חובת הגילוי של המוכר כלפי הקונה במכירת נכס
פסק דין רבים שבים וקובעים את חובות הגילוי של המוכר וחובות הזהירות של הקונה במסגרת ביצוע עסקת מקרקעין.
מאחר שהמדובר בעסקה בעלת חשיבות ראשונה במעלה, אשר בדרך כלל גם עניינה בעסקאות למכר דירת מגורים, חזרו בתי המשפט והדגישו את חובת תום הלב של המוכר, לפיה עליו לגלות לקונה מראש על כל הליקויים אשר קיימים בדירה ואשר ידועים לו.
כמו כן הדגישו את חובת הזהירות של הקונה לפיה עליו לבצע בדיקות מקדמיות על מנת לגלות ככל הניתן ליקויים שקיימים בדירה, ומכאן גם הצורך להעסיק עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין לצורך ביצוע העסקה.
במסגרת פסק הדין שניתן ביום 11.2.2014 בהליך ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס קבע ביהמ"ש הלכה חשובה נוספת, אשר עוסקת בהיקף אחריות המוכר לאי התאמות בנכס שהוא ידע עליהן ולא גילה אותן לקונה, וזאת גם במקרה והקונה לא ערך בדיקות מקדמיות כנדרש, למרות שהוא הצהיר במסגרת הסכם המכר שהוא ערך בדיקות אלו.
תיק זה עסק בחוזה מכר מקרקעין אשר כלל שתי הצהרות סטנדרטיות, שמקובל לציין בכל הסכם מכר.
הצהרת המוכרים לפיה הנכס נבנה בהתאם להיתר בניה שקיבלו וכי לא ידוע להם על חריגות בניה או על פגם נסתר בנכס, וכן הצהרת הקונים לפיה הם בדקו את הנכס, לרבות מבחינת מצבו התכנוני ברשות המקומית ובוועדה המקומית לתכנון ובניה.
בפועל הקונים לא בדקו את מצב הנכס מבחינת מצבו התכנוני, כך שרק בדיעבד ולאחר מסירת החזקה בנכס לידיהם, התברר להם כי חלק מהבית נבנה ללא היתר וגם נמצאו בו פגמים.
הקונים הגישו תביעה משפטית כנגד הקונים לביטול הסכם המכר. התביעה הוגשה בפני בית המשפט המחוזי.
ביהמ"ש המחוזי קיבל את תביעתם בקובעו כי המוכרים הפרו הפרה יסודית את ההסכם בהציגם מצג שווא כאילו הבית נבנה לפי היתר בניה, וכי הפרה זו מקנה לקונים את הזכות לבטל את ההסכם ולקבל פיצויים עקב כך.
עוד נקבע כי אין תוקף להצהרת הקונים לפיה הם בדקו את הבית מבחינת מצבו התכנוני, ולא ניתן לחייב אותם באשם תורם ולהטיל עליהם אחריות חלקית בגין אי בדיקת הנכס בטרם רכישתו.
זאת לאור סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 שהנו סעיף קוגנטי שלא ניתן להתנות עליו ואשר קובע כך: "הייתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור  בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".
כלומר, במידה וקיימת אי התאמה בין מצב הנכס בפועל לבין המצב עליו הצהיר המוכר במסגרת ההסכם, אזי הקודם זכאי להסתמך עליה בתנאי שהוא הודיע על כך למוכר מיד לאחר שגילה אותה, וזאת גם אם הקונה הצהיר שהוא ערך בדיקות לגבי הנכס.
קראו בהרחבה: בדק בית לפני קניית בית או דירה
המוכרים ערערו לבית המשפט העליון, אשר דחה את ערעורם בדעת רוב של השופטים סולברג ומלצר כנגד דעת השופט רובינשטיין.
ביהמ"ש העליון קבע כי סעיף 16 לחוק המוכר הנו סעיף קוגנטי, אשר לא ניתן להתנות עליו במסגרת הסכם בין הצדדים כאמור בהליך ע"א 659/77 שורקה נ' קרים.
לפיכך זכותו של הקונה להסתמך על אי ההתאמה כאמור בסעיף זה, עומדת לו למרות הצהרתו במסגרת ההסכם לפיה הוא בדק את הנכס. כתוצאה מכך לא ניתן לזקוף לחובת הקונים אשם תורם בגין הצהרותיהם בחוזה המכר כי הם בדקו את הנכס.
נפסק כי כוונת המחוקק בסעיף 16 הנה שאחריותו של המוכר לאי התאמה בנכס עליה ידע תתגבש באופן מלא ללא קשר לשאלה האם אי ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה או לאו, כלומר ללא קשר לרשלנותו של הקונה בבדיקת מצב הנכס.
אמנם, אין חולק שהקונים אכן התרשלו, שכן הם יכלו לבדוק ולגלות את כל הפרטים המהותיים לגבי מצב הנכס. ברם, בסעיף 16 לחוק המכר סוייגה חובת הבדיקה ביחס לקונה ונקבע כי אין לחייבו בבדיקת מצבו של הנכס במקום בו המוכר ידע או היה עליו לדעת על אודות אי ההתאמה.
הוא הדין אם המוכר הציע לקונה לבדוק את הממכר והקונה דחה את ההצעה בתום לב, או שנענה לה אך עקב התרשלותו בבדיקה הוא לא גילה את אי-ההתאמה.
רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר. אולם רשלנות ואפילו רשלנות חמורה מצדו, אין בה די כדי להציל את המוכר. שכן רמאי אינו יכול להינצל מתוצאות רמאותו, רק מפני שהצד שכנגד היה יכול לגלות את האמת, ולא גילה אותה בפועל.
במילים פשוטות: הצהרת הקונים לפיה הם בדקו את הנכס מבחינת מצבו התכנוני מתבטלת נוכח סעיף 16 לחוק המכר ואין לה כל תוקף.
לפיכך, יש לייחס למוכר אחריות מלאה בגין הפרת חובתו לגלות על אי ההתאמה של הנכס וזאת מבלי לייחס לקונה כל אשם תורם עקב כך.
שאלות? לחצו כאן לפניה וקבלת ייעוץ משפטי אישי בענייני מקרקעין ונדל"ן