ביטול חוזה למכירת מקרקעין
כמו בכל חוזה אחר גם חוזה למכירת מקרקעין כפוף לדיני החוזים הכלליים. משכך, במקרה של ביטול חוזה למכירת נדל"ן עלול הצד המפר לשאת בתוצאות ועל כך נרחיב בסקירה שלפניך.
נקדים ונדגיש כי לפני שמקבלים החלטה על ביטול הסכם במקרקעין, ראוי ורצוי לפנות להתייעצות עם עורך דין מנוסה בתחום, שכן על פי רוב ביטול הסכמים מוביל את הצדדים להתדיינות משפטית, וביטול הסכם בניגוד לכללי המשפט עלול לגרור תשלום פיצויים בסכומים ניכרים.
בהתאם לדיני החוזים גם חוזה מכר מקרקעין יש לקיים בדרך מקובלת ובתום לב, כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, וגם חוזה מכר מקרקעין ניתן לבטל בהתאם לעילות הביטול הקבועות בחוק החוזים, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970 ודינים נוספים.    
דיני החוזים מגדירים שתי קטגוריות עיקריות לביטול חוזה:
ביטול חוזה עקב פגם בכריתתו - קטגוריה זו כוללת עילות ביטול בגין פגמים שאירעו לפני חתימת ההסכם ובעת המו"מ לכריתתו.
ביטול חוזה עקב הפרתו - קטגוריה זו כוללת עילות ביטול בגין פגמים שאירעו לאחר חתימת ההסכם.
ביטול חוזה מכר מקרקעין עקב פגמים בכריתתו
על מנת שחוזה במקרקעין יכנס לתוקף עליו לענות על שתי תנאים בסיסיים: גמירות דעת ומסויימות. מרכיב גמירות הדעת מתייחס לכוונה אמיתית של הצדדים להיכנס להסכם בעל תוקף מחייב. מרכיב המסויימות עוסק בהסכמת הצדדים על פרטיו העיקריים, המהותיים והחיוניים של ההסכם.
לפיכך קטגוריה זו עוסקת במצבים בהם נפלו פגמים במהלך המו"מ לכריתת ההסכם, אשר פוגעים ברצון חופשי ובהבנה של מי מהצדדים להסכם, וכפועל יוצא מכך פוגעים גם בגמירות הדעת שלו, ועל כן מצדיקים את ביטולו.
הפגמים בכריתת הסכם כוללים את הפגמים הבאים
(1) ניהול מו"מ בחוסר תום לב ובדרך מקובלת, כאמור בסעיף 12 לחוק החוזים. לדוגמא, כאשר המוכר ידע על קיום ליקוי מסויים בנכס שלו שהוא מוכר ולא גילה זאת בפני הקונה, בניגוד לחובת הגילוי של המוכר.
(2) טעות, כאמור בסעיף 14 לחוק החוזים. המדובר בהתקשרות בהסכם עקב טעות אשר לו הצד שטעה היה יודע עליה, הוא לא היה חותם על ההסכם. כלומר, אין המדובר בכל טעות שהיא אלא בטעות יסודית, שאלמלא קיומה, הצד שטעה לא היה מתקשר בהסכם. כמו כן המדובר בטעות הן לגבי עובדה והן לגבי החוק, חוץ מטעות בכדאיות העסקה. טעות סופר וכדומה איננה נחשבת לטעות שמתירה את ביטול ההסכם כי אם את תיקונו בלבד.
(3) הטעיה, כאמור בסעיף 15 לחוק החוזים. המדובר בהתקשרות בהסכם עקב טעות שהינה תוצאת הטעיה שנעשתה על ידי הצד השני להסכם, לרבות בדבר אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן. גם לגבי הטעיה המדובר בטעות הן לגבי עובדה והן לגבי החוק, חוץ מטעות בכדאיות העסקה. טעות סופר וכדומה איננה נחשבת לטעות שמתירה את ביטול ההסכם, כי אם את תיקונו בלבד.
(4) כפיה, כאמור בסעיף 17 לחוק החוזים. המדובר בהתקשרות בהסכם עקב כפיה שכפה עליו הצד השני, בכוח או באיום. אזהרה בתום לב על הפעלתה של זכות אינה בגדר איום לענין עילה זו.
(5) עושק, כאמור בסעיף 18 לחוק החוזים. המדובר בהתקשרות בהסכם עקב ניצול שניצל הצד השני את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית, או חוסר נסיונו, וכאשר תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל.
קראו בהרחבה: מכירת דירה בליווי עורך דין מנוסה!
דרך ביטול חוזה מכר מקרקעין עקב פגמים בכריתתו
ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול ובמקרה של כפיה, תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה, וזאת כאמור בסעיף 20 לחוק החוזים.
רצוי שהודעת הביטול תשלח על ידי עורך דין המייצג את הצד שמבקש לדבטל את החוזה מן הסתם.
אופן ביטול חוזה מכר מקרקעין עקב פגמים בכריתתו
במידה וההסכם לא ניתן להפרדה לחלקים ניתן לבטל את כולו. במידה וההסכם ניתן להפרדה לחלקים, ועילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקיו, ניתן לבטל את אותו חלק בלבד.
יחד עם זאת, אם הצד שרשאי לבטל את ההסכם לא היה מתקשר בו בכלל אלמלא העילה, אזי באפשרותו לבטל לא רק את אותו החלק, אלא גם את כל ההסכם, וזאת כאמור בסעיף 19 לחוק החוזים.
תוצאות ביטול חוזה במקרקעין עקב פגמים בכריתתו
משבוטל החוזה חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה, עליו לשלם לו את שוויו של מה שקיבל, וזאת כאמור בסעיף 21 לחוק החוזים.
עם זאת, אין בתרופות אלו כדי לגרוע מזכות הצד המבטל לקבלת כל תרופה אחרת כגון פיצויים, וזאת כאמור בסעיף 22 לחוק החוזים.
ביטול חוזה מכר מקרקעין עקב הפרתו
חוק התרופות מקנה לצד להסכם שנפגע עקב הפרתו על ידי הצד השני את הזכות לבטל את ההסכם עקב הפרתו.
עם זאת החוק עורך אבחנה בין הפרה רגילה לבין הפרה יסודית, אשר מוגדרת במסגרת סעיף 6 לחוק התרופות כדלקמן: "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית".
כך לדוגמא מקובל לקבוע בהסכמי מכר מקרקעין כי איחור בביצוע אחד מתשלומי התמורה במשך תקופה של עד 7 ימים לא יהווה הפרה כלל, איחור בתקופה שבין 7 ימים ל-14 ימים יהווה הפרה רגילה, ואילו איחור שמעל 14 ימים יחשב כבר להפרה יסודית.
מתי קמה הזכות לביטול החוזה עקב הפרתו?
כאשר מדובר בהפרה רגילה זכאי הנפגע לבטל את החוזה רק לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק.
לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול, וזאת כאמור בסעיף 7(ב) לחוק התרופות. ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה, וזאת כאמור בסעיף 8 לחוק התרופות.
כאשר מדובר בהפרה יסודית, זכאי הנפגע לבטל את ההסכם ללא מתן התראה לצד המפר, כאמור בסעיף 7(א) לחוק התרופות, וזאת תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה, כאמור בסעיף 8 לחוק התרופות.
אופן ביטול חוזה מכר מקרקעין עקב הפרתו
בהתאם לסעיף 7(ג) לחוק התרופות, במידה וההסכם לא ניתן להפרדה לחלקים ניתן לבטל את כולו.
במידה וההסכם ניתן להפרדה לחלקים ואחד מחלקיו הופר הפרה רגילה או יסודית שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל רק את החלק שהופר.
במידה וההסכם ניתן להפרדה לחלקים, ואחד מחלקיו הופר הפרה יסודית שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל רק את החלק שהופר. במידה ואחד מחלקיו הופר בהפרה יסודית  שהיוותה גם הפרה יסודית של כל החוזה, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו.
תוצאות ביטול החוזה עקב הפרה
משבוטל החוזה חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך.
הנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך, והכל בהתאם לסעיף 9 לחוק התרופות. בנוסף, הנפגע זכאי גם לתבוע פיצויים מהצד המפר ולצורך כך קיימת חשיבות רבה בפניה לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן.
הסכמים שבטלים מאליהם
בנוסף לשתי הקטגוריות העיקריות שלעיל, אשר מגדירות עילות בגינן ניתן לבטל את ההסכם, קיימת קטגוריה נוספת של עילות בגינן ההסכם בטל מאליו:
(1) חוזה למראית עין, כאמור בסעיף 13 לחוק החוזים. חוזה פיקטיבי אשר נעשה כלפי חוץ בלבד, ללא כל כוונה אמיתית לעשותו או לקיימו, הינו חוזה בטל. עם זאת, אין בסעיף זה כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה.
(2) חוזה שכריתתו, תוכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור, כאמור בסעיף 30 לחוק החוזים.
(3) חוזה על תנאי, כאמור בסעיף 29 לחוק החוזים. כאשר מדובר בחוזה מותנה, והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת, תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה.
לחצו כאן לפניה וקבלת ייעוץ משפטי אישי בענייני מקרקעין!