רכישת נכס בדמי מפתח

במילים פשוטות, עסקת דמי מפתח היא עסקה שבה הרוכש קונה לעצמו את הזכות לשכור את הנכס לשארית חייו, עם האפשרות להעביר זכויות אלה לקרוב מדרגה ראשונה שהתגורר עמו בנכס בסמוך לפטירתו, ולעיתים אף אפשרות למכור את הזכויות על הנכס לגורמים אחרים, זאת לאחר שבעל הנכס ויתר על זכות קניית הראשונים שלו.

תשלום העסקה מתבצע בדרך כלל בעלות של כמחצית מערך הנכס במעמד הרכישה והעברה של תשלומי שכר דירה חודשיים מהרוכש לבעלים.

מחיר הנכס כמו גם גובה השכירות החודשית אינם צמודים ליוקר המחיה וכתוצאה מכך, במיוחד לאור עלויות הדיור בישראל בימים אלה, מדובר על סכומים נמוכים באופן משמעותי משווי השוק.

בעסקאות של נכסים בדמי מפתח יש הבחנה בין נכסים למגורים ובתי עסק, כך גם בחוק, ועם זאת, בשני המקרים חלה הגנה על הדייר ותנאים מטיבים.

השיטה, שהנה למעשה סוג של הכלאה בין שכירות למכירת נכס, נכנסה ללקסיקון הישראלי במהלך שנות ה-50 של המאה שעברה, עת נעשה במדינה ניסיון לאפשר לעולים חדשים שלא היו יכולים לממן רכישת נכס למגורים, למצוא פתרונות דיור ראויים.

לאורך 15 השנים האחרונות מספר העסקאות למכירת נכסים בדמ"פ הולך ויורד בהתמדה, וכך גם ההגנה שניתנת לדיירים בבתי המשפט בערכאות השונות הולכת ומצטמצמת.

לפי נתונים שהתפרסמו לאחרונה, ניתן להעריך כי במדינת ישראל ישנם קצת מעל 36,000 נכסים שהועברו בדמ"פ גם בימים אלה.

לאורך השנים האחרונות משרדנו ייצג צדדים לעסקאות דמ"פ, בעלי נכסים ודיירים מוגנים, בבתי המשפט השונים ברחבי המדינה.

למרות שכמות העסקאות הולכת וקטנה עם השנים, כמות הסכסוכים המשפטיים במקרים כאמור אינה קטנה בהתאמה, ומסיבות רבות ומגוונות. הנכם מוזמנים לפנות אלינו לקבלת ייעוץ משפטי אישי בכל עת.

מה קובע חוק הגנת הדייר?

הדייר בדירה בדמי מפתח הוא דייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר ויש לכך מגוון נרחב של משמעויות - זכויות וחובות.

חוק הגנת הדייר שנחקק בשנת 1972 במטרה להסדיר מחלוקות בין הדיירים לבעלי הנכסים אמנם לא מספק פתרון מלא לבעיה, אבל בראייה מרחבית נראה כי תופעת נכסים בדמי מפתח הולכת ונעלמת מהעולם, כך שההנחה היא שזו תגווע מעצמה.

החוק שמגן על הדייר ועל הזכויות שלו, באופן שמאד מגביל את היכולת לפנות את הדייר, עד כמעט לכדי אפס, הוא חוק שכשמו כן הוא להגן על הדייר. עסקאות דמי מפתח שהונהגו בישראל עוד מימי המנדט הבריטי אמורות בעיקרן לאפשר למי שיכולותיו מועטות, להבטיח לעצמו קורת גג במהלך החיים.

החוק מגדיר מפורטות את בעלי הנכס, באי כוחו וזכויותיהם, כך גם את הדייר, את המאפיינים השונים של הנכס, חישוב עלות הנכס וגובה השכירות, תוך התחשבות כמובן במגבלות היכולות של הדייר והיבטים נוספים.

החוק מגדיר תנאים בהם ניתן לפנות דייר מוגן, את התנאים בהם ניתן להעביר או למכור את הזכויות על הנכס ולכך מעניק זכות ראשונים לבעל הנכס.

בעוד שלא ניתן להוריש את הנכס, הזכויות עליו יכולות לעבור לאדם מקרבה ראשונה לבעל הזכויות, ובלבד שזה התגורר יחד עם הדייר בנכס תקופה של לפחות חצי שנה עד לפטירתו של הדייר, בעל הזכויות.

יחד עם כל זאת, מן העבר השני של הנכס עומד בעל הנכס שמאבד את האפשרות לתשואה בהתאם לשווי השוק על הנכס וכבול לעסקת דמי המפתח.

כתוצאה מכך, ועל מנת להקל גם על בעלי הנכסים, בית המשפט נוהל בגישה של פרשנות צרה של החוק.

עסקה בדמי מפתח - משמעות לדייר ולבעלים

מבחינתו של הדייר בעסקת דמי מפתח יש הזדמנות פז ליהנות מנכס המובטח לו להמשך חייו, מבלי לשאת את עלות שווי השוק של הנכס.

רוכש עסקה בדמי מפתח מוגן מתוקף חוק הגנת הדייר, כאשר דמי המפתח הם למעשה אלה שמעניקים לדייר את הזכות לגור בביתו.

בעל הנכס מטבע הדברים מפסיד את ערכו של הנכס לפי שווי השוק שלו, הן בהיבטי מכירה והן בהיבטי השכרה של הנכס. בכל הזדמנות הוא כמובן ינסה לממש את זכות הראשונים שלו לרכישת הזכויות על הנכס, שלא לומר יעודד על הדייר לממש את זכותו למכור.

לעסקת דמי מפתח יתרונות ברורים לקונה, ולמרות שמדובר על תופעה שהולכת ומצטמצמת בהיקפה עדיין יש כ 15 אלף נכסים בישראל כיום שמושכרים תחת דמי מפתח.

אם אתם מצויים בחוזה כזה, או רוצים להיכנס או לצאת מחוזה דמי מפתח, חשוב לפנות לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין המתמחה במקרקעין , על מנת למצות את הזכויות שלכם במלואן, לא משנה מאיזה צד של העסקה מדובר.

לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון רב שנים בליווי עסקאות לרכישת נכסים בדמי מפתח, בכל רחבי הארץ ובעיקר באזור המרכז, בערים תל אביב, רמת גן ובני ברק.

הנכם מוזמנים לפנות לייעוץ משפטי  מקצועי וליווי בהתמודדות מול דיירים / בעלי נכסים בדמ"פ.