החלטתם לקנות דירה בשכונה חדשה או בבניין שבנייתו טרם החלה? עו"ד יואב קומבליס מסביר על הליך הרכישה מתחילתו ועד להעברת הבעלות בדירה ורישומה לפי חוקי המקרקעין.

המשמעות המשפטית של רכישת דירה יד ראשונה מקבלן כוללת מספר היבטים: ניהול משא ומתן ובדיקות הכרחיות, שמאות ומפרט,  ניסוח ועריכת חוזה מכר.

לכל אורך ההליך עליך להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמך, ולעולם אל תסתפקו בעורך הדין של הקבלן, אפילו אם זה נשמע מפתה וחסכוני.

ניהול משא ומתן

בעת ניהול המשא ומתן עם המוכר וטרם החתימה על החוזה יש להיעזר בעורך דין מקרקעין אשר יקפיד על כך שמחיר הדירה הסופי המצוין בחוזה המכר כולל גם סכומים נלווים, וישים לב לנושאים מרכזיים בחוזה כגון חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז, טלפון ודוד שמש, תוספות בדירה, פיתוח, רכוש משותף ורישום בטאבו.
 
בדיקות הכרחיות

ראשית, יש לבדוק שהבנייה מתבצעת על ידי קבלן רשום כחוק, כלומר שהאחראי לבניית הדירה הוא קבלן רשום בפנקס הקבלנים.

עם תחילת המשא ומתן יש לבקש מהקבלן להציג רישיון קבלן בתוקף לשנה השוטפת לביצוע העבודה ולוודא שהפעולות המבוצעות על ידיו הן במסגרת הסיווג המקצועי והכספי המצוין ברישיון.

נושא שני הוא הבעלות על הקרקע. חשוב שהקבלן בעל זכות נאותה בקרקע (זכות חכירה לזמן ארוך) והקרקע אינה משועבדת או מעוקלת.

לשם כך יש לבדוק את מסמכי הבעלות שברשות החברה המאכלסת. אם הקרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל על הרוכש לבדוק שעברה היוון שכן במקרה שלא עברה היוון יתכנו בעתיד דמי היוון חכירה והסכמה בסכומים גבוהים שיוטלו על הקונה.

בעת ביצוע עסקת קומבינציה, בה בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ומקבל חלק מהדירות, יש לבדוק אם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן, האם יוכל הקונה לרשום הערת אזהרה על הקרקע ומהם תנאי העסקה.

בנוסף יש לוודא שהמוכר מחזיק בהיתר בנייה שהוצא על ידי הרשות המקומית ושההיתר הוצא לבניין שבו נרכשת הדירה (זאת ניתן לברר ברשות המקומית).

בנושא המיסוי חשוב לשים לב שלמוכר יש אישור מראש מנציבות מס הכנסה ומס רכוש ושאין מניעה מצד אלו לרשום את הדירה על שם הקונה בלשכת רישום מקרקעין בגלל חובות הקבלן.

שמאי

שמאי מקרקעין עשוי לסייע בהערכה מקצועית של השווי הריאלי של הנכס על מנת לקבל החלטה לגבי כדאיות כלכלית של הרכישה וגם לבצע בדיקות של תכניות, תשריטים ואפשרויות לגבי ייעוד הנכס לפי חוק (מגורים, חלוקה ליחידות וכדומה).

השמאי גם מעורב בנושא המשכנתא שכן המתכננים לקחת הלוואה מהבנק מחויבים להמציא הערכת שווי ביחס לדירה מטעם שמאי מוסמך המקובל גם על הבנק.

מפרט

יזם או קבלן המוכר דירה חייב למלא טופס פירוט של מפרט הדירה שמטרתו למנוע חילוקי דעות בין מוכר הדירה לקונה.

עדכון למפרט נכנס לתוקף בתאריך 24.5.2008 לפי חוק המכר והוא קבע לראשונה שיטה מחייבת לחישוב שטח דירה. יש לכלול חומרי בנייה ועבודות בנייה וגמר, ציוד ואבזור הדירה והבניין, הפרדה בין שטח הדירה לשטחים המשותפים ומהם כללי התחזוקה .
החוזה מול הקבלן

כאשר קונים דירה חדשה מקבלן על החוזה לכלול מספר סעיפים חשובים.

מבחינת בקשות לשינויים, יש לכלול סעיף לפיו ניתן לבקש שינויים בדירה כאשר השינויים מבוצעים באחריות המוכר ולא באמצעות קבלני משנה. את הבקשה לשינוי או לתוספת יש לצרף בכתב כנספח לחוזה.

בעניין חניה, מחסן ודוד שמש, יש לוודא שהמחיר בחוזה כולל את התשלום על החניה והמחסן ולבדוק שמקום החניה והמחסן הוא זה שהובטח.

חשוב שתהא התאמה בין מספר החניות והמחסנים לכמות הדירות שכן בכמות קטנה יותר, יימכרו מקומות חניה ומחסנים רק לחלק מהדיירים. בנוסף, על המוכר לדאוג שמערכת חימום המים המותקנת על ידו תהא סולרית מושלמת (לפי תקנות התכנון והבנייה). יש לוודא התחייבות זו במפרט הטכני.

נושא נוסף הוא הוצאות הפיתוח – יש לבדוק שהוצאות אלו נכללות במחיר הדירה וכיצד הן מוגדרות , שכן עשויות אלו להיות הוצאות על גינה, כביש, מדרכה ועוד. במקרה שהוצאות הפיתוח אינן נכללות בתשלום יש לציין במדויק ובכתב מהו הסכום שיידרש עבור פיתוח.

יש לוודא גם שחיבור הבניין והדירות לחשמל, מים, גז וטלפון כלול במחיר המצוין בחוזה ולדרוש שחוץ מההוצאות עבור הדירה הנמכרת לא יחולו על הקונה תשלומי חיבור הבניין לרשתות כלליות. כמו כן יש לבדוק התחייבות הקבלן לספק גינון וחיבור לכבלים.

סעיפים נוספים הינם:

    הסדרת הרכוש המשותף - אילו חלקים הוצמדו לדירות ואינם שייכים לרכוש משותף (לדוגמה – הכניסה לבניין והגישה לגג), והאם למוכר יש זכויות בשטחים אלו.
    מס ערך מוסף - האם יש לשלם מע"מ בנוסף לסכום בחוזה או שהוא כלול במחיר הנקוב.
    הערת אזהרה - יש לעמוד על כך שלא יהיה סעיף המונע מן הקונה לרשום הערת אזהרה. הערה זו נחשבת מבחינה משפטית לתנאי מקפח.
    תאריך מסירת הדירה - החוזה צריך לכלול תאריך אחד מדויק למסירה ואם יש סעיפים הקובעים שהמוכר יכול למסור הדירה באיחור של מספר חודשים בגלל סיבות שאינן תלויות בקבלן, יש לקבוע פיצוי הולם. אין להסכים לסעיף הקובע שקבלת הדירה היא הוכחה לכך שהדירה הינה במצב מושלם ולפי המפרט.

על המוכר לציין בחוזה מועד מדויק של השלמת רישום הבעלות על הדירה על שם הרוכשים במשרד רישום המקרקעין.

יש להימנע מערפול המועד המתבטא בניסוח כמו "שנה מגמר הפרצלציה" או "שנה מרישום הבית המשותף".
עורך הדין של הקבלן אינו לטובתך!

עורך הדין מטעם הקבלן המוכר נותן שירות לקונה בנוגע לרישום הדירה אך הוא אינו מייצג אותך בעניין המשא ומתן ולכן יש לשכור עורך דין שיגן על האינטרסים של הרוכשים בעניינים חשובים כגון בדיקת פרטי הדירה, ניהול המשא ומתן עם המוכר והבטחת ההשקעה.

כמעט בכל פרוייקט בניה חדש הקבלן או אנשי המכירות יציעו לכם שירותים של עורך דין בעלות סמלית ובמקרים מסויימים ללא עלות בכלל. אל תקנו את זה.

מבחינת הבטחת ההשקעה על הרוכש להבטיח שכל התשלומים על חשבון הדירה שנמצאת בהליך רכישה יובטחו לפי הוראות חוק המכר האוסר על המוכר לקבל יותר מ–7% ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את ההשקעה באמצעי כגון ערבות בנקאית שמסר לקונה, רישום הערת אזהרה או העברת הבעלות על שם הקונה בדירה או בחלק יחסי מהקרקע.

עורך הדין שלך הוא שיוכל להמליץ ולכוון אותך לגבי האמצעי הנכון להבטחת ההשקעה הכספית שלך והוא זה שידאג לכך שהבטוחה הניתנת הניתנת על ידי הקבלן המוכר חוקית ומספקת.

עם סיום העסקה נוכחות עורך הדין חיונית במעמד החתימה על חוזה המכר לצורך רישום הבעלות והבטחת רישום הדירה על שם הקונה בטאבו.

לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון משפטי רב שנים בליווי וייצוג רוכשי דירות חדשות מקבלנים, והנכם מוזמנים לפנות לצורך קבלת ייעוץ משפטי אישי לפני קנייתה של דירה מקבלן.

חזרה לכל המאמרים