רכישת דירה מכונס נכסים יכולה להיות דרך יעילה להשיג מציאה נדל"נית. עם זאת, העלייה במודעות הרוכשים לפוטנציאל הגלום בעסקאות הללו, הביאה לירידה ברווחיותן היחסית.
מהי בעצם קניית דירה מכונס נכסים ? המדובר בדירות שניטלה בעבורן הלוואת משכנתא מהבנקים למשכנתאות, אך בשל חוסר יכולתו של הרוכש לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא ולאחר חוסר היענות למכתבי התראה, מחליט הבנק לממש את הנכס על ידי מכירתו.
מהרגע שבו יצאה הודעה על מכירת המקרקעין, מוציא כונס הנכסים שומה באמצעות שמאי מוסמך שמעריך את ערך המקרקעין.
במסגרת הליך המכירה מפורסמת הזמנה פומבית להציע הצעות לרכישת הדירה, ובחירת הזוכה מתבצעת בהליך התמחרות בין המציעים השונים. לאחר בחירת הזוכה פונה כונס הנכסים לראש ההוצאה לפועל ומקבל את אישורו למכירה.
שיטה זו לרכישת דירה הפכה לאחרונה לזמינה יותר, תודות לנגישות הגבוהה למידע לגבי דירות שמוצעות למכירה, הזמין היום ברשת האינטרנט לכל דורש.
היתרון העיקרי ברכישת דירה מכינוס נכסים הוא בכך שהרכישה נחשבת לקנייה בטוחה יחסית למרות שמומלץ בהחלט להיות מיוצג בהליך הרכישה באמצעות עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין.
הרכישה מבטיחה כי הכסף שמשלם רוכש הדירה נמצא בנאמנות עד לרגע שבו הדירה נרשמת על שם הרוכש ולמעשה מדובר ברכישת הדירה מממונה מטעם בית המשפט. עם זאת, קיימים גם חסרונות ברכישת דירה מכינוס.
הראשון הוא חוסר היכולת להיכנס למשא ומתן על תנאי החוזה. השני, אי וודאות באשר לביצוע העסקה לאורך התקופה שבה מתנהל הליך המכירה.
ההליך כרוך בהגשת הצעה מלווה בערבות בנקאית או צ'ק בנקאי. ההליך נמשך כמה שבועות, ונמנעת אפשרות לנצל את הכסף הנעול בתקופה זו לעסקאות אחרות.
לפיכך, חשוב להגיש הצעה רק אם בטוחים ברצון לממשה. לפני כן, חשוב לבדוק היטב את מצבה הפיסי של הדירה שכן אם מתגלה לאחר הרכישה פגם מהותי אין לרוכש כתובת שאליה יוכל לפנות.
בשונה ממכירה של נכס בדרך הרגילה באמצעות כוחות השוק, רכישה דרך הוצאה לפועל לא מקנה את ההגנה הטמונה בחוק הגנת הצרכן.
סעיף 29 לחוק קובע כי בעסקה שבוצעה בידי לשכת הוצאה לפועל, לא יחולו חוקי הגנת הצרכן העוסקים באיסור הטעייה, חובת גילוי לצרכן וכדומה.
בנוסף, כונסי הנכסים אינם נוהגים לפרט בהסכם המכר נתונים ביחס למצבה הפיסי, משפטי ותכנוני של הדירה ועל הקונה לבצע את כל הבדיקות בעצמו. הקונה צריך לבדוק למשל האם הדירה נבנתה כדין, האם אין חריגות בנייה, האם הוטלו צווי הריסה ועוד.
עליו לבדוק גם האם נרשמו זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, על הקונה לוודא מהן חבויות המס שמגולגלות עליו, כגון היטלי השבחה ופיתוח. בדרך כלל כאשר מדובר במכר של דירה לא חלים מיסים, אך ישנם גם מקרים חריגים.
הסכם הרכישה מהוצאה לפועל מוכתב על ידי כונס הנכסים שמורשה מטעמם, אך מומלץ בכל זאת להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בתחום שיבדוק כי ההסכם אכן סטנדרטי ואינו חריג.
כמו כן חשוב לדעת: כל עוד לא אושרה המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל, הדירה לא נרכשה סופית מבחינה משפטית. זכייה בהתמחרות אינה מספיקה.
למעשה, ישנם כמה תרחישים שעלולים להביא לביטול הזכייה: הראשון, כאשר החייב מחליט לרכוש בעצמו את הנכס: החייב יכול גם לאחר שהושלמה ההתמחרות ונחתם הסכם המכר, לפנות לבית המשפט על מנת לרכוש את הדירה בעצמו. השני, כאשר הוגשה הצעה גבוהה לאחר השלמת ההתמחרות ואף לאחר החתימה על הסכם מכר והכרזת הזוכה.
במקרה כזה תבוצע ההתמחרות מחדש על ידי בית המשפט. ולבסוף, ייתכן גם מצב של ביטול הליך המכירה בשל פגמים שנפלו בהתנהלותו. מכיוון שמדובר בהליך דרקוני, המהווה מימוש כפוי ברכושו של בעל חובות, בתי המשפט נוהגים משנה זהירות וכל פגם בהליך יכול להביא לביטולו.
משרדו של עורך דין יואב קומבליס מציע יצוג וליווי משפטי לרוכשי דירות באמצעות כונס נכסים, כבר מתחילת ההליך ועד לסופו בהשלמת הרישום על הקרקע.