הסכם שכירות - חוזה חשוב, נפוץ ומשמעותי!

כמעט כל אזרח במדינת ישראל שוכר או שכר דירה, בית או משרד - בהווה או בעבר. כל אחד ואחת מאיתנו חתם על חוזה שכירות סטנדרטי, וחלק מאיתנו חתמו על חוזים מורכבים יותר. האם עצרתם פעם לחשוב על משמעותו של חוזה השכירות במקרקעין?

זכות השכירות במקרקעין הינה אחת מחמש הזכויות בהן מכיר חוק המקרקעין.

סעיף 3 לחוק, מגדיר "שכירות" כך: "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות...".

כלומר, זכות השכירות הינה הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס מקרקעין כלשהו, כנגד תשלום תמורה, ולתקופה מוגבלת בזמן.

כאשר השכירות הינה לתקופה שמעל 5 שנים, היא תיקרא חכירה. מעבר לכך, כאשר הינה לתקופה שמעל 25 שנים, היא תיקרא חכירה לדורות.

הסכמי השכירות הנפוצים ביותר בארץ הינם הסכמים לשכירות בלתי מוגנת של דירת / בית מגורים, כלומר, שכירות שאינה כפופה לחוק הגנת הדייר.

לאור מקרים רבים של סכסוכים בין שוכרים למשכירים ולאורן של מאות שאלות  , מצאנו לנכון להסביר על חשיבותו של הסכם השכירות ומערכת היחסים החוקית בין המשכיר לשוכר.

משרדנו עומד לרשותך בכל שאלה ולצורך ניסוחם של חוזי שכירות לדירות, בתים פרטיים, משרדים, מחסנים וכל נכס מקרקעין אחר.

ניתן לפנות ולשוחח באופן אישי עם עורך דין יואב קומבליס .

תוקפו החוקי של חוזה שכירות במקרקעין

עקרונית, קובע החוק כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, וכי העסקה נגמרת ברישומה בלשכת רישום המקרקעין - טאבו.

ברם, המצב שונה כאשר המדובר על חוזה שכירות בלתי מוגנת, וזאת בהתאם לתקופת השכירות, וכמפורט להלן:

שכירות של עד 5 שנים: אין צורך בהסכם בכתב, ואין צורך ברישומו בטאבו. למרות שאין חובה לערוך הסכם כזה בכתב, בפועל מקובל בד"כ לערכו בכתב, למען נוחות הצדדים.

שכירות שבין 5-10 שנים: יש צורך בהסכם בכתב, אך אין צורך ברישום בטאבו.

שכירות שמעל 10 שנים: יש צורך בהסכם בכתב וגם יש צורך ברישום בטאבו.

תנאיםהמרכזיים של הסכם שכירות בלתי מוגנת

ככל שתנאי ההסכם מפורטים ובהירים יותר, כך לכאורה הם פועלים לטובת שני הצדדים יחדיו, הואיל והם מבטיחים כי שניהם ידעו היטב ומראש מהם תנאי ההתקשרות ביניהם, כך שממילא יפחתו הסיכויים שיתגלעו ביניהם מחלוקות כלשהן לגבי ההסכם.

יחד עם זאת, ישנם דגשים בהסכם, אשר נועדו מטבעם להגן יותר על האינטרסים של אחד מהצדדים, המשכיר או השוכר, וזאת כפי שיודגם להלן:

תקופת השכירות – בכל חוזה שכירות סטנדרטי יש לציין ולהגדיר את מועדי ההתחלה והסיום של תקופת השכירות. למותר לציין כי הדבר חשוב לשני הצדדים יחדיו.

יחד עם זאת, מבחינת השוכר, חשוב גם לברר האם תינתן לו אופציה לחידוש תקופת ההסכם, ואם כן - לאיזו תקופה, ובאילו תנאים. למשל, עד מתי עליו להודיע למשכיר על רצונו לממש את האופציה, והאם שכר הדירה יעלה או יישאר כפי שהוא גם בתקופת האופציה.

כמו כן, עליו לברר האם הוא רשאי לקצר את תקופת השכירות, ובאילו תנאים. לדוגמא, מהי התקופה שעליו להודיע על כך מראש לשוכר, האם עליו להמציא דייר חליפי, וכד'.  

דמי השכירות – על חוזה השכירות לנקוב בסכום דמי השכירות החודשי, והמועד לתשלומו. לדוגמא: מדי חודש בחודשו או מדי רבעון.

מבחינת המשכיר, חשוב להגדיר גם את אופן תשלומו, למשל, במזומן או בצ'קים, וכן את הדרכים להבטחת תשלומו מראש. לדוגמא, ע"י הפקדת צ'קים דחויים בידי המשכיר, הוראת קבע בנקאית, תשלום בכרטיס אשראי, וכד'.

כמו כן, יש להגדיר מהם הסעדים הספציפיים להם זכאי המשכיר במקרה שהשוכר מפגר בתשלומי דמי השכירות, כגון תשלום ריבית, וכן ממתי יחשב הפיגור כהפרת ההסכם – בכלל, וכהפרה יסודית – בפרט.

תשלום חשבונות – מבחינת המשכיר, יש להקפיד לציין כי כל התשלומים השוטפים בגין תחזוקת הדירה, כגון  חשבונות חשמל, מים, גז, ארנונה, ועד בית, וכד', חלים על השוכר. כמו כן נהוג לעיתים לחייב את השוכר להעביר על שמו את חשבונות הארנונה, המים, והחשמל, וזאת למשך כל תקופת השכירות.

תיקון ליקויים וביצוע שינויים בנכס – מבחינת השוכר, חשוב לוודא כי ליקויים או קלקולים שנוצרו במבנה הדירה, כגון נזילות ורטיבות, או במערכות התשתית שלה, כגון מערכות האינסטלציה, החשמל, הגז וכד', אשר נובעים משימוש סביר או בלאי טבעי, ולא נגרמו עקב מעשה או מחדל של השוכר - יהיו באחריות המשכיר ויתוקנו על חשבונו.

מאידך, מבחינת המשכיר חשוב לציין כי קלקולים או ליקויים הנובעים משימוש שאינו רגיל במושכר, או כתוצאה ממעשה או מחדל של השוכר, יהיו באחריות השוכר, ויתוקנו על חשבונו. כמו כן, מקובל לציין כי אין לבצע כל שינוי בנכס אלא בכפוף להסכמת המשכיר מראש ובכתב.

הפרות ופיצויים – יש להגדיר מהם הסעדים שהצד הנפגע מההפרה זכאי להם כלפי הצד המפר, כגון: ביטול ההסכם, אכיפת ההסכם, תשלום פיצויים, ולרבות תשלום פיצויים מוסכמים.

כמו כן, מבחינת המשכיר, לדוגמא, יש לקבוע מהם הסעדים הנוספים להם הוא זכאי במקרה והשוכר מאחר לפנות את הנכס, כגון סכום הפיצויים המגיעים לו כדמי שימוש ראויים, בגין כל יום של פיגור.

בטחונות – מבחינת המשכיר, חשוב שהשוכר יפקיד בידיו בטחונות במעמד חתימת הסכם השכירות, וזאת על מנת להבטיח כי השוכר ישלם את כל התשלומים החלים עליו על פי ההסכם, ויחזיר לחזקתו את הדירה כפי שהוא קיבל אותה, בכפוף לבלאי סביר.

הבטחונות שמקובל לבקש, הינם: כתב ערבות, שטר חוב עם ערבים, ערבות בנקאית, צ'ק ביטחון, צ'קים לפקודת הרשויות לצורך תשלומים בגין חובות ארנונה, מים, וחשמל, פיקדון כספי במזומן, ועוד.

בדיקת הנכס וביצוע התשלומים – מבחינת המשכיר, מקובל לאפשר לו להיכנס לנכס במהלך תקופת השכירות כדי לוודא את שמירתו התקינה ע"י השוכר בהתאם להוראות הסכם השכירות, בכפוף לתיאום מראש. בנוסף מקובל לאפשר לו לדרוש מהשוכר להמציא לו קבלות על ביצוע התשלומים שהשוכר חייב בהם על פי ההסכם.

ישוב סכסוכים בגין חוזי שכירות

ככל שהמדובר בתביעות לחזקה ושימוש, כגון תביעה לפינוי וסילוק יד, וזאת ללא תלות בשווי הנכס, ולמעט כשהמדובר בחכירה לדורות – אזי הסמכות העניינית במקרה זה מוקנית לבית משפט השלום.

יתר התביעות תידונה בבית המשפט המחוזי מכח סמכותו השיורית. בכל מקרה, לפני הפניה לערכאות משפטיות, מומלץ בהחלט לפנות להתייעצות עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, לצורך קבלת חוות דעת מקצועית לגבי כדאיות הגשת התביעה אם בכלל.