חתמת על הסכם עם מתווך נדל''ן?
מתווך במקרקעין הינו הגורם המתווך, מקשר, ומפגיש בין צדדים לעסקת מקרקעין בתמורה לתשלום דמי תיווך.
חוק המתווכים אשר נחקק לראשונה בשנת 1996 הסדיר לראשונה את כל תחום התיווך במקרקעין בארץ. קודם לכן הוסדר נושא זה במסגרת הפסיקה בארץ, אך זאת באופן חלקי ובלתי ממצה.
החוק עוסק בעיקרו בתנאים ובאופן לפיהם ניתן לקבל רישיון לתיווך במקרקעין, בחובות המקצועיות המוטלות על מתווך המקרקעין וכן בתנאים לתשלום דמי תיווך למתווך.
חידושיו העיקריים של החוק מתבטאים בהטלת החובה לקבל רישיון תיווך כדי לעסוק בתיווך מקרקעין, חובת עריכת הסכם התיווך בכתב כתנאי לזכאות המתווך לקבלת דמי תיווך, הטלת חובות נאמנות וזהירות על המתווך וכן קביעת התנאים לקבלת דמי תיווך.
מי רשאי לעסוק בתיווך נדל"ן?
סעיף 2 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, קובע כי רק בעל רישיון תיווך במקרקעין שהינו בתוקף רשאי לעסוק בתיווך מקרקעין. מדובר בחידוש, מאחר שעד לחקיקת החוק, לא הייתה כל חובה כזו.
על מנת לקבל רישיון לתיווך במקרקעין, קובע סעיף 5 לחוק כי על מבקש הרישיון לעמוד בתנאים מקדמיים לקבלת הרישיון, וכן לעבור בהצלחה את הבחינה לקבלת הרישיון.
התנאים המקדמיים קובעים, בין היתר, כי המבקש אינו יכול להיות פושט רגל, וכי במידה והוא נדון לעונש מאסר בפועל בעבר, חלפה לפחות חצי שנה מהמועד בו סיים לשאת את עונשו לפני שהוא הגיש את הבקשה לקבלת הרישיון.
מלשון סעיף 5 לחוק ניתן ללמוד כי רק אדם פרטי יכול לשמש כמתווך במקרקעין, להבדיל מתאגיד כלשהו.
לפיכך, גם ההתקשרות לגבי הסכם תיווך צריכה להיות בין הלקוח למתווך באופן אישי, ולא ניתן להסתפק בעריכת הסכם בין הלקוח לחברה בע"מ העוסקת בתיווך או משרד תיווך שמאוגד באופן כלשהו.
החובות המקצועיות של המתווך
סעיף 8 (א) לחוק מטיל על המתווך חובת נאמנות, לפיה מחובתו לפעול בנאמנות, בהגינות, ובדרך מקובלת.
כמו כן, מחובתו למסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. כך, לדוגמא, אם ידוע למתווך שהבית נבנה ללא היתר בניה, או שקיימת בו בעיית רטיבות שאיננה נגלית לעין, מחובתו לדווח על כך ללקוח.
בנוסף, מטיל סעיף 8 (ב) לחוק חובת זהירות על המתווך, לפיה עליו לפעול במילוי תפקידו במיומנות ובסבירות, ועליו לנקוט באמצעים הראויים בנסיבות העניין, לשם קבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
סעיף זה נולד בעקבות פסק הדין אשר ניתן במסגרת הליך ע"א 166/77 דדון נ' אברהם, שם הסתבר כי המתווך הציג בפני הלקוח כי רק צד ג' הינו הבעלים של הדירה, בשעה שגם אשתו של אותו צד ג' הייתה שותפה עמו בבעלות על הדירה, וזו סירבה בדיעבד לחתום על הסכם המכר.
המתווך תבע את תשלום דמי התיווך מהקונה, אולם הוא נדחה על ידי בית המשפט העליון, בנימוק כי הוא חב חובת זהירות כלפי הלקוח, וכי חובה זו כוללת גם את החובה לבדוק מיהו הגורם המוסמך למכור את הדירה.
סעיף 12 לחוק קובע כי אסור למתווך לערוך או לסייע לעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין. מכאן נובע אפוא, כי למתווך במקרקעין אסור לא רק לנסח חוזה מקרקעין, אלא אף זכרון דברים לדוגמא.
בנוסף, אסור למתווך לייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה שכן תפקיד זה שמור לעורכי דין בלבד. החוק מוסיף וקובע כי מתווך המפר הוראת סעיף 12 לחוק, לא יהיה זכאי לדמי תיווך.
החובות האתיות של מתווך נדל"ן
מבחינת החובות האתיות המוטלות על המתווך בנדל"ן, חל על המתווך איסור לתווך בעסקה שיש בה ניגוד אינטרסים מבחינתו.
כלומר, במידה ויש לו עניין אישי במקרקעין או בעסקה, וזאת אלא אם כן הוא דיווח ללקוחו על אותו עניין אישי, וקיבל את הסכמתו בכתב של הלקוח לכך. כך קובע סעיף 10 לחוק.
כמו כן, בהתאם לסעיף 11 לחוק, חלה על המתווך החובה שלא לגלות לאיש כל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מי מטעמו, אלא אם כן הלקוח הסכים לכך או שהמתווך חייב לגלותה על פי הדין.
תשלום דמי תיווך
על פי סעיף 14 לחוק, תשלום דמי התיווך למתווך מותנה בקיום שלושת התנאים המצטברים הבאים:
1. המתווך היה בעל רישיון תיווך בתוקף בעת שהוא עסק בתיווך, או שחל עליו באותה עת פטור זמני מרישיון, בהתאם לסעיף 20 לחוק.
2. המתווך קיים את הוראות סעיף 9 לחוק. סעיף זה קובע בעיקרו כי בין המתווך ללקוח נערך הסכם תיווך בכתב, אשר כולל את כל הפרטים שנקבעו על ידי שר המשפטים. כלומר, במידה וההסכם נערך בעל פה בלבד, לא יהיה המתווך זכאי לקבלת דמי תיווך. עוד קובע סעיף זה כי הצדדים רשאים להסכים כי למתווך תינתן בלעדיות לטיפול בעסקת מקרקעין מסוימת, בתנאי שמתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד.
3. המתווך שימש כגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
כדי להוכיח את קיומו של תנאי הגורם היעיל, קובעת הפסיקה כי על המתווך להצביע על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת התיווך שלו לבין ביצוע העסקה, וכי אותו קשר היה יעיל בנסיבות העניין.
כלומר, לא די בכך שהמתווך היווה גורם כלשהו במסגרת העסקה, אלא עליו להוכיח שהוא היה הגורם היעיל לביצוע העסקה. כך נקבע במסגרת הליך ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל.
עוד קבע פסק דין זה כי הקביעה האם פעילות המתווך שימשה כגורם היעיל, תיגזר מבדיקת נסיבות המקרה.
פסק הדין הוסיף וציין רשימה לא סגורה של נסיבות המקרה אותן יש לבחון לשם כך, וזאת כמפורט להלן:
מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון נושא הנכס.
הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה.
חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העסקה.
מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך: היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים.
קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף.
תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם.
זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית.
הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.
כאמור, המדובר ברשימה לא סגורה של נסיבות המקרה מהן ניתן ללמוד על קיום התנאי בדבר היות המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
גם במסגרת ת.א. 31480/04 אלימלך פסקל וקראקס אורית נ. שמעון מנשה וטיטונוביץ אמיר קבע בית המשפט כי "הביטוי "גורם יעיל שהביא להתקשרות" הינו בבחינת "ריקמה פתוחה" שיש ליצוק בה תכנים מעשיים בהתאם לנסיבות המקרה.
פסק הדין ציין כי "הגם שלא אחת נקבע כי עצם הצגת דירה בפני קונה יכול ותהווה גורם יעיל, אך מכאן ועד לקביעה הגורפת לפיה עצם הצגת הדירה בפני רוכש בכוח וסיור בה בלוויית מתווך די בהם תמיד וללא קשר ליתר הנסיבות כדי לזכות המתווך בשכרו – ארוכה הדרך".