תפקידו העיקרי של שמאי המקרקעין הינו לספק חוות דעת מקצועיות או שומות מקרקעין, העוסקות בהערכות שווי שוק של נכסי מקרקעין כמו דירות, בתים פרטיים, אדמות, חנויות וכדומה.
שומות אלו נדרשות למטרות שונות, כגון הערכת שווי שוק של דירה כלשהי לפני רכישתה, או כאשר המדובר בחוות דעת המוזמנת על ידי הבנקים לפני הענקת הלוואה לרכישת נכס מקרקעין המובטחת במשכנתא וכיו"ב.
תפקידים נוספים שיש לשמאי המקרקעין הנם:
לשם עריכת שומות המקרקעין, נדרש ידע בכללים אוניברסליים לצורך הערכות שווי נכסי מקרקעין ודמי שימוש ראויים למקרקעין, ידע משפטי לגבי טיב הזכויות הקיימות במקרקעין מסויימים, וכן ידע במיסוי המהווה מרכיב דומיננטי בחישוב התועלת הכלכלית לבעלי הזכויות.
עקרונית, שווי שוק מוגדר במסגרת תקן השמאות הבינלאומי מס' 1 כך:
"הסכום המוערך שבו ניתן להחליף נכס, במועד הקובע לשומה, בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון, שאינם קשורים, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה, וללא כפיה".
השיטה המקובלת בישראל, ובמדינות רבות אחרות, על מנת לערוך שומה של שווי שוק של נכס מקרקעין כלשהו, הינה השיטה האמריקאית.
על פי שיטה זו, קיימת חלוקה לשלוש גישות שומה עיקריות, כאשר על השמאי לקבוע איזה מהן ניתנת ליישום בנכס מסוים, ולהעריך את שוויו בהתאם לה:
גישת ההשוואה: זוהי גישת השומה החשובה ביותר, והיא תועדף ברוב המקרים בה ניתן לישמה. גישה זו מתבססת על ניתוח עיסקאות לנכסים דומים לנכס הנישום והנמצאים בסביבתו, תוך ביצוע התאמות בגין ההבדלים ביניהם. גישת ההשוואה רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים.
גישת היוון ההכנסות או הגישה הכלכלית: גישה זו מבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמפיק הנכס מדמי שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק, על פי מקדם היוון בהתאם סוג הנכס. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים כגון בנייני משרדים, מבנים מסחריים ומבני תעשיה.
גישת העלות: גישה זו מתבססת על תחשיב של כל מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה על פי גילו ומצבו. בהערכת הפחת יש להתייחס לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי או פחת פונקציונלי הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה, או לסטנדרטים מקובלים בבנייה כיום. גישה זו תיושם בנכסים לגביהם לא קיימות עיסקאות להשוואה וגם לא תזרים הכנסות.
בהתאם לתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ"ו-1966, על כל חוות דעת מקרקעין לכלול, בין היתר, את מינימום הפרטים הבאים:
תיאור הנכס – לרבות המיקום, מהות הנכס, שטח הנכס, גוש חלקה או מספר מגרש לפי תכנית בנין עיר, מען, הזכויות המוערכות – כגון בעלות, חכירה, דיירות מוגנת, המצב התכנוני, מטרת השומה, המועד הקובע לעניין השומה, העקרונות שלפיהם נערכה השומה ועוד.
תורת השמאות איננה מוגדרת כמדע מדוייק, וכתוצאה מכך בהחלט יתכן מצב בו תיערכנה שומות מקרקעין שונות לגבי אותו נכס.
במסגרת עריכת השומה, יש לבחון ולשקול מגוון של גורמים ושיקולים שונים, הלקוחים ממקצועות שונים, כגון: תכנון ובנייה, הנדסה, מדידות, חוק ומשפט, כלכלה, מחירים, מצב השוק ועוד.
על שמאי המקרקעין לקחת בחשבון נתונים ופרמטרים רבים ושונים לצורך גיבוש השומה, כגון מחיר נכסים דומים בסביבה, נתוני מס שבח, פוטנציאל השבחת הנכס בעתיד, פוטנציאל האזור, תקדימים משפטיים, הנחות יסוד ועוד.
למעשה, על השמאי לבחון תחילה את כל הגורמים שלדעתו רלוונטיים לנכס הנישום, ולאחר מכן לייחס לכל אחד מהם את המשקל הראוי לו במסגרת השומה.
לפיכך, כאשר שני שמאים או יותר שמים נכס מסוים, כאשר לכל אחד מהם יש השקפות שונות לגבי הגורמים הרלוונטיים לנכס הנישום, והמשקל שיש לייחס לכל אחד מהם, אך הגיוני שיתכן מצב בו כל אחד מהם יגיע לשומה שונה זו מזו.
לכך יש להוסיף כמובן גם את הכישורים השונים ומידת הוותק והנסיון שיש לכל אחד מהם.
יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מסיבה נוספת העלולה להביא לעריכת שומות שונות: זהות הגורם המזמין את השומה משמאי המקרקעין, ומשלם לו את שכר טרחתו, במיוחד כשמדובר בשומות שמוזמנות באמצעות עורך דין (עבור לקוח) במסגרת סכסוך או תביעה משפטית.
במקרה כזה קיים לעיתים חשש לפיו שמאי המקרקעין יערוך את השומה בהתאם לאינטרס של מי שהזמין ממנו את השומה, ולאו דווקא בהתאם לשיקול דעתו האובייקטיבי.
כאשר המדובר בשומת מקרקעין אשר מוגשת במסגרת הליך משפטי, המדובר למעשה בסוג של חוות דעת מומחה לכל דבר ועניין, אותה יש לערוך בהתאם לדין, ולרבות בהתאם לכללים שנקבעו בפקודת הראיות.
לפיכך, על השמאי לציין בחוות דעתו, בין היתר, את פרטי השכלתו ונסיונו, וכן להצהיר כי אין לו כל ענין בנשוא חוות הדעת. כמו כן, השמאי צריך לציין מי הלקוח שהזמין את חוות הדעת בכל מקרה לגופו, בין אם המדובר על לקוח פרטי, חברה או עורך דין המייצג צד מסויים לסכסוך.
במקרה כזה, רשאי עורך הדין של הצד שכנגד לחקור את השמאי אודות האמור בחוות דעתו, במטרה לקעקע את מסקנותיו, מקצועיותו, ובאמינותו של המומחה.
בנוסף, בדרך כלל יבחר הצד שכנגד גם להגיש חוות דעת באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו, אשר סותרת את חוות הדעת שהוגשה על ידי יריבו לדין.
כאשר בפני בית המשפט מונחות שתי שומות מקרקעין מנוגדות, נוהג בית המשפט לעתים קרובות למנות שמאי מומחה מטעמו, על מנת לסייע לו להכריע ביניהן.
יחד עם זאת, חשוב לציין, כי בית המשפט אינו מחויב לקבל את האמור בחוות הדעת המוגשת מטעם צד מסויים ואף מטעם המומחה שמונה על ידו, ויש לו שיקול דעת רחב בעניין זה.
בית המשפט רשאי לקבל את הנאמר בהן באופן מלא או חלקי, או אף לדחותן כליל.
ברם, לרוב, בית המשפט בוחר לאמץ את חוות דעת המומחה מטעמו, וזאת מתוך הנחה כי חוות דעתו הינה האובייקטיבית ביותר, לרבות ביחס לחוות הדעת שמטעם הצדדים היריבים.
למשרדו של עורך דין יואב קומבליס קשרי עבודה קרובים עם מיטב שמאי המקרקעין בישראל, ואנו מפנים את לקוחותינו לעריכת שומות מקרקעין בכל הזגמנות שבה נדרש להעריך נכס מסויים, לפני קניה, מכירה או לאור תביעה משפטית הנודעת לתחום המקרקעין.