חברות משכנות בישראל - חשוב להכיר!
חברה משכנת הינו מושג אשר נועד לתאר את הסטטוס המעין ציבורי המוענק לחברות בניה קבלניות, אשר באחריותן לנהל מרשם זכויות מקרקעין פרטי משלהן לגבי הדירות שנבנות ונמכרות על ידן, וזאת עד לשלב שבו נרשמות הזכויות בדירות על שמם של רוכשי הדירות בלשכת רישום המקרקעין - טאבו.
חברות הבניה המשכנות נולדו בארץ לראשונה בתקופת קום המדינה, במהלך שנות ה-50 של המאה שעברה.
הקמתן נבעה מהצורך הדחוף למצוא פיתרון דיור ציבורי זול ומהיר להמוני העולים אשר הגיעו ארצה בעקבות פתיחת שערי המדינה, ואשר הגדילו באופן ניכר את היקף האוכלוסיה בארץ.
על חברות אלו נמנו בין היתר: החברות עמידר, חלמיש, פרזות, עמיגור ועוד.
החברה הקבלנית משמשת למעשה כמעין טאבו פרטי חילופי, באופן לפיו כל מרשם הזכויות בדירות וכן כל יתר פעולות הרישום אשר אמורות להתבצע לגביהן במסגרת הטאבו הממשלתי, מתנהל בפועל בספריה של החברה הקבלנית, וזאת עד לשלב בו ניתן להעביר את רישום הזכויות לטאבו הממשלתי, שאף הוא באחריות החברה הקבלנית.
בדרך כלל מתנהל רישום הזכויות במשרדי עורכי דין המייצגים את החברה הקבלנית.
השלב בו משמשת החברה הקבלנית כחברה משכנת יכול לארוך מספר חודשים בלבד, אך לא פעם הוא מתארך למשך שנים רבות ולעתים הוא אף נמשך ללא הגבלת זמן.
זאת כאשר מדובר במצב בו לא ניתן לבצע את רישום הזכויות בטאבו הממשלתי, עקב סיבות כלשהן.
סיבות אלו יכולות לנבוע ממצבים שונים, כגון כאשר המדובר בבניה המתבצעת בשטחי יו"ש, בהם אין אפשרות בכלל לרשום נכסים בטאבו, או כאשר לא ניתן לרשום את הבנין בפנקס הבתים המשותפים באופן זמני עקב העדר פרצלציה, דהיינו, חלוקת הקרקע לחלקות שמהוות יחידות רישום בטאבו וכדומה, אשר גם לביצועה אחראית החברה המשכנת.
במידה והחברה המשכנת נקלעה להליכי פירוק, באופן לפיו אין באפשרותה להמשיך עוד בניהול רישום הזכויות בדירות, ימנה בית המשפט שדן בתיק הפירוק של החברה כונס נכסים או נאמן אשר ידאג להמשך ניהול הרישום במתכונת של חברה משכנת.
תפקידיה של החברה המשכנת במסגרת אחריותה לניהול רישום הזכויות בדירות שנבנו על ידה, הינם רבים ומגוונים. למעשה, החברה המשכנת משמשת לא רק כמעין טאבו חילופי, אלא גם כגוף המלווה של רוכשי הדירות שנבנו על ידה עד למועד רישום הזכויות בדירות על שמם בטאבו.
בין היתר, החברה אחראית על הנפקת אישורי זכויות, רישום התחייבויות, רישום הערות, ביצוע ורישום פרצלציה במידת הצורך, רישום צו בית משותף ועוד.
בנוסף, במידה והחברה בנתה את הבניין על גבי קרקע של מינהל מקרקעי ישראל, מה שקורה ברוב המקרים, אזי החברה המשכנת אחראית גם על הפניית רוכשי הדירות למינהל לצורך החתימה על חוזי החכירה עמו. בנוסף החברה אחראית לרישום ביצוע עסקאות העברת זכויות בנכסים, וזאת כפי שיפורט בהמשך הדברים להלן.
בנוסף, קיימת לחברה המשכנת אחריות גם כלפי הבנקים למשכנתאות.
שכן, במידה וקונה דירה מטעם החברה המשכנת מעוניין ליטול מהבנק הלוואה המובטחת במשכנתא לצורך רכישת הדירה, אזי ידרוש הבנק לקבל מהחברה המשכנת התחייבות בכתב לפיה היא מתחייבת לדאוג לרשום את המשכנתא לטובת הבנק בטאבו בד בבד עם רישום זכויות הקונה בדירה בטאבו, וזאת כדי להבטיח את זכויותיו של הבנק בדירה.
התחייבות זו תמצא כמובן את ביטויה גם ברישומי ספרי החברה המשכנת, כך שכל מי שיהיה מעוניין בעתיד לרכוש את הדירה מאותו קונה, יוכל להיות מודע לעובדה כי על זכויות הקונה בדירה רובצת משכנתא לטובת הבנק.
כיצד מתבצעת העברת זכויות בחברה משכנת?
כאשר מעוניינים לבצע עסקה להעברת זכויות בדירה שנבנתה על ידי חברה משכנת, אך טרם נרשמה בטאבו, לא ניתן מטבע הדברים להוציא לגביה נסח טאבו אשר מתאר את מצב רישום הזכויות לגביה.
לפיכך, במקרה כזה יש לבקש אישור זכויות לגביה מהחברה המשכנת. אישור זכויות זה אמור לכלול את כל הפרטים הרלבנטיים והעדכניים לגבי הדירה, לרבות זיהוי הדירה, הצמדות מתוך הרכוש המשותף שקיימות לגביה, משכנתאות, רישום הערות אזהרה והערות אחרות וכיו"ב.
יתרה מכך: יש לבקש אישור זכויות מהחברה המשכנת אודות הדירה הרלוונטית גם במידה והמדובר בדירה שנבנתה על קרקע שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ונחתם לגביה חוזה חכירה בין הדיירים למינהל.
שכן, כאשר קיימת חברה משכנת המנהלת את רישום הזכויות לגבי הדירה, יעדיף המינהל להפנות את הפונים אליו בענין זה אל החברה המשכנת.
לשם כך, המינהל יסתפק בהנפקת הודעה המציינת כי הזכויות באותה דירה רשומות בספריו המינהל על שם חוכר מסויים, אשר מחזיק בחוזה חכירה עד לתאריך מסויים, אך זאת תוך הבהרה כי הודעה זו איננה מהווה אישור זכויות מלא אשר ניתן להסתמך עליו, אלא המדובר במידע חלקי בלבד, וכי לצורך קבלת המידע המלא יש לפנות לחברה המשכנת, אשר גם אחראית לרשום את הנכס בטאבו בבוא העת.
לפיכך, כאשר מדובר בעסקת העברת זכויות בדירה שנבנתה על קרקע של המינהל ואשר רישום הזכויות לגביה מתנהל אצל החברה המשכנת, יש לבקש אישור זכויות לגביה גם ובעיקר מהחברה הקבלנית, ולא רק מהמינהל.
לצורך ביצוע עסקת העברת הזכויות, החברה המשכנת שולחת לצדדים סט של מסמכים לחתימתם בצירוף דרישה להמצאת רשימה של אישורים אשר דרושים לה לרישום העברת הזכויות בספריה.
לאחר שהצדדים חתמו על המסמכים הללו והמציאו אותם לחברה בצירוף כל האישורים שנדרשו על ידה, תנפיק החברה המשכנת הפנייה למינהל לפיה היא מבקשת מהמינהל להעביר את הזכויות בדירה בין הצדדים.
בשלב זה על המינהל לאשר את העברת הזכויות בדירה ולהמציא על כך אישור בכתב. בכפוף להמצאת אישור זה, תמציא החברה המשכנת אישור זכויות חדש ומעודכן, אשר מאשר כי הזכויות בדירה עברו על שם הרוכש הן בספרי המינהל והן בספריה שלה, כך שהרוכש הוא שיירשם כבעל הזכויות הדירה לכשניתן יהיה לרשום הזכויות בדירה בטאבו.
תשלום דמי טיפול לחברה משכנת
מטבע הדברים, נוהגות החברות המשכנות לגבות דמי טיפול לצורך ביצוע כל פעולה במרשם הזכויות המתנהל אצלן.
בעבר, בטרם הוסדר הנושא על ידי החוק, נהגו החברות המשכנות לנצל מצב זה ולגבות דמי טיפול גבוהים ומופרזים עבור כל פעולה כזו, ובמקרה של עסקה להעברת זכויות, אף לגבות דמי טיפול הנגזרים באחוזים משווי העסקה.
כתוצאה מכך נאלצו המשתכנים, אשר היו תלויים באופן מוחלט בחברה המשכנת, לשלם להן ולעורכי הדין המייצגים אותן תשלומים גבוהים בלית ברירה ובעל כורחם.
בנוסף, הדבר גרם ליצירת תמריץ שלילי לחברות המשכנות בכל הקשור לזירוז הליכי הרישום הדירות בטאבו, מאחר וכל עוד מרשם הזכויות לגבי הדירות שטרם נרשמו בטאבו המשיך להתנהל אצלם, הם יכלו להמשיך ולגבות דמי טיפול גבוהים עבור כל פעולה שהתבצעה במרשם זה. כתוצאה מהסחבת הנ"ל נוצר היקף גדול של דירות שרישומן בטרם לא הושלם.
המחוקק היה ער למצב זה, וכתוצאה מכך נחקקו בשנת 1999 שני צווים בעניין זה: צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999, וכן צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס- 1999.
צווי הפיקוח הללו קבעו מחיר מירבי לדמי טיפול בגין העברת זכויות במסגרת ספרי החברה המשכנת, וכן הגבילו את דמי הטיפול עבור יתר הפעולות, כגון רישום משכנתא, על ידי הקבלתם והשוואתם לסכומים הנגבים באותה עת ע"י הטאבו הממשלתי עבור אותן פעולות, ואשר נמוכים באופן ניכר מהסכומים שנגבו עד אז על ידי החברות המשכנות.
כתוצאה מהצו הפך ניהול מרשם הזכויות בחברות המשכנות מגורם מכניס לעול מיותר ובלתי רווחי, אשר לא השתלם להן להמשיך ולהחזיק בו, בפרט שפעמים רבות נדרשות החברות להעמיד ערבויות בנקאיות למשרד השיכון עד לסיום הליך הרישום בטאבו.
דבר זה הוביל לזירוז הליכי רישום הזכויות בטאבו על ידי החברות המשכנות.
בפסק הדין אשר ניתן בשנת 2005 בהליך ה"פ 1721/00 פרידמן חכשורי חברה לבניה ולהנדסה בע"מ נ' מ"י, קבע בית המשפט המחוזי כי צווי הפיקוח חלים גם על הסכמי מכר אשר נחתמו לפני כניסתם של הצווים לתוקף בשנת 1999, וזאת בגין תשלומים שטרם נגבו עבור פעולות רישום עתידיות.
עוד נפסק בפסק דין זה כי מעמדה של החברה המשכנת הינו מעין ציבורי, וכשם שגוף ציבורי איננו יכול לפעול באופן חופשי ולעשות ככל העולה על דעתו, מאחר והוא כפוף לחוק ולריבון, כך גם החברה המשכנת איננה חופשית לעשות ככל העולה על רוחה, ומעמדה מעין דו-מהותי.
כלומר, מחד גיסא הינה חברה כלכלית מסחרית בעלת מאפיינים פרטיים, ומאידך גיסא, הנה גוף ציבורי המשמש כמעין זרוע ריבונית.