זכויות במקרקעין לפי חוק בישראל
חוק המקרקעין מגדיר חמש זכויות עיקריות במקרקעין: בעלות, שכירות, שאילה, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.
נשאלת השאלה האם המדובר ברשימה סגורה, או שמא ניתן להוסיף אליה זכויות נוספות במקרקעין, כגון בר-רשות, הערת אזהרה וכד'.
התשובה לכך נמצאת בסעיף 161 לחוק, אשר קובע כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק".
כלומר, לא ניתן להוסיף לרשימה זו זכויות נוספות במקרקעין מכח הסכמה בין הצדדים או מכח פסיקת בתי המשפט, אלא אך ורק זכויות אשר המחוקק הכיר בהן ועיגן אותן במפורש במסגרת חוק כלשהו.
דוגמאות לזכויות כאלו הינן זכות השאילה - מכח סעיף 83 לחוק המקרקעין, זכות הנאמנות - מכח חוק הנאמנות, זכות העיכבון - מכח סעיף 11(ה) לחוק המטלטלין, וזכות השימוש - מכח סעיף 31 לחוק השכירות והשאילה.
בסקירה שלפניך נדון ונסביר את ששת הזכויות שעל פי חוק המקרקעין בלבד.
יחד עם זאת, יצויין כבר עתה כי הזכויות הפופולאריות והנפוצות ביותר מבין הזכויות הללו, ואשר לגביהן נערכות מירב העסקאות במקרקעין, הינן זכות הבעלות וזכות השכירות, כאשר עסקאות לגבי זכות הבעלות נעשות במסגרת הסכמי מכר, ואילו עסקאות לגבי זכות השכירות נעשות במסגרת הסכמי שכירות.
בעלות
זכות הבעלות מוגדרת בסעיף 2 לחוק המקרקעין כך: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם, ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".
נהוג לומר כי זכות הבעלות הינה הזכות הרחבה ביותר במקרקעין, הואיל והיא כוללת את מירב הרכיבים שניתן לכלול: רכיב ההחזקה, רכיב השימוש, ורכיב העשיה של כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או הסכם.
מאחר וזכות הבעלות הינה הזכות הרחבה והמקיפה ביותר במקרקעין, אזי ניתן לומר כי זוהי גם הזכות הנחשקת ביותר מבין הזכויות במקרקעין, מאחר והיא מקנה לבעליה את מירב האופציות להשתמש ולהנות מהנכס.
זוהי גם הסיבה מדוע הסכמי המכר נמנים על ההסכמים הנפוצים ביותר בקרב הסכמי המקרקעין.
שכירות
זכות השכירות מוגדרת בסעיף 2 לחוק המקרקעין כך: "שכירות מקרקעין הינה זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה" שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
כלומר, זכות השכירות הינה זכות שניתנה בתמורה להחזיק ולהשתמש במקרקעין שלא לצמיתות.
במדרג הזכויות, זכות השכירות נמוכה יותר מזכות הבעלות, הואיל והיא מוגבלת לרכיבי החזקה והשימוש בלבד, וכן מוגבלת בזמן.
כאמור, גם זכות השכירות הינה זכות נפוצה ביותר ובעלת שימושים לצרכים רבים ומגוונים. עיקר השימושים בזכות זו נעשה במסגרת הסכמי שכירות לצרכי מגורים, וכן לצרכי מסחר ותעשייה.
שכירות של למעלה מחמש שנים תיקרא חכירה. שכירות של למעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא חכירה לדורות.
זכות השכירות יוצאת דופן ביחס ליתר הזכויות במקרקעין בשני הקשרים: היכולת לחול רק על חלק מהמקרקעין, וההקלות ביחס לחובת עריכת חוזה בכתב והרישום בטאבו.
עקרונית, סעיף 13 לחוק קובע כי אין תוקף לעסקה לגבי חלק מהמקרקעין, אא"כ נקבע אחרת בחוק. ואכן, סעיף 78 לחוק קובע כי על אף האמור בסעיף 13 לחוק, זכות השכירות יכולה לחול גם על רק חלק מהמקרקעין.
כמו כן, סעיף 8 לחוק קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, ואילו סעיף 7 לחוק קובע כי גמר העיסקה טעון רישום בלשכת המקרקעין - טאבו.
כלומר, עקרונית, לא ניתן לערוך הסכם בעל פה לגבי זכות במקרקעין, אלא בכתב בלבד, והשלמת העיסקה ברמה הקניינית מתבצעת רק עם רישום הזכויות בטאבו.
ברם, שונה המצב כאשר עורכים הסכם השכירות:
הסכם שכירות של עד 5 שנים: אין צורך בהסכם בכתב, ואין צורך ברישומו בטאבו – סעיף 79 לחוק. למרות שאין חובה לערוך הסכם כזה בכתב, בפועל מקובל בד"כ לערכו בכתב, למען נוחות הצדדים.
הסכם שכירות שבין 5- 10 שנים: יש צורך בהסכם בכתב, אך אין צורך ברישום בטאבו – סעיף 152 לחוק הגנת הדייר.
הסכם שכירות שמעל 10 שנים: יש צורך בהסכם בכתב, וגם יש צורך ברישום בטאבו.
במידה והשכירות נרשמה בטאבו, רשאי השוכר רשאי לשעבד אותה במשכנתא או בזיקת הנאה, ללא הסכמת המשכיר, ובמידה והדבר לא נאסר בתנאי השכירות, וזאת כפי שקובע סעיף 81 לחוק.
מבחינת ההיבט של מיסוי מקרקעין הסכם חכירה לדורות, מעל 25 שנה, טעון גם דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ותשלום מסי מקרקעין.
שאילה
זכות השאילה מוגדרת בסעיף 83 לחוק המקרקעין כזכות שניתנה שלא בתמורה, להחזיק ולהשתמש במקרקעין שלא לצמיתות. המדובר ברוב במקרים בהם בעל נכס מקרקעין מאפשר לאדם כלשהו לגור בנכס חינם אין כסף.
כאמור, זכות השכירות הינה זכות שניתנה בתמורה להחזיק ולהשתמש במקרקעין שלא לצמיתות.
כלומר, ההבדל בין זכות השכירות לזכות השאילה הינו ברכיב התמורה: בעוד שזכות השכירות כרוכה בתשלום דמי שכירות, זכות השאילה ניתנת בחינם, ללא תשלום כלשהו.
סעיף 1 (ד) לחוק השומרים מגדיר מי ששומר נכס כדי להשתמש בו או ליהנות ממנו בלי ליתן תמורה, כמי שהינו שואל, ומכאן שמי ששואל נכס מקרקעין כפוף אף הוא לחוק זה.
סעיף 2 (ג) לחוק זה קובע כי השואל אחראי לאבדן הנכס או לנזקו, יהיו גורמיהם אשר יהיו, ובלבד שאחריותו לא תהיה חמורה משל מחזיק בנכס שלא כדין.
מכאן נובע לכאורה כי בעוד שהשוכר אחראי בד"כ רק לנזקים במקרקעין שהוא עצמו גרם להם, אזי השואל יהיה אחראי גם לנזקים שלא נגרמו על ידו, וזאת אלא אם כן הוסכם אחרת.
משכנתא
זכות המשכנתא מוגדרת בסעיף 4 לחוק המקרקעין כך: "משכנתא היא משכון של מקרקעין".
כלומר, משכנתא הינה למעשה משכון של נכס מקרקעין, ולפיכך כפופה גם לאמור בסעיף 1(א) לחוק המשכון, אשר קובע כי: "מישכון הוא שעבוד נכס כערובה לחיוב; הוא מזכה את הנושה להיפרע מהמשכון אם לא סולק החיוב".
מרביתנו מכירים את המונח משכנתא בהקשר להלוואה שניתנת ע"י הבנק לצורך קניית דירה, כאשר זכויות הלווה בדירה ממושכנות לטובת הבנק כבטוחה להחזרת ההלוואה. במידה והלווה לא יפרע את חובו לבנק, יהיה הבנק זכאי לממש את הנכס ולגבות חובו מהתמורה בעדו.
ככל שנכס המקרקעין רשום בטאבו, מישכונו נרשם אף הוא בטאבו, כמשכנתא. במידה והוא אינו רשום בטאבו, מישכונו יירשם ברשם המשכונות.
זיקת הנאה
זיקת הנאה מוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין כך: "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה, שאין עמה זכות להחזיק בהם".
כלומר, זיקת הנאה מקנה זכות להנות ממקרקעין באופן כלשהו, מבלי להחזיק בהם, אשר יקראו מקרקעין כפופים.
לדוגמא: הזכות לעבור דרך מקרקעין מסויימים השייכים למישהו אחר.
זיקת הנאה יכולה להינתן לטובת אדם פלוני, סוג בני אדם, הציבור, וכן מקרקעין, שייקראו מקרקעין זכאים, וזאת כפי שקובע סעיף 92 לחוק.
סע' 93 לחוק המקרקעין מונה ארבעה סוגי תכנים לזיקת הנאה:
בעל הזיקה או בעל המקרקעין הזכאים זכאי לשימוש מסוים במקרקעין הכפופים
בעל המקרקעין הכפופים חייב להימנע מעשיית פעולה מסויימת בהם
בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסויימת
בעל המקרקעין הכפופים לא זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים
ניתן ליצור זיקת הנאה באמצעות הסכם, שטעון מסמך בכתב, או מכח שימוש במשך 30 שנים רצופות, בהתאם לתנאי סעיף 94 לחוק.
זיקת הנאה שניתנה לטובת אדם או סוג בני אדם ניתנת להעברה רק בהסכמת בעל המקרקעין הכפופים, אלא אם כן הוסכם אחרת בתנאי הזיקה, וזאת כפי שקובע סעיף 95 לחוק.
כמו כן, זיקת ההנאה הינה לתקופה בלתי מוגבלת, אא"כ נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה. ביהמ"ש רשאי לבטלה או לשנות תנאיה במידה והוא מצא לנכון לעשות כן בהתאם לתנאי סעיף 96 לחוק.
זכות קדימה
זכות קדימה לגבי מקרקעין, המכונה גם זכות סירוב, משמעותה כי בשעה שהמקרקעין מוצעים למכירה, בעליהם חייב להציעם בראש ובראשונה לבעל זכות הקדימה.
ניתן לרכוש זכות קדימה מכח הסכם, מכח ירושה במשותף של משק חקלאי, באופן לפיו יורש שמעוניין למכור חלקו, חייב להציעו קודם לכן ליורשים האחרים, וכן מכח בעלות משותפת של בני זוג במשק חקלאי, בבית עסק, ודירת מגורים באופן לפיו בן זוג שמעוניין למכור חלקו, חייב להציעו קודם לכן לבן הזוג השני.
לדוגמא, כאשר שני בני זוג בעלי דירת מגורים משותפת עומדים להתגרש, ואחד מהם מעוניין למכור את חלקו בנכס, מחובתו להציע את אותו החלק קודם לכן לבן הזוג השני, ורק אם הוא מסרב, תהא באפשרותו להציע או אותו החלק לצד ג' כלשהו.
המנגנון לביצוע עסקה בכפוף לזכות קדימה: בעל מקרקעין נדרש למסור בכתב לבעל זכות הקדימה הודעה על כוונתו למכור את הזכות וכן את המחיר אותו הוא דורש, עם העתק לרשם המקרקעין.
בעל זכות הקדימה רשאי תוך 30 יום לשלם את המחיר בצירוף תשלומי המסים הנדרשים או לחילופין להפקיד את הכספים בידיו של רשם המקרקעין, ובעשותו כן, יראו את הצדדים כאילו נעשתה עסקה.
במידה שבעל זכות קדימה לא פעל כמפורט לעיל, רואים אותו כמוותר על זכות הקדימה, ובעל המקרקעין יהיה רשאי למכור את המקרקעין בתנאי שמחיר המכירה לא יפחת מההצעה שהגיש לבעל זכות קדימה.
חריג: כאשר בעל המקרקעין מעוניין להעביר את המקרקעין במתנה וללא תמורה, הוא אינו חייב להציעם קודם לכן לבעל זכות הקדימה, אך הזכות תחול גם לגבי מי שקיבל את המקרקעין במתנה.
שאלות לגבי הזכויות במקרקעין?
לעורך הדין יואב קומבליס וצוות משרדו ניסיון רב שנים בייצוג צדדים בעסקאות מקרקעין, לפי כל אחת ואחת מהזכויות הנ"ל.
לאור העובדה כי עסקאות אלה והזכויות עצמן מורכבות, ומצריכות ידע מעמיק בחוק ובפסיקתם המתחדשת של בתי המשפט, מומלץ להקדים ולהתייעץ עם עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין לפני כל עסקה ולצורך מימוש זכויותכם בדרך החוקית והיעילה ביותר.