן לקבל מחברות הנדסה שיעניקו תמונה עדכנית לגבי מצבם הפיזי של הדירה, הבניין וסביבת המגורים. החברה עשויה לאתר ליקויי בנייה הגורמים לנזילות ומפגעי בטיחות, ליקויים בתכנון, מטרדי רעש וקרינה.
בדיקת שמאי מקרקעין כוללת הערכת שווי ריאלי של הנכס לצורך התרשמות מבחינת כדאיות כלכלית, בדיקות לגבי דירות מיוחדות כמו בית פרטי ודירת גג או גן, עיון בתכניות ותשריטים ובדיקות בעניין ניצול זכויות בנייה קיימות ותכניות בנין עיר החלות על הנכס.
השמאי ידע אף לאתר חריגות בנייה, כגון סגירת מרפסת ללא היתר או גדר חיצונית גבוהה מן המותר, העלולות להשפיע על שווי הנכס ולגרום לקנסות ובעיות בקבלת המשכנתא.
משרדו של עורך דין יואב קומבליס מציע ליווי משפטי מקצועי בהליך הקניה, כבר משלב המשא ומתן מול המוכר, דרך ביצוע הבדיקות הנדרשות לצורך השלמת העסקה, ועד לניסוח החוזה והעברת הזכויות על הדירה ורישום על פי חוק.