רגע לפני שקונים קרקע חקלאית...
הקרקע במדינת ישראל מחולקת לסיווגים שונים, כאשר חלק לא מבוטל מכלל החלקות בישראל מקוטלגים כקרקעות חקלאיות, מבלי לממש יעוד זה.
קרקע חקלאית זהו שטח שעל פי תוכנית המתאר שלו יש היתר לשימוש חקלאי בו בלבד.
תמחור הקרקע נקבע בהתאם לשימושים המותרים בה על פי התוכניות לגביו, בהתאם ליעודה, ועלות קרקע חקלאית נמוכה יותר מעלות של קרקע שמיועדת למגורים.
איך יודעים אם זה כדאי וכלכלי?
במסגרת הדרישות ההולכות וגדלות של הציבור בישראל לקרקעות למגורים ובמגרת תהליך טבעי של הדברים, מתרחש תהליך הפרשה של קרקעות חקלאיות במטרה להמיר את יעודן לקרקעות שמיועדות למגורים, בתהליך בירוקראטי ארוך, סבוך ובעיקר ארוך.
מאחר ועלות קרקע חקלאית נמוכה יותר, כדאי לרכוש קרקע חקלאית, אלא שמי שרוצה שהקניה באמת תצדיק את עצמה, ואין לו עניין לגדל עליה שום דבר כדאי שיקנה קרקע חקלאית שיש צפי ריאלי לגבי זמן ההפשרה שלה, כך שניתן יהיה לצפות את שינוי ייעודה.
באופן כללי את הקרקעות החקלאיות אפשר לחלק לשתי קטגוריות, אלה שנמצאות בהליך הפשרה ואלה שלא.
כמובן שהקרקע המועדפת היא זו שנמצאת בהליך הפשרה, בעיקר משום שזה נותן אינדיקציה לא רק להיתכנות ההפשרה, אלא גם למועד שלה. עם זאת, המחיר של קרקע שכבר נמצאת בתהליך הוא הרבה יותר גבוה.
באשר לקרקעות שאינן נמצאות בהליך הפשרה, גם פה יש מקום לסיווג. ישנן קרקעות שאפשר לדעת עליהן מראש כי ההפשרה לא תהיה מנת חלקן בעתיד הנראה לעין, זאת במקרים שבהם ממוקם מפעל בסביבה, מקור מזהם, תוכניות לבניית כביש או גורמים נוספים שיעידו על היעדר היתכנות.
במקרים כאלה כדאי לוותר על העסקה ולא לקחת סיכונים מיותרים.
הדרך הטובה ביותר לשלול רלוונטיות של קרקעות חקלאיות, משום שלא יכנסו להפשרה תוך זמן סביר היא על ידי תצפית אישית. ההמלצה הגורפת היא להגיע אל השטח באופן אישי ולבחון את הסביבה, מוטב שזו תלווה בעורך דין שיוכל לגבות את המסקנות שלכם.
השקעה עם חסרונות וייתרונות
כאמור, ההשקעה בקרקע חקלאית היא השקעה לטווח בינוני עד ארוך, עם סף כניסה נמוך יחסית, והזדמנות לתשואה של מאות! אחוזים בעת המימוש. ערך ההשקעה ילך ויגדל עם הפשרת הקרקע ושנוי ייעודה, עם בניית הנכס, ולאחר מכן בהתאם לתמורות בשוק.
כמו בכל השקעה לטווח ארוך, נדרשת כאן סבלנות. מי שעושה מינוף להשקעה זו ומשתמש בהלוואה למימון ההשקעה צריך לזכות שהשקעה זו לא תניב תשואה עד לרגע המימוש, דבר שייקח שנים.
דבר נוסף שחשוב לקחת בחשבון הוא שרכישת קרקע חקלאית נעשית לרוב על פי חלקות למספר בעלים.
החברה המשווקת מוכרת חלקה למספר בעלים ללא חלוקה פנימית משמעות הדבר היא שבעל הקרקע יחלוק אותה עם אדם או אנשים נוספים, מבלי שתהיה לו יכולת שליטה על בחירת אותם אנשים.
קרקעות לשטחים ציבוריים יופקעו עם שינוי יעוד הקרקע, כאשר לבעלי הקרקע אין יכולת לדעת מראש או לשלוט על אופן החלוקה. פרוש הדבר הוא שלכל הפחות חלק מהקרקע שלו עלולה להיות מופקעת לטובת שטח ציבורי. במקרי קיצון עלול להיות מופקע השטח כולו, במקרה כזה יפוצה בעל הקרקע, לפי שוויה כקרקע חקלאית.
עם זאת, החלטה נבונה, שתגובה בעורך דין שיוכל לאמת את המידע ולבחון אותו לעומק, תצדיק את עצמה בתשואה יוצאת מגדר הרגיל.
מה חשוב לבדוק לפני?
רוכש הקרקע יצטרך לעמוד בתשלומי מיסים שונים, לרבות היטלי השבחה ופיתוח, מס שבח במכירה, תשלומים למנהל מקרקעי ישראל וכמובן תשלומים למומחים ויועצים. חשוב לוודא בעלות קודמת של הקרקע. במידה ומדובר על קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, עלול להיות סעיף חכירה על הקרקע.
כאמור, חשוב להגיע פיזית את השטח. מבט אישי יכול להציף אלמנטים שלא יחשפו בשום דרך אחרת. בנוסף מומלץ לראות תוכניות מתאר בנוגע לקרקע גם ברמה המקומית, גם ברמה המחוזית וגם ברמה הארצית.
בכל מקרה חשוב שהתהליך יתנהל אך ורק בליווי של עורך דין מקרקעין מנוסה. בהשקעות בהן יש כל כך הרבה התניות ואזורים אפורים, גודל ההזדמנות תוכח רק בניהול דקדקני ומעמיק, כפי שיתאפשר רק בליווי משפטי מקצועי.
שימו לב כי למשרדו של עורך דין יואב קומבליס ניסיון רב שנים בביצוע עסקאות רכישה ומכירה של קרקעות חקלאיות, בכל רחבי הארץ.
מתוך ניסיונינו בתחום, להלן כמה נקודות שחשוב להקפיד עליהן לפני במחליטים האם לרכוש קרקע בעלת יעוד חקלאי:
מי בעלי הקרקע - ציבורית באמצעות מנהל מקרקעי ישראל או בעלות פרטית?
יש לערוך ברור בוועדה האזורית לתכנון ובניה לגבי המצב התכנוני של הקרקע המדוברת
בדקו את האזור שמקיף את הקרקע - גורמים פיזיים, אוכלוסיה, פיתוח אזורי, טופוגרפיה, עורקי תחבורה ועוד
בקשו מעורך דין להפעיל שמאי מקרקעין מנוסה ומודד מוסמך לצורך בדיקת הנכס
במקרה של בעלות פרטית - בדקו האם ישנם סכסוכים משפטיים בין בעלי הקרקע
בדקו האם יש תוכנית לאיחוד וחלוקה מחדש של הקרקע, שכן זאת כרוכה בהליך בירוקרטי ארוך במיוחד
קחו בחשבון כי בשינוי יעוד של מקרקעין ישנן הוצאות נוספות כמו היטל השבחה, היטלי פיתוחי תשתיות ועוד