פינוי בינוי - פרוייקט התחדשות עירונית
 
פינוי בינוי הוא פרוייקט התחדשות עירונית שביסודו עומד חוזה בין קבלן לבעלי דירות, כשבמסגרת החוזה מוותרים בעלי הדירות בבניין על זכויותיהם בתמורה להריסתו של הבניין ובנייה של בניין חדש.
בתמורה לויתור הזכויות מקבלים הדיירים דירה חדשה בבניין שיבנה, על פי רוב, בתנאי מגורים משופרים משמעותית.
כל חוזה שנבנה בין קבלן לדיירי בניין הוא חוזה פרטני, אבל לרוב הוא יכלול תשלום הוצאות שכר הדירה בזמן ההריסה והבנייה של הבניין, שדרוג של הדירה ובמקרים חריגים תוספת של פיצוי כספי.
הצלחתו של הפרויקט תלויה באישורם של מרבית דיירי הבניין, ובעוד שלכל דייר יש זכות סירוב, הזכות הזו צריכה להיות מבוססת על נימוק הגיוני. בהיעדר סיבה סבירה, יוכלו יתר דיירי הבניין לתבוע את הסרבן או הסרבנים תביעת נזיקין, עם תקדימים בסכומים לא קטנים.
מטרת פרויקטי פינוי בינוי היא להעלות את רמת החיים, תוך שכל הגורמים המעורבים בתהליך ירוויחו, זה כולל את בעלי הדירות, הקבלן, העירייה והמדינה.
ברמה הפשטנית של הדברים מדובר על פרויקט שבו יש שיתוף פעולה בין נכס ובעליו לבין הקבלן. הדיירים מוכרים את הזכות שלהם על הנכס ועל הקרקע, ובתמורה מקבלים דירה חדשה במצב משופר מזו שהייתה להם.
הקבלן שרוכש את הזכויות בונה במקום הנכס הקיים נכס חדש, משודרג ובעל כמות יחידות דיור גדולה יותר ובהתאם לתנאים ודרישות הרשויות המקומיות. במהלך הבנייה שפרק הזמן הקצוב לה נקבע בהתאם לפרויקט ועומד בממוצע על פרק זמן של 36 חודשים.
תוצאות פרויקט מסוג זה הוא רווח של הדיירים שזוכים לדירה ותשתיות חדשות, ולרוב גם לסביבה משודרגת, כמו גם רווח הקבלן שבעד ההשקעה, היוזמה וניהול הפרויקט, בגמול יחידות הדיור הנוספות שיכול לבנות תמורת הזכויות שרכש.
בנוסף מרוויחה הרשות המקומית שזוכה לשדרוג חלק זה של האזור, מה שתורם למראה פני האזור כולו. כמובן שגם הרשות המקומית וגם המדינה נהנות מתשלומי המיסים סביב הפרויקט, ובכך כל הצדדים מרוויחים.
אלא שלמרות שהתמונה באמת משרתת את כל הצדדים, מסיבות כאלה ואחרות לא כל פרויקט פינוי בינוי מתנהל על מי מנוחות.
הליך פינוי בינוי בשלבים
תהליך פינוי בינוי יכול להתחיל באחת משתי יוזמות. בראשונה תהיה זו יוזמתו של קבלן שזיהה פוטנציאל בנכס מסוים. במקרה כזה יזום הקבלן מהלך שבמסגרתו יגיש הצעה לדיירי הבניין. היוזמה השנייה יכולה להגיע מידי הדיירים עצמם.
במקרים רבים זוהי יוזמה של דיירים שהתאגדו ומעוניינים לשדרג את הבניין, סביבת המגורים והנכסים עצמם. בכל מקרה חשוב שהתהליך, כבר מהשלבים הראשונים שלו ילווה על ידי עורך דין מקרקעין מנוסה בתחום.
בין אם נעשתה פנייה מצידו של קבלן או יזם, ובמקרה זה כבר בשלב הראשון חשוב שעורך דין מטעם בעלי הנכסים יבחן את הצעתו. גם כאשר מתאגדים הדיירים חשוב לשלב עורך דין כבר בשלבים הראשונים של התהליך, וזאת במטרה להגדיר הסכם והתחייבות של כל הדיירים ואיתו הקבלן המתאים, תוך בחינה מדוקדקת של רמת המסוגלות שלו.
השלב המאתגר ביותר בתהליך הוא קבלת הסכמה של כל דיירי הבניין. למרות האטרקטיביות של פרויקט מסוג זה, במקרים רבים ישנם דיירים שמתנגדים ליוזמה, מסיבות כאלה ואחרות.
אישור הפרויקט אמנם לא מחייב הצבעת פה אחד, אבל גם ה-80% הנדרשים הם פעמים רבות לא מעט. כדאי לדעת שבמקרים שבהם דיירים מתנגדים לפרויקט מסיבות שאינן סבירות, ניתן יהיה להעמידם לדין בגין נזיקין שנגרמו ליתר הדיירים כתוצאה מכך.
לשם אישור הפרוייקט הדרישה היא לרוב מיוחס, כאשר פרוש הדבר הוא:
בבניין שבו יש 4 או 5 דירות, רוב מיוחס יהיו כל בעלי הדירות למעט אחד. זאת בלבד שבבעלותו של המסרב לעסקה יש רק דירה אחת, ובבניין עצמו יש יותר משני בעלי נכסים.
בניין שיש בו למעלה מ-5 דירות, הדרישה לרוב מיוחס הוא בעלי דירות למינימום של 4/5 מסך כל הדירות, ו-3/4 מסך כל הרכוש המשותף הצמוד לדירות.
מרגע אישור הפרויקט מתחיל תהליך של פינוי הדיירים, הריסת המבנה ובנייה מחודשת. במהלך הבניה יתפנו הדיירים לדירות שכורות שעלות ההשכרה שלהן תכוסה על ידי היזם.
התמודדות עם אתגרים
תהליך פינוי בינוי הוא תהליך רווי אתגרים לאורך כל הדרך, ולכן חשוב מאד שבתהליך יהיה מעורב עורך דין שייצג את האינטרס של דיירי הבניין, החל משלב בדיקת החוזה, דרך בדיקת יכולות הקבלן ועד לסיום התהליך וקבלת המפתח לדירה החדשה.
האתגר העיקרי של תהליך פינוי בינוי הוא בסרבנות של בעלי דירות בבניין לשתף פעולה עם התהליך. במטרה לעודד פרויקטים מסוג זה קבע המחוקק קריטריונים לפיהם סירוב יהיה מוצדק. בכל מקרה אחר יהיה חשוף הסרבן לתביעה מצד יתר הדיירים בגין נזיקין.
הקריטריונים לסרבנות מוצדקת יכולים להיות:
על בסיס כלכלי - בו ברור שאין כדאיות כלכלית לדייר במסגרת הפרויקט
מוגבלות - של בעל הדירה או אדם שגר עימו, כאשר פתרון הדיור החלופי אינו מספק מענה הולם לצרכיו של האדם המוגבל
היעדר חלופה - במקרה בו לא הוצעה לבעל הדירה חלופת מגורים
היעדר בטוחות - במקרה בו לא הוצעו לבעל הדירה עירבונות מספקים ליכולות הקבלן
נסיבות אישיות - בהן ביצוע העסקה אינו כדאית או אפשרית מבחינתו של בעל הדירה
לסיום, נדגיש כי ליווי צמוד של עורך דין מיומן כבר מתחילת הדרך והיוזמה לפרוייקט פינוי בינוי, תוביל לכך שההליך יתרחש מהר יותר ואופן יעיל בהרבה.
למשרדנו ניסיון רב שנים בייצוג צדדים לפרוייקטים מורכבים של פינוי בינוי, בין השאר בערים: רמת גן, ראשון לציון, בת ים, גבעתיים, חדרה, פתח תקווה ועוד! הנכם מוזמנים לפנות אלינו