הגיע הזמן למכור את הדירה!
החלטתם למכור דירת מגורים או דירה שאתם מחזיקים לצורך השקעה? זה בדיוק הזמן לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין ולבחון את הנושא לעומק.
כפי שאתם וודאי יודעים, המדובר על עסקה מורכבת, בסכומי כסף ניכרים שלרוב עוברים את רף 1,000,000 השקלים. לפני שמתחילים לחפש קונים, חשוב לבדוק ולהיות משוכנעים שאתם עושים צעד כלכלי נכון.
לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון משפטי רב בתחום המקרקעין, ובעברו טיפול וייצוג ביותר מ-2500 עסקאות מכר של דירות בכל רחבי הארץ, מה שמקנה לעו"ד קומבליס רקע עשיר בתחום. בכתבה שלפניכם ננסה לעשות קצת סדר בהליכים המקדימיים ובהליך מכירת הדירה הלכה למעשה.
בכל עניין אישי ובכל שאלה ספציפית, תמיד ניתן לפנות ולקבלת ייעוץ משפטי פרטני בנושאים הרלוונטיים לכם.
למה למכור?
סיבה עיקרית שבגינה מחליטה משפחה למכור דירה הינה כדאיות כלכלית. זוהי למעשה בדיקה פיננסית אשר לוקחת בחשבון את חלק המיסוי במכירת הדירה לעומת עלות רכישת הדירה ומעלה שיש בידי המוכר סכום רווחי - זאת לעומת הערכה לפיה כדאי להמתין ולצבור הון עצמי נוסף עד לביצוע המכירה.
סיבות נוספות קשורות לגודל הדירה הנוכחית והתקדמות כלכלית: הדירה הנוכחית קטנה בגלל לידת ילד או ילדים נוספים ולכן אינה עונה יותר על צרכי המשפחה, או שלאור שיפור במצב הכלכלי שואפים הדיירים לעבור לאזור יוקרתי יותר.  
טעם רביעי נובע מסברה לפיה קיימות מגמות עונתיות בהן מחירי הדיור עולים או יורדים ולכן יש להתאים את המכירה לעיתוי. למשל – עליות מחירים מתונות יותר בחודשי הסתיו ועליית מחירים חדה (באזור המרכז) בחודשי הקיץ.
השלב הראשון בהערכת כדאיות הוא הערכה סבירה ולא מופרזת של הנכס שעל בסיסה נבדק הטל השבחה שינוכה מן המוכר והאם בבעלות המוכר דירה נוספת העלולה לסבכו מבחינת מיסוי.
בהמשך, מוגדרות מטרות ריאליות מבחינת גודל ומיקום של הנכס הרצוי ועמידתו במסגרת התקציב ולבסוף נשאלת השאלה האם קיימת התאמה בין ההון העומד לרשות המוכר לאחר המכירה לבין התשלום בפועל על הדירה החדשה.
אם נוצרת התאמה ניתן להתקדם לשלב הרביעי והאחרון הכולל תכנון מפורט למכירת הדירה כולל מועד פינוי רצוי תוך שאיפה ליצור הקבלה בלוח הזמנים.
לא מוכרים דירה בלי עורך דין!
עורך דין המומחה בדיני מקרקעין יבטיח את זכויות המוכר בדירה ואף יגן על כספו מפני סיכוני עסקת המכר. סיכונים מבחינת המוכר כוללים את זהות הצדדים, מצבו המשפחתי של המוכר ועוד.
על מנת להבטיח את מטרותיו של המוכר יבצע עורך דין מקרקעין בדיקות מקדימות למכירה: מבחינת זהות הצדדים, יתכן שבעל הנכס לא מודע לכך שאין הוא מופיע כבעלים רשום על הנכס.
הגיע הזמן למכור את הדירה!
החלטתם למכור דירת מגורים או דירה שאתם מחזיקים לצורך השקעה? זה בדיוק הזמן לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין ולבחון את הנושא לעומק.
כפי שאתם וודאי יודעים, המדובר על עסקה מורכבת, בסכומי כסף ניכרים שלרוב עוברים את רף 1,000,000 השקלים. לפני שמתחילים לחפש קונים, חשוב לבדוק ולהיות משוכנעים שאתם עושים צעד כלכלי נכון.
לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון משפטי רב בתחום המקרקעין, ובעברו טיפול וייצוג ביותר מ-2500 עסקאות מכר של דירות בכל רחבי הארץ, מה שמקנה לעו"ד קומבליס רקע עשיר בתחום. בכתבה שלפניכם ננסה לעשות קצת סדר בהליכים המקדימיים ובהליך מכירת הדירה הלכה למעשה.
בכל עניין אישי ובכל שאלה ספציפית, תמיד ניתן לפנות ולקבלת ייעוץ משפטי פרטני בנושאים הרלוונטיים לכם.
למה למכור?
סיבה עיקרית שבגינה מחליטה משפחה למכור דירה הינה כדאיות כלכלית. זוהי למעשה בדיקה פיננסית אשר לוקחת בחשבון את חלק המיסוי במכירת הדירה לעומת עלות רכישת הדירה ומעלה שיש בידי המוכר סכום רווחי - זאת לעומת הערכה לפיה כדאי להמתין ולצבור הון עצמי נוסף עד לביצוע המכירה.
סיבות נוספות קשורות לגודל הדירה הנוכחית והתקדמות כלכלית: הדירה הנוכחית קטנה בגלל לידת ילד או ילדים נוספים ולכן אינה עונה יותר על צרכי המשפחה, או שלאור שיפור במצב הכלכלי שואפים הדיירים לעבור לאזור יוקרתי יותר.  
טעם רביעי נובע מסברה לפיה קיימות מגמות עונתיות בהן מחירי הדיור עולים או יורדים ולכן יש להתאים את המכירה לעיתוי. למשל – עליות מחירים מתונות יותר בחודשי הסתיו ועליית מחירים חדה (באזור המרכז) בחודשי הקיץ.
השלב הראשון בהערכת כדאיות הוא הערכה סבירה ולא מופרזת של הנכס שעל בסיסה נבדק הטל השבחה שינוכה מן המוכר והאם בבעלות המוכר דירה נוספת העלולה לסבכו מבחינת מיסוי.
בהמשך, מוגדרות מטרות ריאליות מבחינת גודל ומיקום של הנכס הרצוי ועמידתו במסגרת התקציב ולבסוף נשאלת השאלה האם קיימת התאמה בין ההון העומד לרשות המוכר לאחר המכירה לבין התשלום בפועל על הדירה החדשה.
אם נוצרת התאמה ניתן להתקדם לשלב הרביעי והאחרון הכולל תכנון מפורט למכירת הדירה כולל מועד פינוי רצוי תוך שאיפה ליצור הקבלה בלוח הזמנים.
לא מוכרים דירה בלי עורך דין!
עורך דין המומחה בדיני מקרקעין יבטיח את זכויות המוכר בדירה ואף יגן על כספו מפני סיכוני עסקת המכר. סיכונים מבחינת המוכר כוללים את זהות הצדדים, מצבו המשפחתי של המוכר ועוד.
על מנת להבטיח את מטרותיו של המוכר יבצע עורך דין מקרקעין בדיקות מקדימות למכירה: מבחינת זהות הצדדים, יתכן שבעל הנכס לא מודע לכך שאין הוא מופיע כבעלים רשום על הנכס.
במקרה זה עליו להסדיר את הרישום בנסח הטאבו טרם העברת הזכויות. בדיקה שנייה תיעשה לגבי מצבו המשפחתי של המוכר: אם הוא נשוי / גרוש יש לקחת בחשבון שלבן או בת הזוג יש זכות בנכס מכוח הלכת השיתוף.
בדיקה ראשונית נוספת הנעשית ע"י עיון בנסח הטאבו היא לגבי זכויות המוכר בנכס והצמידויות הרשומות על הנכס כמו מחסן, חניה וגג. חשוב לברר האם קיימת זכות צד שלישי על הדירה כמו משכנתא או עיקול.
סיכונים נוספים מבחינת המוכר הם נושא מיסוי המקרקעין, חריגות בניה, משכנתא והפרת הסכם. לגבי המשכנתא, יש סיכון שהקונה שהתחייב לביצוע העסקה לא יקבל את הסכמת הבנק להלוואה ולכן חשוב לוודא שהתקבל אישור מהבנק טרם החתימה על החוזה.
על מנת למנוע הפרת החוזה יש להסכים על פיצוי שיינתן על ידי כל צד במקרה של ביטול החוזה. בשלב חתימת חוזה מכירת הדירה תתבצע החתימה על ידי כל צדדי העסקה. אלו יחתמו גם על מסמכים נלווים ותשלום מקדמה למוכר.
המקדמה (ששיעורה עומד בדרך כלל על 10% מהתמורה) תשולם על ידי הקונה על חשבון העסקה. חשוב שהמוכר יקבל המקדמה במעמד החתימה ושהתשלום יבוצע בשיק בנקאי. משמעות התשלום היא שבמקרה שהקונה יתחרט המוכר יוכל לקזז המקדמה לטובתו כפיצוי על ביטול החוזה, וכמו כן מסייע התשלום למוכר לממן רכישת דירה אחרת.
מעורבות נוספת של עורך הדין נדרשת בתכנון לוח תשלומים ותנאים הכוללים תשלום מקדמה, תשלומי ביניים (תשלום אחד או יותר הנפרסים בין יום החתימה למועד מסירת החזקה), ותשלום יתרת התמורה שהוא התשלום האחרון להשלמת מלוא התמורה.
עורך הדין הבקיא בדיני מקרקעין ידאג למנגנוני הגנה משפטיים מטעם המוכר:
יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בחתימת הקונה המאפשר מחיקת הערת אזהרה או אחרת שיירשמו לטובת הקונה
סעיף פיצוי מוסכם מראש למקרה של איחור בתשלומים
סעיף פיצוי מוסכם למקרה של הפרה יסודית - פיצוי העומד בדרך כלל על 10%-15% מסך תמורה כוללת של העסקה
פוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בחתימת המוכר שמטרתו לאפשר לעורך הדין מטעם המוכר לחתום על מסמכים במקרה שהמוכר אינו יכול לעשות זאת בגלל תאונה, מחלה וכדומה
אם רובצת משכנתא על הדירה יש לברר מהו גובה היתרה והאם כדאי לבצע פירעון של ההלוואה או להמשיך את פריסת התשלומים לנכס החדש.
בהמשך יש להנפיק נסח טאבו, שהוא מעין אישור למצב רישום תקין של הדירה (למשל – שאין היא מעוקלת). זאת ניתן לעשות על ידי הזנת מספרי הגוש והחלקה באתר הממשלתי של אגף רישום מקרקעין.
מבחינת חבות מס שבח, לפי חוק מיסוי מקרקעין תשכ"ג 1963, המוכר מחויב לשלם מס שבח עבור מכירת הזכויות בדירה (למעט מוכרים הפטורים ממס שבח), ומבחינת חריגות בנייה, יוכל עורך הדין לסייע במהירות יחסית אם מדובר בתוספות קטנות, אך חריגות משמעותיות כרוכות בהליך משפטי ארוך עד כדי צו הריסה.
על מנת להימנע מהפרת חוזה או תשלום הטל השבחה במקרה שאושרו לדירה הנמכרת זכויות ו/או הקלות בנייה, יש לערוך בירורים במחלקת ההנדסה או בוועדה לתכנון ובנייה של הרשות המקומית. החיובים שהוזכרו חלים על המוכר בהתאם לחוזי המכר.
לגבי זכרון דברים, מדובר במסמך בעל תוקף משפטי המקדים את החוזה הסופי ומעניק לקונה זכאות לרשום לטובתו הערת אזהרה על זכויות המוכר בדירה. מומלץ לא לחתום על זכרון הדברים מאחר שהמסמך נחתם טרם התייעצות עם עורך הדין ויש להמתין להסכם מסודר לאחר קבלת ייעוץ משפטי.
לבסוף, בשלב החתימה על החוזה, יחתמו הצדדים על מספר עותקים מקוריים של חוזה המכר ובהמשך על מסמכי העברת הזכויות. בסיום מעמד החתימה יקבל המוכר מקדמה מהקונה. בביצוע חוזה המכר, חשוב לשמור ולתייק את כל המסמכים העשויים לשמש במהלך ביצוע עסקה בעתיד.
השלב הבא כולל את תשלומי התמורה: עבור כל תשלום שהמוכר מקבל מהרוכשים יש למסור אישור קבלה ולציין את תאריך התשלום.
מבחינת הצהרה ודיווח למיסוי מקרקעין, לפי חוק מיסוי מקרקעין על מוכר זכות במקרקעין להגיש למיסוי מקרקעין הצהרה בעניין העסקה המוגשת למנהל מיסוי מקרקעין תוך 40 ימים מן העסקה וכוללת את פרטי הזכות הנמכרת ועסקת המכירה, סך התמורה והמס וזכאות לפטור ממס שבח לפי המקרה. יש לאמת ההצהרה אצל עורך דין שייצג את המוכר בדיווח לשלטונות המס.
בהמשך יקבל המוכר שומת מס שבח עם שובר לתשלום או אישור פטור.
אם קיימת משכנתא על הדירה הנמכרת, על המוכר להתחייב בחוזה להסיר את השעבוד. בעת הפירעון, שייעשה ע"י פירעון יתרת הסילוק או העברת המשכנתא לנכס אחר, יקבל המוכר מהבנק מסמכים לביטול השעבוד אותם יש למסור לעורך הדין לצורך הגשתם לטאבו או לרשם המשכונות ו/או למנהל מקרקעי ישראל.
בעת מסירת החזקה על המוכר להמציא לרוכשים אישור מהרשות המקומית לגבי היעדר חובות כולל בגין היטל השבחה.
טרם מסירת החזקה בדירה יש לוודא עם עורך הדין האם הוא מחזיק בכל האישורים הנדרשים לרישום העברת הזכויות על שם הקונה. יש להמציא את כל המסמכים כנגד התשלום האחרון במועד מסירת החזקה בדירה, ולבצע החלפת בעלות בנושא חשבונות חברת החשמל,העירייה, ספק הגז וועד הבית.
בנוסף לאישור שיש להכין לקונה לפיו המוכר קיבל את מלוא התשלום עבור הנכס (כנגד אישור מהקונה שהחזקה בדירה נמסרה לו) יש להמציא את האישורים לצורך רישום בטאבו.
עם מסירת החזקה לקונה יש לוודא שעורך הדין שלו יבצע את העברת הדירה על שם הקונה ברשויות הרלבנטיות.
כפי שוודאי כבר הבנתם, הליך מכירת דירה הנו הליך מורכב פורצדוראלית ומעשית, ולאורכו עלולות לצוץ ולעלות שאלות ואי הבנות רבות. משרדו של עו"ד יואב קומבליס עומד לרשוכתם בכל עניין ובכל שאלה, ותמיד ניתן לפנות אלינו לצורך קבלת ייעוץ משפטי ומענה אישי.
במקרה זה עליו להסדיר את הרישום בנסח הטאבו טרם העברת הזכויות. בדיקה שנייה תיעשה לגבי מצבו המשפחתי של המוכר: אם הוא נשוי / גרוש יש לקחת בחשבון שלבן או בת הזוג יש זכות בנכס מכוח הלכת השיתוף.
בדיקה ראשונית נוספת הנעשית ע"י עיון בנסח הטאבו היא לגבי זכויות המוכר בנכס והצמידויות הרשומות על הנכס כמו מחסן, חניה וגג. חשוב לברר האם קיימת זכות צד שלישי על הדירה כמו משכנתא או עיקול.
סיכונים נוספים מבחינת המוכר הם נושא מיסוי המקרקעין, חריגות בניה, משכנתא והפרת הסכם. לגבי המשכנתא, יש סיכון שהקונה שהתחייב לביצוע העסקה לא יקבל את הסכמת הבנק להלוואה ולכן חשוב לוודא שהתקבל אישור מהבנק טרם החתימה על החוזה.
על מנת למנוע הפרת החוזה יש להסכים על פיצוי שיינתן על ידי כל צד במקרה של ביטול החוזה. בשלב חתימת חוזה מכירת הדירה תתבצע החתימה על ידי כל צדדי העסקה. אלו יחתמו גם על מסמכים נלווים ותשלום מקדמה למוכר.
המקדמה (ששיעורה עומד בדרך כלל על 10% מהתמורה) תשולם על ידי הקונה על חשבון העסקה. חשוב שהמוכר יקבל המקדמה במעמד החתימה ושהתשלום יבוצע בשיק בנקאי. משמעות התשלום היא שבמקרה שהקונה יתחרט המוכר יוכל לקזז המקדמה לטובתו כפיצוי על ביטול החוזה, וכמו כן מסייע התשלום למוכר לממן רכישת דירה אחרת.
מעורבות נוספת של עורך הדין נדרשת בתכנון לוח תשלומים ותנאים הכוללים תשלום מקדמה, תשלומי ביניים (תשלום אחד או יותר הנפרסים בין יום החתימה למועד מסירת החזקה), ותשלום יתרת התמורה שהוא התשלום האחרון להשלמת מלוא התמורה.
עורך הדין הבקיא בדיני מקרקעין ידאג למנגנוני הגנה משפטיים מטעם המוכר:
יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בחתימת הקונה המאפשר מחיקת הערת אזהרה או אחרת שיירשמו לטובת הקונה
סעיף פיצוי מוסכם מראש למקרה של איחור בתשלומים
סעיף פיצוי מוסכם למקרה של הפרה יסודית - פיצוי העומד בדרך כלל על 10%-15% מסך תמורה כוללת של העסקה
פוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בחתימת המוכר שמטרתו לאפשר לעורך הדין מטעם המוכר לחתום על מסמכים במקרה שהמוכר אינו יכול לעשות זאת בגלל תאונה, מחלה וכדומה
אם רובצת משכנתא על הדירה יש לברר מהו גובה היתרה והאם כדאי לבצע פירעון של ההלוואה או להמשיך את פריסת התשלומים לנכס החדש.
בהמשך יש להנפיק נסח טאבו, שהוא מעין אישור למצב רישום תקין של הדירה (למשל – שאין היא מעוקלת). זאת ניתן לעשות על ידי הזנת מספרי הגוש והחלקה באתר הממשלתי של אגף רישום מקרקעין.
מבחינת חבות מס שבח, לפי חוק מיסוי מקרקעין תשכ"ג 1963, המוכר מחויב לשלם מס שבח עבור מכירת הזכויות בדירה (למעט מוכרים הפטורים ממס שבח), ומבחינת חריגות בנייה, יוכל עורך הדין לסייע במהירות יחסית אם מדובר בתוספות קטנות, אך חריגות משמעותיות כרוכות בהליך משפטי ארוך עד כדי צו הריסה.
על מנת להימנע מהפרת חוזה או תשלום הטל השבחה במקרה שאושרו לדירה הנמכרת זכויות ו/או הקלות בנייה, יש לערוך בירורים במחלקת ההנדסה או בוועדה לתכנון ובנייה של הרשות המקומית. החיובים שהוזכרו חלים על המוכר בהתאם לחוזי המכר.
לגבי זכרון דברים, מדובר במסמך בעל תוקף משפטי המקדים את החוזה הסופי ומעניק לקונה זכאות לרשום לטובתו הערת אזהרה על זכויות המוכר בדירה. מומלץ לא לחתום על זכרון הדברים מאחר שהמסמך נחתם טרם התייעצות עם עורך הדין ויש להמתין להסכם מסודר לאחר קבלת ייעוץ משפטי.
לבסוף, בשלב החתימה על החוזה, יחתמו הצדדים על מספר עותקים מקוריים של חוזה המכר ובהמשך על מסמכי העברת הזכויות. בסיום מעמד החתימה יקבל המוכר מקדמה מהקונה. בביצוע חוזה המכר, חשוב לשמור ולתייק את כל המסמכים העשויים לשמש במהלך ביצוע עסקה בעתיד.
השלב הבא כולל את תשלומי התמורה: עבור כל תשלום שהמוכר מקבל מהרוכשים יש למסור אישור קבלה ולציין את תאריך התשלום.
מבחינת הצהרה ודיווח למיסוי מקרקעין, לפי חוק מיסוי מקרקעין על מוכר זכות במקרקעין להגיש למיסוי מקרקעין הצהרה בעניין העסקה המוגשת למנהל מיסוי מקרקעין תוך 40 ימים מן העסקה וכוללת את פרטי הזכות הנמכרת ועסקת המכירה, סך התמורה והמס וזכאות לפטור ממס שבח לפי המקרה. יש לאמת ההצהרה אצל עורך דין שייצג את המוכר בדיווח לשלטונות המס.
בהמשך יקבל המוכר שומת מס שבח עם שובר לתשלום או אישור פטור.
אם קיימת משכנתא על הדירה הנמכרת, על המוכר להתחייב בחוזה להסיר את השעבוד. בעת הפירעון, שייעשה ע"י פירעון יתרת הסילוק או העברת המשכנתא לנכס אחר, יקבל המוכר מהבנק מסמכים לביטול השעבוד אותם יש למסור לעורך הדין לצורך הגשתם לטאבו או לרשם המשכונות ו/או למנהל מקרקעי ישראל.
בעת מסירת החזקה על המוכר להמציא לרוכשים אישור מהרשות המקומית לגבי היעדר חובות כולל בגין היטל השבחה.
טרם מסירת החזקה בדירה יש לוודא עם עורך הדין האם הוא מחזיק בכל האישורים הנדרשים לרישום העברת הזכויות על שם הקונה. יש להמציא את כל המסמכים כנגד התשלום האחרון במועד מסירת החזקה בדירה, ולבצע החלפת בעלות בנושא חשבונות חברת החשמל,העירייה, ספק הגז וועד הבית.
בנוסף לאישור שיש להכין לקונה לפיו המוכר קיבל את מלוא התשלום עבור הנכס (כנגד אישור מהקונה שהחזקה בדירה נמסרה לו) יש להמציא את האישורים לצורך רישום בטאבו.
עם מסירת החזקה לקונה יש לוודא שעורך הדין שלו יבצע את העברת הדירה על שם הקונה ברשויות הרלבנטיות.
כפי שוודאי כבר הבנתם, הליך מכירת דירה הנו הליך מורכב פורצדוראלית ומעשית, ולאורכו עלולות לצוץ ולעלות שאלות ואי הבנות רבות. משרדו של עו"ד יואב קומבליס עומד לרשוכתם בכל עניין ובכל שאלה, ותמיד ניתן לפנות אלינו לצורך קבלת ייעוץ משפטי ומענה אישי.