תשלום היטל השבחה לפי חוק - כמה ובאילו תנאים?
היטל השבחה הינו תשלום הנדרש עבור עליית ערך המקרקעין, בעקבות אישורי תב"ע (תוכנית בניין עיר), אישור שימוש חורג ואישורי הקלה, והוא נגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
מדובר למעשה על מס בגין השבחת המקרקעין, והוא עומד על 50% מערך ההשבחה.
מטרתו של היטל זה הנה להעניק כיסוי לוועדה המקומית בגין הוצאות כספיות שיחולו בעקבות הפיתוח הצפוי. אלה כוללות לרוב רכישה של מקרקעין לשימוש ציבורי וירידת ערך.
חובת התשלום של היטל ההשבחה חלה מיום אישור התוכנית המשביחה, כאשר הסכום התשלום יקבע על פי ההפרש בין ערך המקרקעין לפני אישור התוכנית ולאחריה, הפרש זה הוא שווי ההשבחה הלכה למעשה.
גובה ההיטל עומד על מחצית מסכום ההשבחה, כאשר סכום זה מוכר בהוצאה ומנוכה ממס השבח בעת מכירת הנכס.
בעוד שהחוק מחייב את בעל המקרקעין בתשלום ההיטל, ניתן להגיע להסדר פנימי במעמד מכירת הנכס, כך שאת היטל ההשבחה ישלם הקונה. הסדר פנימי כזה אמנם מתקבל, אך הוא אינו מחייב את הוועדה המקומית.
נושא היטל ההשבחה זכה להתייחסות ענפה בפסיקת בתי המשפט בישראל, ובכל מקרה, אנו ממליצים לכל אדם העומד רגע לפני מו"מ על נכס או לפני תשלום היטל זה, לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי.
ישנם מקרים רבים בהם ניתן לקבל הקלות, הפחתה בתשלום ואף פטור מלא - לכן ראוי לבדוק ולבחון כל עסקה בעיניינים מקצועיות, רגע לפני שמתקדמים הלאה.
מה קובע החוק ומתי צריך לשלם?
דרישת היטל השבחה חלה על מקרקעין שנמצא בתוך ובגבול תחום התוכנית. לא תהיה דרישה להיטל השבחה בגין הרחבת זכויות לא חוקיות, אלא במקרה של תביעה משפטית, אז ניתן יהיה לחייב את בעל המקרקעין במסגרת ההליך.
מועד התשלום של היטל ההשבחה חל ביום מימוש המקרקעין, כלומר בזמן המכירה, יחד עם זאת, הוא אינו יחול במקרים שבהם מתבצעת העברה ללא תמורה של המקרקעין, או מכוח הדין.
במקרים שבהם ניתנה הקלת בנייה או היתר שימוש חורג, הדרישה לתשלום ההיטל תהיה מיידית, עם קבלת ההיתרים.
הרציונל שעומד מאחורי דרישת ההיטל מעוגן בזכות של הרשות המקומית (והמדינה) לגבות מס מתושביה בגין רווחים, כאשר אלה נוצרים בעקבות היתרים ותוכניות שמובילים להשבחה, וכתוצאה מכך לרווח.
הפחתת התשלום ופטורים
ראשית כל, לרשותו של בעל המקרקעין זכות ערעור על דרישת היטל ההשבחה, כאשר הערעור יכול להיות על עצם ההיטל, או על שיעורו. בנוסף, החוק מגדיר מספר סעיפים המעניקים פטורים מהיטל זה.
הרחבה של דירת מגורים על לשטח כולל של 140 מטר מרובע, ובלבד שבעלי הדירה ימשיכו להתגורר בה פרק זמן של ארבע שנים לאחר ההרחבה תזוכה בפטור מהיטל השבחה.
ישנם יישובים או חלקי יישובים שבהם הכריזו שר הפנים ושר הבינוי והשיכון, יחד עם הרשות המקומית, כי לא תחול לגביהם דרישת תשלום היטל, בגין השבחת המקרקעין.
כך גם לא תחול הדרישה באזורים המוגדרים כשכונות שיקום. השבחה של מקרקעין על ידי בעלים שזכאי לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון לאותו המקרקעין, ובלבד שיש התאמה בין תוכנית הסיוע לנכס, והשבחה לטובת התאמת נגישות, גם הם פטורים מהיטל ההשבחה.
פטור נוסף ניתן בגין בניית חדר ממ"ד בשטח שלא יעלה על 9 מטרים, פלוס הקירות.
היטל ההשבחה, הזכויות והחובות בנושא לרוב אינם ברורים לבעלי המקרקעין או למתכוונים לרכוש אותו, בנוסף, כפי שראינו, גם תחום היישום של הטלת ההיטל ויישומו אינם ברורים בצורה חד משמעית.
כאמור, על פי החוק הוא מוטל אמנם על בעל הנכס, אך בהסדרים פנימיים, ובמקרים מסוימים, אף בהחלטת בית המשפט, ניתן להטיל את ההיטל על הרוכש, מה שיוכל לחסוך לקונה בתשלום מס הרכישה.
מסיבה זו, חשוב להימנע לחתום אפילו על זיכרון דברים בהעדרו של עורך דין מקרקעין לצידך.
בנוסף לכך, מאחר ומדובר על סכומים שמגיעים לעשרות אלפי שקלים ולעיתים אף למעלה מכך, בקיאות בחוק יכולה לחסוך לא מעט הוצאות, ולשם כך מוטב להיות מיוצג על ידי עורך דין המתמחה בענייני מיסוי מקרקעין בישראל החל מתחילת הדרך, כבר בעת שנושא השבחת המקרקעין שלך עולה לראשונה.
לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון רב שנים בטיפול בענייני היטלי השבחת מקרקעין, ולאורך השנים משרדנו חסך עבור לקוחותיו סכומי עתק, הנמדדים במיליוני שקלים, והכל באמצעות ניסיון מקצועי בליווי עסקאות מקרקעין רבות, בכל רחבי המדינה.