תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הידועה גם בשם תמ"א 38, הינה תוכנית שאושרה בשנת 2005, במטרה לעודד חיזוק ושיפוץ של מבנים החשופים לסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.

המדובר בעיקרון במבנים אשר נבנו לפני 1.1.1980, מאחר שלאחר שנה זו המבנים בארץ כבר נבנו בהתאם לתקן הישראלי לעמידות מפני רעידות אדמה, ת"י 413.

התמריץ הכלכלי שמעניקה התוכנית לבעלי הבתים הינו הענקת תוספת זכויות בנייה בנכס, לצורך הרחבת הדירות הקיימות של הדיירים, וכן לצורך בניית תוספת קומות מעל גג הנכס, בדרך כלל באמצעות יזם / קבלן חיצוני, אשר מימושן נועד לממן את עלות חיזוק הנכס והגדלתו.
 
ברם, בפועל הסתבר כי החיזוק המתבצע בחלק נכבד מהמבנים הישנים המשופצים בהתאם לתמ"א 38, אינו מצליח בהכרח לעמוד בדרישות תקן 413, מאחר שחרף חיזוק ושיפוץ המבנה, תשתיותיו הישנות עדיין נותרו כשהיו.

לפיכך החליט המחוקק ליזום את התיקון השני לתמ"א 38, אשר אושר בפברואר 2010, ואשר מכונה בקיצור תמ"א 38.2 או תמ"א פינוי - בינוי.

במסגרת תמ"א 38.2 ניתנת למעשה האפשרות להרוס את כל הבניין הישן, ולבנות תחתיו בניין חדש לחלוטין.

נקודת המוצא של המחוקק הייתה ההנחה לפיה בניית בניין חדש מן היסוד, תוך עמידה קפדנית בסטנדרטים ההנדסיים ובתקני הבנייה המחמירים, הינה לעיתים עדיפה מבחינה הנדסית וכלכלית על פני חיזוק המבנה הישן.
ההבדלים בין תמ"א 38.2 לתמ"א 38

מטבע הדברים, עלויות הבנייה של תמ"א 38.2 הינן יקרות בהרבה מאלו של תמ"א 38. לפיכך, התמריץ שניתן ליזם המבצע את התוכנית הינו באמצעות הגדלת זכויות הבנייה המוענקות למבנה.

בעוד שבהתאם לתמ"א 38, ניתן להוסיף למבנה קומה אחת עד שתיים וחצי קומות בלבד, אזי בהתאם לתמ"א 38.2 יתכן שניתן יהיה להוסיף קומות נוספות, בהתאם לתב"ע של הבניין.

יחד עם זאת, בעוד שבמסגרת תמ"א 38, הדיירים זכאים להגדיל ולהרחיב את שטח דירתם הקיימת, מאחר והתוכנית מאפשרת לחרוג מקווי הבניין הישן, אזי במסגרת תמ"א 38.2 לא ניתן להחריג את קווי הבניין החדש מעבר לקווים שבתוכניות הבנייה המפורטות.

הגבלה זו עלולה להביא לכך שבנסיבות בהן הבניין הישן מנצל את מלוא שטח המגרש שעליו הוא קיים, יקבלו הדיירים בבניין החדש דירה ששטחה הינו אף קטן מדירתם הקיימת.

התמריץ הניתן לדיירים במסגרת תמ"א 38.2 הינו בכך שהם מקבלים למעשה בניין מודרני וחדש לחלוטין, הבטוח מפני פגעי הטבע, ואשר כולל חדרי ממ"ד, מעלית, ומקומות חנייה לכל הדיירים – אשר לא תמיד מתאפשרים בבניה לפי תמ"א 38 ועוד.

כמו כן, בעוד שלצורך ביצוע תמ"א 38 נדרש רוב של 2/3 מהדיירים, ובלבד ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אזי לצורך ביצוע תמ"א 38.2 נדרשת הסכמת כל הדיירים.

יצויין כי העלות הכלכלית היקרה יחסית של ביצוע תמ"א 38.2 הביאה למעשה לכך שהיא מתבצעת כיום בערים ספורות בלבד בארץ, בהן מחירי הדירות גבוהים יחסית, כגון: חולון, תל-אביב, רמת-גן, גבעתיים, חיפה, אשדוד, רמת-השרון ורעננה.
התנאים לביצוע תמ"א 38.2

התנאים לביצוע תמ"א 38.2 הינם למעשה כל התנאים שנקבעו לביצוע תמ"א 38, בתוספת תנאי נוסף הייחודי לתמ"א 38.2.

התנאים לביצוע תמ"א 38 הינם בניין שקיבל היתר לבנייתו לפני 1.1.1980, הינו מעל 2 קומות ושטחו הכולל עולה על 400 מ"ר, התקבל לגביו  אישור מהנדס מוסמך לפיו הבניין זקוק לחיזוק עקב אי עמידתו בתקן 413, וכן כי המבנה לא נקבע להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט.

התנאי הנוסף אשר נדרש לצורך ביצוע תמ"א 38.2 הינו כי המדובר בבניין שהשיפוץ הנדרש לגביו לצורך עמידתו בתקן 413 אמור להיות כה מאסיבי ויקר, עד שעדיף להרסו ולבנותו מחדש, במקום לשפצו ולחזקו.
כיצד מומלץ לערוך עסקת תמ"א 38.2?

לצורך ביצוע עסקת תמ"א 38.2 נדרש למעשה שיתוף פעולה כולל בין כל דיירי הבניין, היזם / הקבלן המבצע, והרשות המקומית הממונה על מתן היתרי הבנייה. לרוב נדרש גם ליווי של הבנק, המממן את עלויות הבנייה של היזם.

נקל להבין, איפוא, כי ביצוע עסקת תמ"א 38.2 הינה עסקה רצינית ומורכבת ביותר, בודאי ביחס לעסקת תמ"א 38 רגילה, מאחר ואין המדובר בשיפוץ בלבד של המבנה הקיים, כי אם בהריסתו המוחלטת ובנייתו מחדש.

לפיכך, חשוב ואף הכרחי להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה במקרקעין ומנוסה בליווי עסקאות מורכבות אלה, על מנת להבטיח את ההגנה המלאה של זכויות דיירי הבניין.

למשרדו של עורך דין יואב קומבליס ניסיון רב שנים בליווי עסקאות דומות בכל רחבי הארץ, ובין השאר בערים: רמת גן, פתח תקווה, תל אביב, חולון, חיפשה אשדוד ועוד!

חזרה לכל המאמרים