המדריך המלא בנושא זכויות בנייה
המושג זכויות בניה אינו מוגדר בחוק המקרקעין או בתקנותיו. הגדרתו צמחה מהמציאות ובעקבותיה הפסיקה. נקבע כי זכות במקרקעין כוללת את זכותו של בעל מקרקעין לבקש היתר בניה.
הכוונה היא להיתר בניה שניתן על ידי הועדות לתכנון ולבניה אשר קובע על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות. כלומר, אפשרויות הבניה והשימוש הניתנים לגבי קרקע מסוימת.
אחוזי בניה מבטאים את גודל שטח הרצפה המותר לבניה ביחס לשטח הקרקע עליה מבקשים לבנות ונקבעו בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965. אחוזי בניה הינם הגבלה על החלקה הקובעת את מידת הבניה אשר ניתן לבצע בה.
משמעותן האמיתית של הזכויות
את זכויות הבניה מנהלות הוועדות המקומית אשר מנהלות את הרישום בהתאם לתכניות הבנייה הקיימות ולתכניות בניין עיר החלות על הקרקע ומחולקת לתיקי בניין לפי גוש וחלקה.
כל עיר מנהלת את הגישה לרישומים באופן שונה ולעיתים יש לתאם תור מראש.
נניח שהנך מעוניין ולבנות על גג, עליך לבדוק האם ברחוב שלך מותרת תוספת בניה על גגות, האם זכויות הבניה בגג נוצלו מכבר, מה שטח הבניה אשר בדרך כלל מאושר לבניה? האם יש דרישות לעיצוב חיצוני מיוחד?
תשובות לשאלות אלו יש להגיש בטופס בקשה ותמורת תשלום אגרה. תופן של תשובות אלו יהיה למשך ששה חודשים.
כיצד ניתן לקבל הקלות?
חוק התכנון והבנייה מגדיר הקלה כסטייה מהחוק המאפשרת בניה שלא בהתאם לכללים הרגילים. כלומר, החוק מאפשר הקלות אשר חורגות מהוראותיה של תוכנית בניין העיר ובתנאי שהסטייה מהתוכנית לא תהיה ניכרת. על המעוניין להגיש בקשה להיתר והגוף אשר מוסמך לאשר הקלות הינן הוועדות המקומיות.
הקלות ינתנו במקרים בהם היצמדות לכללים מהווה חוסר צדק עם המעוניין לבנות. לדוגמה, במקרה בו בקרקע מסויימת לא ניתן לבנות מבנה ראוי בהתאם לכללי תוכנית בניין עיר.
הקלות ניתנות כשקיים רצון לתמרץ יזמים לשפץ מבנים קיימים במקום להרוס אותם. לרוב הקלות כרוכות בתשלום היטל השבחה.
על מנת שההקלות המצטברות באזור מסויים לא ישנו את תוכנית בנין עיר החלה על אותו האזור, חוק תכנון ובניה ושיקוליה של הועדה המחוזית בבואה לאשר בקשה להקלה בזכויות בניה עלולות ליצור מצב שאופי הסביבה ישתנה מההגדרות המפורטות באותו אזור, הוועדה מתנה את ההקלות בכך שהסטייה לא תהיה ניכרת ושלא תגרום לשינוי באופי האזור בעקבות אישור ההקלות.
דוגמאות לסטיה ניכרת: סטייה מקווי בניין, הוספת קומות מעבר למה שניתן לקבל בתוכנית. בנייה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתוכנית, בנייה בניגוד להוראות הנוגעות לאיכות הסביבה שנקבעו בתוכנית. בניה בניגוד להוראות המגנות על הנוף או שימור מבנים ואתרים. סטייה מכמות מקומות החניה הנדרשים.
מהם שיקולי הרשות בהענקת או סירוב מתן זכויות בנייה?
החוק קובע כי הרשות תשקול ותבחן האם הוכח, להנחת דעתה, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה הכלולים בשטח התכנית ובסביבתו נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתכנית לשינוי בזכויות הבניה.
רוצה לשפר את הסיכויים? קח עורך דין!
בתהליך לקבלת הקלות בבנייה אשר מהווה תהליך ממושך ומורכב אשר דורש בקיאות בתחום התכנון והבניה ובעבודה מול הרשויות ומשכך דרוש ליווי מקצועי של עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין.
עורך דין בעל נסיון יוכל לפקח על תהליך הבקשה מול הרשויות, לייצג את המבקש בהליכים השונים מול הוועדה ובהליך ההתנגדויות במידת הצורך. לערור על החלטות ו/או תנאי הוועדה המחוזית להגיש השגות ועתירות מנהליות.
עורך הדין יוכל לסייע באמצעות שיתוף פעולה עם אנשי מקצוע מקצועיים (מהנדסים, אדריכלים, שמאים וכדומה).
ההחלטה בבקשה על שלל נספחיה והתשריטים, בסופו של דבר תלויה רבות בשיקול דעתה של הועדה. משכך נחוץ יצוג מקצועי, אשר יוכל לטעון, להסביר ולדון עם הועדה בבקשה. בכך יוכל לסייע ולקדם את קבלת ההיתר.