הגנה על כספך בעת רכישת דירה
כאשר אדם רוכש דירה יד שניה קיומה של הדירה הינו לכאורה כבר בגדר עובדה מוגמרת והסיכון בהשקעה כספית נמוך יחסית.
לפיכך, כל שנותר לקונה בהקשר ספציפי זה הינו להבטיח את קבלת החזקה הפיזית בדירה לידיו, דבר שאותו נהוג לעשות באמצעות קביעת מנגנון חוזי לפיו יתרת התמורה בגין הדירה תשולם אך ורק כנגד קבלת החזקה בדירה, בנוסף לקבלת כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בדירה על שם הקונה.
המצב שונה לחלוטין ומורכב הרבה יותר כאשר המדובר על רכישת דירה חדשה מקבלן.
במקרים אלה, לא פעם הסכמי הרכישה נחתמים בין הצדדים כאשר טרם הוחל בכלל בבניית הדירה, כך שהמדובר בדירה על הנייר בלבד, או כאשר הוחל בבניית הדירה, אולם היא טרם הושלמה.
במקרה כזה, הקונה נדרש למעשה לשלם כספים עבור קניית דירה שעדיין אינה קיימת, ובאופן לפיו הוא עלול לסכן השבת כספים אלו לידיו, במקרה ופרוייקט הבניה יכשל מסיבה כלשהי, לרבות עקב קריסתו של הקבלן וכניסתו להליכי פשיטת רגל.
לאורך השנים טיפל משרדו של עורך דין יואב קומבליס במקרים לא מעטים של רוכשי דירות שמצאו את עצמם מול שוקת שבורה, לאחר שהשקיעו את מיטב כספם ברכישת דירות על הנייר, בפרוייקט עתידי, שמסיבות כאלה ואחרות לא יצא אל הפועל – ראו פרשת חפציבה לדוגמא.
לצורך הגנה על רוכשי דירות יש ליישם את הוראות חוק המכר ולהקפיד לקבל ערבויות ובטוחות מספקות בעת חתימה על חוזה מול קבלן.
לכן עולה (שוב) החשיבות הרבה שבליווי צמוד של עורך דין המתמחה בענייני מקרקעין ונדל"ן.
בסקירה שלפניך, נסביר על הדרכים החוקיות שיספקו לך הגנה מרבית בעת קניית דירה יד ראשונה.
מטרת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, נועד למנוע בדיוק מצבים כאלו, ולהבטיח את כספי הרוכש גם במקרה והפרויקט יכשל חלילה, ולא יגיע לסיומו, אם כי הוא אינו מבטיח את השלמת הפרוייקט וקבלת הדירה בפועל.
עד לחקיקת החוק, במקרה שהקבלן היה קורס ופושט את רגלו, לא הייתה לרוכש זכות עדיפה על זכויותיהם של נושים אחרים של הקבלן, כגון בנקים, עובדים, ספקים, רשויות המיסוי ועוד. במקרה כזה הוא היה עלול לאבד את כספי השקעתו, באופן חלקי או מלא.
חקיקת החוק נועדה להבטיח כי הרוכש יקבל מהקבלן בטוחות וערבויות שונות אשר יבטיחו את השבת כספיו בכל מקרה בו הקבלן יקרוס.
ברם, בעקבות פרשת קריסת חברת הבניה חפציבה בשנת 2007, במסגרתה שילמו רוכשי הדירות מיליוני שקלים לחברה מבלי שהם קיבלו כלל בטוחות וזאת ובניגוד החוק, נוצר צורך בתיקון החוק, על מנת לחזק את ההגנה על רוכשי הדירות מקבלנים.
התיקון לחוק נועד על מנת להתגבר על פרצות מסויימות שהיו בנוסח הקודם של החוק כדי להגביר את הפיקוח על תחום זה ולהגן באופן המירבי על הבטחת כספיהם.
בהתאם לכך נערכו תיקונים מס' 4 ו-5 לחוק, אשר נכנסו לתוקף כבר ביום 6.10.2008, ואשר מגבירים את החובות את ומחמירים הסנקציות המוטלות הן על הקבלנים והן על הבנקים הנותנים ליווי פיננסי לקבלנים לשם מימון הפרוייקט.
עיקר התיקונים נועד להבטיח שכספי הרוכשים יופקדו אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי של הפרויקט, ותוך הבטחת מסירת ערבות בנקאית מהבנק לידיהם עבור כספים אלו.
בכך, ניסה המחוקק למנוע את האפשרות לפיה כספי הרוכשים יועברו לקבלן בלי שהם יופקדו לחשבון הליווי הבנקאי של הפרוייקט, מבלי שתומצא לקונים ערבות בנקאית, ומבלי שהקבלן ישתמש בכספים אלו אך ורק לצורך ביצוע הפרוייקט והשלמת בנייתו, לשם הבטחת מסירת הדירות לרוכשים.
עיקר סעיפי החוק והשינויים אשר בוצעו בהם במסגרת תיקונים 4 ו-5 לחוק
סעיף 2, אשר כותרתו הבטחת כספי הקונה, אוסר על המוכר לקבל מהרוכש סכום העולה על 7% מסכום הדירה, אשר לפני התיקון עמד על 15%, וזאת לפני שהוא העניק לו אחת מחמש הבטוחות המנויות בחוק, אשר נועדו להבטיח את החזר כספי הקונה, במקרה שהוא לא יוכל למסור לו את הדירה עקב קריסתו בנסיבות שונות.
בטוחות אלו כוללות: מתן ערבות בנקאית, רכישת פוליסת ביטוח לטובת הרוכש, שיעבוד הדירה במשכנתא ראשונה לטובת הקונה, רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, והעברת הזכויות בדירה על שם הקונה.
סעיף 3א לחוק אף קובע כי הקבלן ישא בכל ההוצאות הכרוכות בהוצאת הבטוחות, כדי למנוע מצב בו הרוכשים ימנעו מלקבל את הבטוחות במטרה לחסוך הוצאות אלו.
סעיף 2א1 (א) לחוק, אשר כותרתו חובת ידוע בכתב, מטיל על הקבלן את החובה ליידע בכתב את הקונה על זכותו לקבלת בטוחה להבטחת כספיו על פי החוק, תוך פירוט החלופות לבטוחות אלו, וזאת כבר במועד חתימת הסכם המכר.
ישנם רוכשי דירות לא מעטים אשר אינם מודעים כלל לחובת הקבלן לספק להם בטוחות על פי החוק, ובעבר היו לא מעט קבלנים שניצלו זאת והתחמקו מלספק להם את הבטוחות עקב כך. סעיף זה נועד למנוע זאת.
סעיף 3ב לחוק, אשר כותרתו ליווי פיננסי לפרוייקט בנייה, קובע כי הליווי הבנקאי לפרוייקט בניה יבוצע אך ורק בשיטת השוברים, אשר נועדה להבטיח שהכספים שהקונה משלם עבור דירתו יופקדו אך ורק לחשבון הבנק המלווה של הפרוייקט.
תיקון זה נחקק בעקבות פרשת חפציבה ומקרים אחרים בהם כספי הרוכשים לא הופקדו בחשבון הפרוייקט, אלא הועברו לידי הקבלן מבלי שהוא השתמש בהם לצורך בניית הפרוייקט, וזאת מבלי שתומצא לקונים ערבות בנקאית עבור כספיהם.
בכך חיזק התיקון את מידת הפיקוח של הבנק על הקבלן ואופן בניית הפרוייקט.
לפי שיטת השוברים, הבנק המלווה מפיק לכל קונה פנקס שוברים ספציפי עבור הדירה שנרכשה על ידו, אותו הוא מקבל לידיו עם החתימה על הסכם המכר.
מעתה ואילך, כל תשלום שהקונה מבצע עבור הדירה, לרבות באמצעות כספי משכנתא שהוא נוטל מבנק אחר, יעשה אך ורק באמצעות שובר מפנקס זה, ולתוך חשבון הבנק של הפרוייקט בלבד.
כמו כן, על הבנק להמציא לקונה ערבות בנקאית, או לוודא שהוא קיבל בטוחה אחרת לפי החוק, וזאת תוך 14 יום ממועד ביצוע כל תשלום של הקונה.
סעיף 3ג לחוק, אשר כותרתו חובת תאגיד שנתן הלוואה לרכישת דירה, מטיל חובות גם על בנק או כל תאגיד אחר שנתן לקונה הלוואה לרכישת דירה, ולפיהן עליהם למסור לקונה הודעה בכתב על זכויותיו להבטחת כספיו על פי החוק, וכן עליהם להעביר את כספי ההלוואה למוכר רק לאחר שהם וידאו שניתנה לקונה בטוחה על פי החוק.
בנוסף, ולצורך פיקוח על ההסדרים שנקבעו בחוק, הוטלה על הקבלן גם חובת דיווח לממונה מטעם משרד הבינוי והשיכון על כל מכירה שהוא ביצע, ולפרט את כל הנדרש לרישום בפנקס הממונה, לרבות פרטי הבטוחה שניתנה לקונה.
עוד נקבעו סנקציות פליליות של תשלום קנס ואף מאסר למפרי החוק לרבות הבנקים עצמם.