קניית דירה יד שניה
רכישת דירה מהווה בדרך כלל את העסקה הגדולה, היקרה והמשמעותית שכל אחד מאיתנו מבצע לאורך חייו.
כשהדירה הנבחרת היא חדשה מהניילונים, יד ראשונה מקבלן, מלווה הרכישה בהתרגשות של ממש, תודות לאפשרות לתכנן, לעצב, לבחור, ולהיכנס לנכס מבהיק ומודרני.
עם זאת, בעבור רבים הנרתעים מרכישה על הנייר, נתפסת רכישת דירה מיד שנייה כהשקעה בטוחה יותר. פיסת הנדל"ן כבר עומדת על טילה, וניתן להתרשם ממנה באופן בלתי–אמצעי.
בעת קניית הדירה "המשומשת" אין סכנה של קבלן קורס, או פושט רגל, ואין תלות בחברת ענק מצוידת בסוללת עורכי דין ידועי שם.
גם תאריך המסירה של הנכס לא צפוי לעבור תהפוכות ודחיות והוא נתון לחלוטין למשא ומתן בין הקונים למוכרים.
אפשר לבחון את הבניין, לבדוק לעומק את אופי השכונה וסביבת המגורים, לתשאל את השכנים וגם להתרשם מהם... ואולם, חשוב לזכור שגם קניית דירה מיד שניה איננה עסקה נטולת סיכונים, ומי שאינו מקפיד להימנע ממלכודות וגם להיות מלווה בעורך דין המתמחה במקרקעין, עלול לחוות מפח נפש והפסדים כספיים לא מבוטלים.
חדש מול יד שניה
ברכישת דירה חדשה, מחייב החוק את הקבלן במתן אחריות מלאה על טיב הבניה. החוזה בין הקבלן למוכר מפרט את משך תקופת האחריות ואת סוגי הליקויים שהיא מכסה.
בנוסף לכך, הבנייה בדירות חדשות מתאימה באיכותה ובדרישותיה לסטנדרטים המחמירים הקיימים כיום בשוק, לרבות עמידות ברעידות אדמה, קיומו של ממ"ד ועוד.
התשתיות חדשות, והסיכוי לתקלות נמוך יותר. כל היתרונות הללו נעדרים מעסקה נדל"נית של דירת יד שניה, אך לעסקה זו יתרונות אחרים.
קניית דירה יד שנייה היא עסקה קצרה יותר, וקבלת המפתח הוא עניין של שבועות עד חודשים ספורים בלבד. עובדה זו מייתרת את הצורך בפתרונות דיור זמניים וחלופיים לתקופת הביניים.
הדירות הישנות גם מרווחות יותר, החדרים בדרך כלל גדולים ומיקומן, פעמים רבות, מרכזי יותר ונגיש למרכזי קניות, פנאי ומוסדות חינוך.
במקרה של רכישת דירה מיד שנייה, יש לבדוק את הזכויות של המוכר בלשכת רישום המקרקעין, על מנת לוודא שהוא אכן הבעלים של הדירה. אם הדירה לא רשומה בטאבו, יש לבדוק את הזכויות במנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, וכן לבדוק רישום שעבודים בגופים האלה ואצל רשם המשכונות.
יש לערוך, בנוסף, גם בדיקה ברשויות התכנון על מנת לוודא שכל הדירה נבנתה על-פי היתר, שאין בה חריגות בנייה ולא הוצאו עליה צווי הריסה, וכן לבדוק אם יש היטל השבחה. כמו כן יש חשיבות רבה מאוד לרישום הדירה על שם הקונה.
עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין, יבצע את הבדיקות המשפטיות עבור הלקוח, וימליץ לבדוק באמצעות בעלי מקצוע מטעמו (שמאי, אדריכל או מהנדס) את כל היבטי הרישוי בוועדה המקומית.
אמנם, יקר יותר לקבל חוות דעת שמאי לפני שנחתם הסכם המכר ולפני שמקבלים הפניה מהבנק למשכנתאות, אולם עדיף לדעת שהנכס שרוכשים נקי מבעיות, מאשר לגלות את הבעיות לאחר שנחתם הסכם ולאחר ההתחייבות לסכומים ולמועדי תשלום קשיחים.
לפני קניית נכס יד שניה בדיקת שמאי מקרקעין היא קריטית במיוחד. גם אם במבט שטחי הדירה נראית נפלא, הרי שעין מקצועית עשויה לאתר לקויים ופגמים שיתנו לרוכש תמונה אמיתית יותר של מצב הנכס.
על בדק הבית להיעשות על ידי שמאי דירות בעל מוניטין וניסיון המצויד בעין חדה ומיומנת המתורגלת בבדיקת מבנים. בדיקת הדירה יד שניה תאתר ליקויי בניה במבנה.
הבדיקה תבדוק את מצבו ותקינותו של המבנה, תגלה בעיות של רטיבות, נזילות מים, שקיעת ריצוף, סדקים בקירות, בעיות בחיפוי הקירות, נזקי צנרת, בידוד איכותי וליקויים אסתטיים נוספים.
הבדיקה גם תאתר בעיות חיצוניות במבנה כמו מצב החיפוי החיצוני של המבנה, תקינות הגג, אי תקינות של אלמנטים שונים בחצר, בחניה בכניסה למבנה ועוד.
עוד ייבדק האם קיימים ליקויים בטיחותיים במבנה, האם הבניין יציב, האם המבנה עמיד בפני רעידת אדמה, האם המדרגות רעועות ומסוכנות, האם הממ"ד נבנה לפי ההוראות ותקני הבטיחות ועוד. יש להדגיש כי חוות דעת של שמאי מקצועי היא קבילה בבית המשפט.
עו"ד יואב קומבליס הנו בעל ניסיון רב שנים בליווי עסקאות רכישה של דירות יד שניה.
משרדנו עומד לרשותכם, ניתן לפנות בכל עניין רלוונטי בטלפון: 054-3199015