הדרך המהירה והחוקית לפינוי שוכר שהפסיק לשלם
אין חולק כי הסכמי השכירות הבלתי מוגנת הינם מההסכמים הנפוצים בארץ. כמו כל הסכם, גם הסכמי השכירות הללו מועדים לפורענות, קרי להפרה, ובדרך כלל מצד השוכרים.
יחד עם זאת, לא כל הפרה של הסכם השכירות תוביל בהכרח לצעד הדרסטי של פינוי המושכר בכח ובניגוד לרצון השוכרים.
כאשר מגיעים למצב שאין ברירה אלא לפעול משפטית לצורך פינוי השוכר, המדובר בדרך כלל בהפרות יסודיות אשר נמשכות מספר חודשים רב מבלי שהשוכרים טורחים לתקנן, וזאת בין אם המדובר בהפרות יסודיות שהוגדרו כך במפורש במסגרת הסכם השכירות, ובין אם המדובר בהפרות יסודיות על פי החוק, ולרבות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א–1970 וחוק השכירות והשאילה, תשל"א–1971.
דוגמאות נפוצות להפרה יסודית מתמשכת הינן אי תשלום דמי השכירות במשך מספר חודשים, או אי פינוי הנכס במועד סיום השכירות.
ההליך החוקי לפינוי מושכר
בעבר, תביעה לפינוי מושכר, בין בסדר דין מקוצר ובין בסדר דין רגיל, הייתה כרוכה בדרך כלל בניהול הליכים משפטיים ארוכים, מייגעים ויקרים, דבר אשר הביא לא פעם לניצול המצב לרעה על ידי שוכרים, אשר חדלו לעיתים לשלם דמי שכירות, גם מתוך ידיעה שלבעלי הנכס ידרש פרק זמן ארוך ומתיש כדי לפנותם ממנו.
כתוצאה מכך משכירים רבים חשו חסרי אונים, כאשר מחד גיסא - הם נאלצו לנהל הליכים משפטיים ממושכים ויקרים לפינוי הנכס ומאידך גיסא, כאשר הם כבר הגיעו לתום ההליכים המשפטיים הארוכים, לא פעם הם מצאו עצמם ללא יכולת ממשית לגבות את חובות דמי השכירות ויתר התשלומים שהצטברו לחובת השוכרים.
בנוסף לכך, החובות מטבע הדברים גם הלכו ותפחו במידה ניכרת עקב המשכות ההליכים המשפטיים ופרק הזמן עד לפינוי השוכרים בפועל.
מצב זה אף פגע באמון הציבור בבית משפט ככלי ליישוב סכסוכים, ואף עודד לעיתים פעולות בלתי חוקיות של עשיית דין עצמי.
גם המחוקק היה ער למצב זה, ועל רקע זה נולד ההליך המהיר לפינוי שוכר מנכס מקרקעין.
הליך זה מוסדר במסגרת בפרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד -1984, אשר מכיל את תקנות 215 ז' – 215 י"ג.
יובהר כי הליך התביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר לא נועד להחליף את ההליכים הקודמים להגשת תביעה לפינוי מושכר בסדר דין רגיל / מקוצר, אלא רק בא להוסיף עליהם, כך שהמשכיר יכול בכל מקרה לבחור את ההליך המתאים לו, בהתאם לנסיבות המקרה.
תביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר ומזורז
תחילה יובהר כי הליך התביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר, מקנה למשכיר את הסעד לפינוי מיידי של המושכר בלבד, וזאת כהליך עצמאי ומהיר, אך מבלי לפגוע בזכותו לקבלת גם סעד כספי, אותו יוכל התובע לתבוע לאחר מכן במסגרת הגשת תביעה כספית בגין מלוא הנזקים שנגרמו לו עקב הפרת הסכם השכירות ואי פינויו מיוזמת השוכרים.
ההליך המהיר מתאפשר הודות להגשת כתבי טענות מלאים כבר בפתיחתו, קביעה מהירה של המועד לדיון בתובענה, והגבלת המועד למתן פסק דין.
נדגיש כי ראוי ומומלץ לפנות לייצוג משפטי בהליך מזורז לפינוי שוכרים, ורצוי לבחור עורך דין בעל ניסיון מוכח בתחום המקרקעין.
להלן סדר ההליכים הקבועים בחוק:
על התובע להגיש כתב התביעה באופן מלא ושלם, אשר כולל כבר גם את תצהירי העדות הראשית של העדים, חוות דעת מומחה ככל שיש צורך בכך, וכן את מלוא האסמכתאות המשפטיות והראיות הרלוונטיות.
על הנתבע להגיש תוך 30 יום את כתב הגנתו, אשר אף הוא יכלול את כל המסמכים שעל התובע להגיש, אם כי מטעמו. כמו כן, הנתבע מנוע מלהגיש תביעה שכנגד ו/או הודעת צד ג', דבר שאף הוא מזרז את ההליכים בתביעה מסוג זה.
על בית המשפט לקבוע מועד לדיון בתביעה, שלא יעלה על 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה.
הכללים אשר חלים על סדר דין מהיר בהתאם לתקנות 214 י"ב-ט"ז יחולו גם הליך זה, ובניהם: על המצהירים להתייצב לדיון, אלא אם כן הורה בית המשפט אחרת, ועל הדיון בתביעה להסתיים בתוך יום אחד. סיכום טענות בעלי הדין יעשה בעל פה וכבר ביום הדיון בתביעה, ולאחר סיום הבאת הראיות.
פסק הדין ינתן עם תום הדיון בתביעה ותוך 14 יום לכל המאוחר. כלומר, במסגרת ההליך המהיר ניתן עקרונית לקבל פסק דין לפינוי המושכר תוך 60 יום ממועד הגשת התביעה!
ביצוע פסק הדין אשר ניתן בתביעה לפינוי מושכר
במידה והשוכר מסרב לפנות מיוזמתם את הנכס גם לאחר שניתן פסק דין לפינויים, יש לבצעו באמצעות הליכי ההוצאה לפועל.
לשם כך יש להגיש בקשה לביצוע פסק הדין לפינוי הנכס בפני לשכת ההוצל"פ וזאת לאחר שחלפו 15 יום ממתן פסק הדין, או מיום המצאת פסק הדין לידי השוכר.
עם פתיחת התיק יקבל המשכיר הודעת אזהרה למסור לשוכר, בצירוף הודעת פינוי, הכולל תאריך פינוי שיכול להתבצע לאחר 35 יום מקבלת האזהרה לידיו.
עם קבלת אישורי המסירה של הודעת הפינוי לשוכר החתומים על ידו, יש להמציאם לתיק ההוצאה לפועל, בצירוף בקשה דחופה לקבלת צו פינוי בפועל בתאריך שנכתב בהודעת הפינוי, אשר לרוב תאושר באופן מיידי.
במידה והשוכר עדיין מסרב לפנות את הנכס בתוך 35 היום שלאחר קבלת האזהרה, יש לגשת לביצוע הפינוי בפועל והוצאת המטלטלין מהנכס. לשם כך יש להיעזר בשירותיו של מומחה לפינוי דירות אשר עובד ברישיון מטעם ההוצל"פ ולעיתים יש גם צורך בקבלת ליווי ואבטחה ממשטרת ישראל.
במועד הפינוי, יבוצע הפינוי באמצעות המוציא לפועל, אשר גם יעביר את המטלטלין שבנכס לשמירה בתשלום במחסנים המיועדים לכך.
כל ההוצאות אשר שולמו לגורמים השונים בגין פינוי הנכס, ניתנים להעברה ולגבייה במסגרת תיק הוצאה לפועל.
עם השלמת הפינוי וקבלת החזקה בנכס בחזרה לידיו, יכול המשכיר לפעול שוב לגבי הנכס וכראות עיניו.
משרדו של עורך דין יואב קומבליס עוסק מזה שנים ארוכות בנושא פינוי שוכרים בעיתיים והגשת תביעות לפינוי מושכר, בבת המשפט בכל רחבי הארץ. לאורך השנים צברנו ניסיון רב בתחום ואנו מלווים את לקוחותינו גם בהליכי ההוצאה לפועל המשלימים, לאחר פינוי הנכס המושכר.
משרדנו עומד לרשותכם, ניתן לפנות בכל עניין רלוונטי בטלפון: 054-3199015