פיצול דירת מגורים כשמו כן הוא, חלוקת דירה למספר דירות נפרדות, אשר הינו תוצאה של חוסר בדירות קטנות ומצוקת הדיור, בשילוב של רצונם של בעלי הדירות להגדיל את ההכנסה מהשכרת דירה אחת לשתי דירות.
על מנת שהדירה תחשב כמחולקת בפיצול אסור, כאשר בוצעו בה שינויים שנועדו לשמש למגורי דיירים שונים ונוצרו יחידות עצמאיות ונפרדות כך שלכל דייר קיימת יחידה נפרדת.
לא כל הוספה של שרותים ומקלחות לדירה תהווה פיצול אסור. הרשות תבחן כל מקרה לגופו ולנסיבותיו. לדוגמה, מגורים משותפים של מספר שותפים בדירה אחת עם מספר חדרי שירותים ויותר ממטבח אחד, לא יחשב כפיצול אסור במידה ולא נעשה שינוי פנימי בדירה השונה מהיתר הבנייה המקורי.
כך גם שיפוץ פנימי של הדירה אשר כולל שינוי של החלוקה הפנימית, לרבות הוספת חדרי מקלחת ומטבחים נוספים, אינו מהווה עבירה על החוק, אם היחידה נועדה לשמש כדירה אחת.
המבחן העקרי האם מדובר ביחידה עצמאית נפרדת הינו קיומו של מטבח בכל חדר. בתי המשפט גילו גישה מחמירה על פיה גם בדירה עם מטבח אחד כשבכל חדר מכשירי חשמל מטבחיים (קומקום חשמלי, מיקרוגל, תנור) ובזמן שקיים בחדר כיור נוסף הרי שהמדובר ביחידה עצמאית המהווה פיצול אסור.
עוד נקבע, מגורי בן משפחה מדרגה ראשונה בחלק מבית מגורים בזמן שהסידור הפנימי נועד לשמש לפרטיות בן המשפחה, לדוגמה כניסה נפרדת לא יחשב כפיצול אסור כל עוד נשמר קשר פיזי בין חלקי הבית ושתשתיות המים והחשמל יהיו משותפות.
בשנת 2011 פורסם תיקון לתקנות תכנון ובניה (סטייה ניכרת מתוכנית) הקשורה לפיצול דירות. לפי התקנות החדשות,הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה תהיינה רשאיות להתיר פיצול של דירות קיימות בהתאם להמלצת מהנדס העיר.
התקנה, שזכתה גם להמלצה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הופעלה כהוראת שעה התקפה לחמש שנים ומאפשרת פיצול של דירות גדולות ללא צורך בקבלת הייתר הבנייה וללא צורך בתשלום היטל השבחה .
בדברי ההסבר להצעת החוק לתקנות נכתב שמצוקת הדיור והמחסור החמור בהיצע דירות קטנות לשוכרים, מחייבים היערכות מיידית ומציאת פתרונות. קיימות בשוק עשרות אלפי דירות גדולות אשר אינן מושכרות, בין היתר מפני ששוכרים אינם מסוגלים לממן החזקת דירות גדולות.
התקנה קובעת כי פיצול דירות לא יחשב חוקי ושלא בגדר סטייה ניכרת במידה ומתקיימים התנאים הבאים:
הרשות המקומית ממונה על אכיפת תחום התכנון והבניה והיא הממונה על אכיפת פיצולי דירות. הרשויות המקומיות פועלות בכל הכלים העומדים לרשותן לרבות התראות, תביעות משפטיות, כתבי אישום, ניתוק חשמל, צווי הפסקת עבודה וקנסות כבדים בעשרות אלפי שקלים וקנסות יומיים עד להריסה בפועל.
הרשויות משתפות פעולה עם חברת חשמל לצורך איתור דירות מפוצלות ואף מפעילות "מלשינון" לדיווח על פיצול דירות אשר בעקבות ההלשנות נשלחים פקחים לדירות.
בתי המשפט באזור מרכז ובעיקר בעיר תל אביב, עמוסים בתביעות שהוגשו עקב פיצולי דירות שלא כחוק.
דרך המלך: באמצעות עורך דין מנוסה!
אומנם כוונת הממשלה היתה לעודד פיצולי דירות אולם כוונתה זו לא חלחלה אל ועדות התכנון ועדיין לא הבשילה וגובשה מדיניות שתאפשר פיצולי דירות.
לא רק שהתקנה אינה מעודדת בעלי דירות לפצל את דירתם באופן חוקי, היא יצרה חוסר וודאות בתחום והוסיפה הליכים ביורוקרטיים אשר רק עורך דין מקרקעין מסוגל לצלוח.
בנוסף, קבלת ההיתר תלויה בסופו של דבר בשיקול דעת של הוועדה המקומית אשר רשאית שלא לקבל את חוות הדעת של המהנדס ולא לאשר את הפיצול. ליווי וייצוג של עורך דין המתמחה בתחום עשוי להגדיל באופן משמעותי את הסיכויים שלך לקבל את ההיתרים הנחוצים.
בעלי דירות מפוצלות: במידה והוגש כנגדכם כתב אישום בגין חלוקה אסורה של דירת מגורים, זה בדיוק הזמן אלינו
למשרדנו ניסיון רב שנים בתחום, אנו נבחן את נסיבות המקרה הספציפי שלך, את משך ההפרה ואת מועד הגשת כתב האישום ונפעל לצורך קבלת היתר רטרואקטיבי באמצעות מו"מ מול הרשות המקומית או לחילופין, באמצעות בית המשפט.
בכל שאלה נוספת לגבי פיצולן של דירות מגורים פנו לשיחה אישית עם עו"ד יואב קומבליס.