ליווי וייצוג משפטי בעסקאות תמ''א 38
 
 
אז מהי למעשה תמ"א 38? המדובר על תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית נערכה על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואושרה על ידי הממשלה בתאריך 14 באפריל 2005. מטרתה העיקרית הנה חיזוק מבנים ישנים ובעיקר בתים משותפים, לצורך ישפור עמידותם במקרה של רעידת אדמה.
בשנת 1975 נקבע התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. רוב המבנים שנבנו בישראל עד לשנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן שנקבע.
בתמ"א 38 נכללים מבנים שנבנו לפי היתר בניה שהתקבל לפני שנת 1980 ושמהנדס קבע שאינם עומדים בתקן הישראלי שנקבע ו/או מבנים שנבנו אחרי שנת 1980 ושמהנדס קבע שאינם בנויים על פי התקן הישראלי. בנוסף, תמ"א 38 מאפשרת להרוס מבנים מסויימים ולהקימם מחדש בתנאים מסויימים ובתוספת זכויות בניה.
עלויות חיזוק מבנים אלו כך שיעמדו בתנאי התקן הינן גבוהות מאוד ולא ניתן להטיל אותם על בעלי מבנים אלו. משכך, תכנית המתאר מציעה תמריץ לבעלי המבנים לחזק את המבנים ולהתאימם לתקן בכך שהיא מעניקה להם זכויות בנייה נוספות לצורך מימון החיזוק הנדרש.
כלומר, יבנו דירות חדשות אשר מכירתן תממן את עלויות חיזוק ושיפור המבנה. לדוגמא, הוספת מעלית (לעיתים באישור חריגה מקווי הבניין), שיפוץ ועיצוב המבנה החיצוני של המבנה, הלובי והחצר, הרחבת יחידות הדיור הקיימות ותוספת מרחבים מוגנים דירתיים או קומתיים.
מהי עסקת תמ"א 38?
התקשרות עם יזם או קבלן אשר ימונו כאחראים ואשר ינהלו את ביצוע התוכנית בפועל. כלומר, יפעלו לקבלת הסכמת כלל בעל המבנה ובבניין משותף את הסכמת כלל בעלי הדירות, יערכו תכנית לחיזוק, שיפוץ ומימוש זכויות הבנייה שהוענקו מתוקף ובהתאם לתוכנית.
בנוסף, יפעלו מול העירייה להוצאת אישורים והיתרים מתאימים לביצוע של התוכנית בפועל.
התקשרות זאת מהווה פיתרון מימוני. בעלי המבנה ו/או הדירות אינם ממנים מכיסם את עלות השיפוץ והחיזוק, כי אם הקבלן או היזם.
כלומר, בתמורה לשיפוץ, הקבלן או היזם מקבלים את זכויות הבניה שהוענקו מתוקף תמ"א 38. לכשביצוע התוכנית מסתיים, הקבלן או היזם מוכרים את הדירות ובתמורה מכסים את עלות השיפוץ והחיזוק ומרווחים.
איך מתבצעת עסקת תמ"א 38?
המדובר בתהליך מורכב ומתמשך המחולק לכמה שלבים עיקריים.
שלב 1 התארגנות דיירים - כינוס אסיפת דיירים ומינוי נציגות לניהול והובלת התוכנית.
שלב 2 בדיקת היתכנות תמ"א 38 – ביצוע בדיקת האם המבנה / הבניין מתאים לתוכנית לתנאיה ודרישותיה. בדרך כלל מבוצע על ידי הצוות המקצועי אשר נבחר על ידי הנציגות או הדיירים.
שלב 3 בדיקות היתכנות וזכויות בניה - בדיקת היתכנות משפטית על ידי עורך דין מטעם הדיירים ובדיקת זכויות והיתכנות אדריכלית על ידי אדריכל מטעם הדיירים.
שלב 4 מכרז ובחינת הצעות היזמים - לאחר בדיקת דרישות התוכנית וזכויות הבניה, הצוות המקצועי והנציגות עורכים מפרט ורשימת דרישות אשר נשלחים ליזמים לצורך קבלת הצעות הכוללות תשריט ראשוני והדמיה של הבניין. הצוות המקצועי והנציגות בוחנים את ההצעות, לרבות שווי הדירות החדשות.
שלב 5 בחירת יזם מבצע – בחירת יזם מבצע וקיום אסיפת דיירים לצורך הצגת הצעות היזמים וקבלת החלטה. בהשתתפות הצוות המקצועי.
שלב 6 אישור עקרוני של הפרוגרמה בעירייה – על ידי היזם מול מנהל ההנדסה בעירייה.
שלב 7 עריכת תוכניות מפורטות - על ידי היזם מול מנהל ההנדסה בעירייה, אשר יציג את התוכניות המפורטות גם לדיירים.
שלב 8 חתימה על הסכם ביצוע – בליווי עורך הדין, הדיירים חותמים על ההסכם מול היזם הנבחר.
שלב 9 הוצאת היתר בנייה - מבוצע על ידי היזם.
שלב 10 ביצוע העבודה ופיקוח עליון - המפקח על הבניה מטעם הדיירים מפקח על היזם, על הבניה, עמידה בלו"ז וכדומה.
 
לחצו לקריאה: הגשת התנגדות לפרוייקט תמ"א 38
ליווי של עורך דין מנוסה - חובה!
התקשרות בעיסקה המבוססת על תמ"א 38 הינה התקשרות מורכבת, רבת משתתפים, הדורשת ליווי משפטי של עורך דין המתמחה בתחום ולו יש את הידע מקצועי, הנסיון, המיומנות וכישורי ניהול משא ומתן כך שיוכל לקדם ולשמור על האינטרסים של בעלי הנכס / הדירות טרם ההתקשרות עם היזם ולאחריה תוך ביצוע התוכנית בפועל.
ההתקשרות בין בעלי המבנה או בעלי הדירות ליזם נתונה למשא ומתן. עורך דין מתמחה בתחום ידע להעריך את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות שיבנו ואת העלויות הצפויות של החיזוק והשיפוץ.
כך, ידע לצפות את הרווח הצפוי ממכירת הדירות החדשות ובהתאם לשאת ולתת עם הקבלן ו/או היזם כך שיבצע פעולות נוספות אשר אינן מחוייבות מתוקף התמ"א 38 ואשר מטיבות עם בעלי המבנה או הדירות. לדוגמא, שיפוץ בתוך המבנה / דירות, סטנדרט בניה גבוה יותר, שיפוץ חדר המדרגות ואפילו תשלום כספים לבעלי המבנה / הדירות.
עורך דין מומחה בתחום יבצע פעולות מקדימות ויבחן את הצעות שניתנו לבעל הנכס / הדירות וימליץ להן על הטובה ביותר עבורם.
עורך הדין יבצע פעולות מקדימות אשר יבחנו את יכולותיו של הקבלן לבצע את התוכנית בפועל, הן מבחינה מעשית ומקצועית והן מבחינת יכולותיו הכלכליות ו/או ליווי מימון בנקאי אשר יבטיחו את מימון ביצוע את התוכנית בפועל. עורך הדין יוודא כי לייזם יש את הביטוחים והבטחונות המתאימים לפרוייקט ולהבטחת בעל הנכס / הדיירים.
בנוסף, תהליך הוצאתה לפועל של התוכנית כרוך בהסכמים ובביצוע פעולות מול הרשויות.
עורך דין נדרש לליווי התהליך לצורך שמירה והגנה על זכויות בעלי המבנה / הדיירים אל מול האינטרסים של היזם או הקבלן, לפיקוח על תהליך הוצאתם לפועל של ההסכמים והתוכנית, לווידוא כי בהסכם ובתהליך ההוצאה לפועל של התוכנית הפגיעה בבעלי הנכס / הדירות היא מנימלית ולצורך כך לקבוע מנגנונים מתאימים כגון דיור חלופי, חניות חלופיות וכדומה.