מיסוי מקרקעין - המדריך לאזרח
 
 
מכירת דירת מגורים ומהצד השני קניה כמובן, הנן אחת העסקאות הגדולות ביותר שעושה כמעט כל משפחה בישראל, לפחות פעם אחת.
המטרה העיקרית בעת קניית הדירה אינה הפקת רווח אלא הגשמת צורך בסיסי של כל אחת ואחד מאיתנו לקורת גג. זוהי בדיוק אחת הסיבות לכך שבחוק מיסוי המקרקעין ישנם לא מעט תנאים המאפשרים לצדדים לעסקה לזכות בפטור מתשלום מיסים.
מיסוי מקרקעין נקבע בראשיתו עם קום המדינה, מתוך הנחה שהרווחים על מקרקעין יהיו גבוהים מספיק על מנת לגבות עליהם מס אפקטיבי.
מערכת המס עצמה כמו גם הפטורים השונים שניתנים לאזרחי המדינה בכל מיני מצבים מסועפים מאד, ובזמן שבקיאות בחוק ובתקנות המס השונות מאפשרות מימוש אופטימאלי של הזכויות, נוכחותו של עורך דין בעסקאות מקרקעין הנה חיונית, בכל שלבי העסקה ומכל צד של המתרס.
על מנת להתמצא בעניינים, ניתן לעיין בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 על 120 סעיפיו המורכבים.
לאורך השנים טיפל משרדנו במאות מקרים הקשורים במישרין למיסוי מקרקעין, במסגרת עסקאות נדל"ן בכל רחבי הארץ. לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון מקיף בתחום, והנכם מוזמנים בכל עת לפנות ולקבל ייעוץ אישי בנושא.
הכירו את החוקים הרלוונטיים
מס מקרקעין מתייחס לעסקאות קנייה ומכירה של מקרקעין, החוק מתייחס למקרקעין או זכויות על מקרקעין או זכויות באיגוד המקרקעין. המס מתייחס בעיקרו למס שבח ומס מכירה, כאשר מתלווים לכך גם מיסי פיתוח, מע"מ במקרים עסקיים, וכך גם פטורים רבים המזכים באופן חלקי או מלא מתשלום המס.
החוק עבר תיקונים, שינויים ושדרוגים רבים לאורך השנים, ועל כן כל ניסיון לפעול שלא בליווי של איש מקצוע, עלול לעלות לכם הרבה כסף - וחבל.
ניסיון החיים מלמד כי הבנה מעמיקה של החוק כפי שהוא כיום, לבטח עבור מי שמבצע עסקאות נדל"ן, היא לא בגדר המלצה. החוק כשלעצמו מורכב, ועם השינויים החדשים, נוכחותו של עורך דין שמתמחה בתחום היא הכרחית להשלמת עסקאות נדל"ן באופן מיטבי, תוך חסכון אופטימאלי של עלויות, מימוש מלוא הזכויות שלכם והבטחת לגיטימיות העסקה כולה.
מס רכישה ומס שבח הם כאמור עיקר המיסוי שמתייחס למקרקעין, כאשר מס הרכישה מוטל מטבע הדברים על הרוכש של הנכס, בעוד שמס השבח מוטל על המוכר שלו.
מס השבח מוטל על סעיף הרווח על הנכס, זאת בניכוי הוצאות, פחת ובצמוד למדד. החוק מתייחס לכלל ההיבטים השונים לרבות עלות המכירה, עלות הקנייה, הוצאות, רווחים, מועדי קנייה ומכירה, והיבטים נוספים.
בנוסף החוק מתייחס גם לפטורים מלאים או חלקיים בגין תשלום המס, בעיקר כשמדובר על בעלות על נכס אחד בלבד, ובמקרים רבים גם אם קיימת בעלות על נכס נוסף.
החקיקה מתייחסת גם להיטלי פיתוח של קרקע ונכסים, השבחה והיבטים נוספים.
החוק מפורט ומסועף ומתייחס לשלל ההיבטים והתרחישים השונים הנוגעים בקרקע ובנכס ובסוגי העסקאות השונים שיכולים להתבצע בהקשרם.
קבלת דירה במתנה או בירושה, בעלות חלקית על נכס, התייחסות למעמד בן או בת הזוג והצאצאים ותרחישים נוספים מקבלים התייחסות בחוק. פטור ממס רכישה יתקבל לעולים חדשים, לנכים, בגין נכסים שנתקבלה בגינם בקשה מיוחדת, ולנפגעי איבה.
בשנת 2013 חלו שינויים בחוק במסגרת היערכות מיסוי מחודשת של הממשלה. משמעות הדברים היא שסעיפים רבים שונו באופן מהותי.
כניסת השינויים לחוק מלווה בתקופת הסתגלות שנמשכת עד לשנת 2018, כאשר מדי שנה נערכים שינויים נוספים, כך שההסתגלות תהיינה הדרגתית. כעת נבחן הנושא מחדש ונראה כי שיאי הרפורמה עוד לפנינו.
תכנון מס נכון = חסכון
למיסוי בעסקת מקרקעין יש משקל גדול מאד, מאחר מדובר על עסקאות של מיליוני שקלים, ולכל הפחות מאות אלפים, הרבה מאות אלפים, כל אחוז מתבטא באלפי שקלים. כדאיותה של עסקת מקרקעין יכולה לקום וליפול רק על סעיף המס, ולכן יש לנושא חשיבות גבוהה במיוחד.
מאחר ומדובר על עולם שלם ומורכב שמלא בסעיפים, התניות ומקרי בוחן שונים, שלכל אחד מהם יש יוצא מן הכלל והרבה מקום לפרשנות, בקיאות ברזי מערכת המיסוי וסעיפיה השונים היא קריטית, ויכולה לשנות את מאזן הדברים מן הקצה אל הקצה.
מעבר לאפשרות לממש את מלוא הזכויות, הבנה מעמיקה של משמעות הדברים יכולה לשנות את פני התמונה כולה. ההתניות השונות משאירות מקום לתכנון והיערכות לקראת קנייה ומכירה שתאפשר שמירה על הכסף.
תמיד, לפני כל עסקה צפויה בנדל"ן, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי באמצעות עורך דין מנוסה. תכנון נכון והכרות עם מערכי חוק מיסוי המקרקעין ופסיקת בתי המשפט עשויים לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ולמנוע תשלומי מס שאינם הכרחיים.