חוק המתנה, תשכ"ח 1968, עוסק בדרכים להקנות נכס במתנה.
סעיף 1 לחוק המתנה קובע כי מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה, וכי דבר המתנה יכול להיות מקרקעין, מטלטלין או זכויות. מכאן נובע, איפוא, כי ניתן לתת גם דירה במתנה על פי החוק.
כיצד ניתן להעביר דירה במתנה?
ככל שהמדובר בשלב ההתחייבות לתת נכס מקרקעין במתנה – קובע סעיף 5 (א) לחוק המתנה, כי כל התחייבות לתת מתנה טעונה מסמך בכתב.
הוראה זו חופפת למעשה גם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אשר קובע אף הוא כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
כלומר, על מנת לתת דירה במתנה יש לערוך מסמך התחייבות בכתב, לפיו בעל הדירה נותן את הדירה במתנה למקבל הדירה.
ככל שהמדובר בשלב השלמת מתן נכס המקרקעין במתנה – קובע סעיף 6 לחוק המתנה כי כאשר ישנן הוראות מיוחדות בדין בקשר להשלמת עסקת מתנה, יש לפעול לפי הוראות אלו. ואכן, סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום.
כלומר, עסקה למתן דירה במתנה טעונה אף היא רישום בלשכת רישום המקרקעין - טאבו.
מגבלות להעברת דירה במתנה
סעיף 4 לחוק המתנה קובע כי המתנה יכולה להינתן על ידי נותן המתנה תוך התנייתה בכל מיני תנאים, לרבות תוך כדי התחייבות המקבל לעשות מעשה בדבר המתנה או להימנע מעשותו.
עוד קובע חוק המתנה כי אלא אם נותן המתנה ויתר בכתב על זכותו לחזור בו מההתחייבות לתת את המתנה, רשאי נותן המתנה לחזור בו מהתחייבות זאת כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות (סעיף 5 (ב) לחוק המתנה).
לחילופין, ניתן להתחרט כאשר החזרה הייתה מוצדקת עקב התנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו, או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן (סעיף 5 (ג) לחוק המתנה).
תשלומי המסים הכרוכים בהעברת דירה במתנה
עקרונית, גם העברת דירה במתנה נחשבת אף היא כעסקת מכר במקרקעין, ועל כן גם היא מהווה אירוע מס, הכרוך בתשלומי מיסי המקרקעין.
יחד עם זאת, מאחר שרוב עסקאות מתן דירה במתנה הינן עסקאות בין נותן המתנה לבין קרוב משפחה שלו, החליט המחוקק להתחשב בעסקאות אלו, ולהעניק להן פטורים מלאים או הנחות חלקיות מתשלומי המס:
נותן המתנה – זכאי לפטור מלא מתשלום מס שבח (סעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.
מקבל המתנה – מחוייב בתשלום 1/3 בלבד משיעור מס הרכישה הרגיל (תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה – 1974.
ברם, בעניין זה יש לשים לב היטב כי הגדרת קרוב משפחה לעניין תשלום מס השבח, איננה זהה להגדרת "קרוב משפחה" לעניין תשלום מס הרכישה, כי אם רחבה ממנה:
לעניין מס שבח, סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, מגדיר קרוב של פלוני, כך:
בן-זוג.
הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה.
אח או אחות ובני-זוגם, אם כי אך ורק לגבי נכס מקרקעין שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה (סעיף 62 (א) לחוק).
איגוד שהוא בשליטתו.
ואילו לעניין מס הרכישה, תקנה 1 לתקנות הרכישה, מגדירה "קרוב" של פלוני, כך: "בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות".
לגבי בן זוג, קובעת בנוסף תקנה 21 לתקנות הרכישה, כי מתנה לבן זוג המתגורר יחד עם נותן המתנה בדירה, פטורה לחלוטין מתשלום מס רכישה.
תקנה 22 לתקנות הרכישה קובעת כי כאשר המדובר בדירה שהתקבלה בירושה, אזי העברת אותה דירה במתנה לטובת בן זוגו של המוריש, פטורה אף היא לחלוטין מתשלום מס רכישה.
מהי הפרוצדורה להעברת דירה במתנה?
כדי לבצע העברת דירה או כל נכס מקרקעין אחר במתנה, יש לערוך את אותם המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע כל עסקה במקרקעין, אך זאת בהבדל עיקרי אחד.
מצד אחד - אין חובה לערוך הסכם בין הצדדים, אם כי הדבר נדרש כאשר הצדדים, ובמיוחד נותן המתנה, מעוניינים להתנות את המתנה בתנאים, ומצד שני – הצדדים נדרשים לחתום על תצהירי העברה, הן מצד נותן המתנה והן מצד מקבל המתנה.
בנוסף, יש להכין כאמור את יתר המסמכים הסטנדרטים הנדרשים לצורך ביצוע עסקה במקרקעין ולרבות: טפסי הדיווח למיסוי מקרקעין, שטר מכר ללא תמורה, יפוי כח בלתי חוזר, ועוד.
ככל עסקה במקרקעין, גם עסקת העברת דירה במתנה הינה עסקה חשובה ומורכבת מטבעה, הואיל והיא כרוכה בהעברת נכס בעל שווי כספי גבוה יחסית, וטמונים בה היבטי מיסוי מורכבים, בעלי השלכות לעתיד, ועל כן מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין.
