רכישת נכס מקרקעין במסגרת קבוצת רכישה
קבוצת רכישה היא התאגדות של אנשים שהתארגנו יחד במטרה לרכוש נכס משותף ובמקרה שלנו, המדובר על נכס מקרקעין כמובן.
הבסיס להתארגנות הקבוצתית הזו יכול לנבוע מסיבות שונות, אבל בכל מקרה, המשמעות העיקרית העומדת מאחוריה הנה חסכון כספי ניכר ומשמעותי ביותר.
במסגרת זו יכולים חברי הקבוצה לבחור את השכנים שלהם, לחסוך בעלויות שיווק והעמלה של היזם וליהנות ממגוון הטבות מס במקרים שבהם אכן מדובר על קבוצת רכישת אמיתית שמעוניינת לבנות נכס משותף ותקשרת עם קבלן מבצע, ולא התאגדות שנוצרה למטרות רכישת נכסים תוך מימוש הטבות המס.
הליך קניית נכס מקרקעין במסגרת של קבוצת רכישה מחייב את הרוכשים, חברי הקבוצה, להיות מיוצגים על ידי עורך דין מקרקעין מיומן ומנוסה.
הליך ההתארגנות כרוך בחתימה על חוזים מורכבים בין חברי הקבוצה, ובהמשך אף בניהול משא ומתן מול קבלנים וכמובן שמול הרשות המקומית ורשויות המס השונות. בהמשך, יש להסדיר את נושא רישום המקרקעין בטאבו ו/או במנהל מקרקעי ישראל.
לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון רב שנים בייצוג קבוצות רכישה בכל רחבי הארץ, וכך משרדנו מייצג צדדים לעסקאות דומות בערים: הרצליה, נתניה, מודיעין, ראשון לציון, קריית מלאכי, באר שבע, תל אביב, חיפה, רמת גן ועוד!
כיצד מתארגנת קבוצת רכישה?
לפני שמדברים על האופן שבו מתארגנת קבוצת רכישה, כדאי לדבר תחילה על סוגי קבוצות הרכישה הקיימות.
קבוצת הרכישה הקלאסית בהגדרתה זוהי קבוצה של אנשים אשר מתאגדת יחד ורק לאחר שלפחות רוב הקבוצה התאגד בוחרים את הקרקע ויוצרים קשר עם הקבלן.
לעיתים מדובר על קבוצות חברתיות שבהתאגדות שלהן יש אלמנט אישי. בנוסף, ישנן קבוצות רכישה נוספות אשר מתאגדות לצורך יצירת רווח בלבד. במקרים כאלה מתבצעת רכישה, תכנון ולעיתים אף פיתוח של הקרקע, שלאחריה מגיעה מכירה, תוך גריפת רווחים.
החיסכון הכלכלי הוא יתרון בולט ביוזמת קבוצת הרכישה, והמטרה המרכזית שלה. לצד החיסכון בהוצאות שיווק ובעמלות היזם, ישנן גם הטבות מס רכישה ומע"מ.
הטבת מס הרכישה והפטור מתשלום מע"מ מוענקים רק במקרה שבו מדובר על גוף פרטי ולא חברה.
היכולת לבחור את השכנים היא מטרה משנית שלא אחת מהווה שיקול בהתאגדות הקבוצה.
אילו מכשולים ובעיות עלולים להתעורר?
בקבוצת רכישה יש מספר מכשולים מרכזיים, כאשר הראשון הוא קשיי נזילות של אחד מהמשתתפים בקבוצה. לעיתים יכול לקרות מצב שבו אחד המשתתפים מהווה מכשול פיננסי מאחר ולא יכול לעמוד בדרישות הכלכליות של התהליך, למרות הצפי.
במקרים מסוימים יכולים יתר חברי הקבוצה לפצות על העיכוב ולחלוק את הנטל, אבל בכל מקרה סיטואציה כזו מאטה את התהליך.
מכשול נוסף שעומד בפני קבוצות רכישה הוא תהליך קבלת ההחלטות. מטבע הדברים, ככל שיש משתתפים רבים יותר בקבוצה, כך כמות הדעות תהיינה גדולה יותר. ישנם מנגנונים שונים שאמורים לספק פתרון למצב זה, אבל בפועל הפתרון אינו מוחלט.
הוצאות גדולות מהצפוי, עיכובים בזמן העבודה והיעדר של ידע מקצועי הם חלק מהאתגר שמאפיין קבוצת רכישה.
בשונה מפרויקט נדל"ן שנבנה על ידי יזם מנוסה בתחום, בקבוצת הרכישה לרוב לא מעורבים מומחים בתחום בנייה. רוב התהליכים האוטומטיים שמתרחשים בהליך בניה שגרתי, לרוב אינם אוטומטיים כשמדובר על קבוצת רכישה, כך שיש חשיפה רבה יותר לטעויות.
תהליך הבניה
מרגע התאגדות לפחות רוב חברי הקבוצה מתחיל תהליך איתור הקרקע והרכישה שלה. תהליך הרכישה כולל הסכם בין כל חברי הקבוצה מול כל בעלי הקרקע.
לאחר מכן מודדים את הקרקע ומבצעים תכנון של הפרויקט. את רישומי התוכניות שולחים אל הרשות המקומית וממתינים לקבלת היתרי הבניה שמהווים את היתר הועדה המקומית לתכנון וביצוע עבודות הריסה, שינוי בשימושים ובניה בקרקע. במקביל עורכים בחירות לוועד הקבוצה.
עם תום שלב התכנון מגישה הקבוצה הצעות לקבלן ביצוע שילווה את הפרויקט. הקבלן יבחר על בסיס שיקולים שונים הנוגעים לכוח הביצוע שלו, כשהצעה זו תבחן גם מול הבנק, מה שיסתיים באיגוד בין הקבלן לבנק למען ערבונות ובטוחות.
זו למעשה נקודת הזינוק, וכאן מתחיל שלב הבניה. הכספים לבניה מועברים בשלבים, כאשר לפני כל נקודת מימון מתבצעת בדיקה מטעם הבנק.
חשוב לדעת: יתרונות וחסרונות
היתרונות המובהקים של קבוצת הרכישה הם כאמור בחסכון המע"מ, כל זמן שזו אינה נרכשת מידי מנהל מקרקעי ישראל. חסכון המע"מ, במידה ומדובר על קבוצה של פרטיים יהיה על הקרקע, על היטלי הפיתוח ועל אגרות הבניה.
חסכון נוסף בא לידי ביטוי במס הרכישה המחושב אמנם באופן פרטני, אבל קיים בכל מקרה. חסכון נוסף הוא בעמלת היזם שמגיעה כמעט לעשרים אחוזים מעלות הסופית של הדירה.
במקרה של קבוצת הרכישה, העבודה נעשית באופן ישיר מול קבלני הביצוע, כאשר עלויות אלה עומדות על פחות מעשרה אחוזים. במקרים רבים ועד קבוצת הרכישה מכריז על עמלת יזם ביום רכישת הקרקע, מה שמחזיר כסף לקבוצה.
גם המימון הבנקאי ניתן לקבוצת הרכישה עם פחות אתגרים, וזאת משום שתנאי הבנק הוא הצגת כוח מכירה. במצב שבו כל אחד מהמשקיעים הוא גם הבעלים העתידיים של הדירה, קבוצת רכישה עונה על הקריטריונים של הבנק מעצם הגדרתה.
כמובן שבאופן טבעי גם עלויות השיווק, שמהוות חלק בלתי נפרד מעלויות של יזם, נמחקות. אין צורך לשווק את הדירות בבניין העתידי, שכן לפחות רובן כבר "קנויות".
בטוחה נוספת שממנה נהנית קבוצת רכישה היא בעלות על הקרקע לאורך כל הדרך. בעוד שרכישת דירה מקבלן מסכנת גם את עלות הקרקע, קבוצת רכישה אינה תלויה בבעל המקצוע ששכרה את שירותיו לבניית המבנה.
וכמו לכל מטבע, גם לזה של קבוצת הרכישה יש צד נוסף. החסרונות המרכזיים המגולמים בקבוצת הרכישה הם חוסר הניסיון וחוסר הוודאות.
כמובילי הפרויקט והמנהלים שלו, חברי קבוצת הרכישה מצויים בעמדה נחותה ביחס לקבלן שבקיא בתחום, מכיר את כל הספקים וחיי את השטח. חוסר הניסיון גורר לעלויות גבוהות הן של הקרקע והן של העבודה עצמה.
כל זה נכון כמובן רק באותם מקרים נדירים שבהם חברי הקבוצה אינם פועלים בליווי קבוע של עורך דין מטעמם.
היעדר גורם מקצועי מלווה עלול גם לעכב ולייקר את התהליך, כך גם ליצור לא מעט חוסר הסכמה פנימי בין החברים לקבוצה.
קבלת המימון מהבנק אמנם פשוטה יותר, אבל הריביות גבוהות יותר. בנוסף, כקונה, חבר קבוצת הרכישה מאבד מידה רבה של ביטחון לו הוא זוכה בעת רכישת דירה מקבלן, הן בגין העלות הסופית של הדירה והין בגין תאריך היעד לסיום פרויקט הבניה.
על אף האתגרים שעומדים בפניה, קבוצת הרכישה היא הזדמנות נפלאה לבנות בית בישראל, בעלויות נמוכות באופן משמעותי.
האתגרים לא פוגעים במידת הרלוונטיות של קבוצת הרכישה, אך אין להתעלם מהם. כאשר הפתרון הפשוט הוא לשלב עורך דין לאורך כל הדרך, מה שיאפשר בהירות, אפקטיביות וחסכון לקבוצה כולה.